2018昌平“闷声”上位 | 五年来首次跃升双料冠军

subtitle 严肃买房报告01-11 09:44 跟贴 7 条
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2018年的北京楼市,限竞房独领风骚。虽然成交量不足全年的1/5,不可否认的是哪里有限竞房,哪里就有焦点

但从新房成交排榜来看,去年话题颇多的丰台、海淀并没有名列前茅,反而是比较“闷”的昌平,夺得成交金额、成交套数的双料冠军,这也是昌平近五年(2014-2018)来首次夺冠。

网易房产数据中心统计,截止到2018年12月28日,昌平新房网上签约3616套,成交面积53.19万平方米,成交总金额269.67亿元,成交均价为50701元/平

能在2018的北京楼市杀出重围、夺得冠军,昌平具备了两大因素。

第一,昌平有条不紊地拍地、推盘、去化、再拍地,没有出现其他区域中青黄不接或同类产品扎堆的情况。2017年昌平成交2684套房源仅次于远郊密云,已有了夺冠的苗头。

第二,有足够的客群来消化这批房源,他们不仅仅来自昌平本地,还有相邻的海淀(尤其是北部)、朝阳(望京、北苑)等部分区域。

而海淀与朝阳供应有限,且价位偏高(2018年两区成交均价7万+,昌平5万),这批群体就会沿着相邻的北清路、地铁13号线、15号线外溢到这里。

而昌平的购房者画像,也侧面反映了以上观点。

购房人群画像

严肃君采访了昌平几个有代表性的楼盘相关人员,并与置业群中购买昌平项目的一些群友进行了交流。从这些样本中,推演出昌平购房者人群的大体画像。

区域:昌平(回龙观、天通苑/北七家、沙河)、海淀(上地、中关村)、朝阳(望京、北苑、孙河)。

区域地缘性非常明显。多数楼盘最初的宣传范围也集中在了当地,能与昌平平分秋色的也只有海淀(北部)了。有趣的是,选择置业昌平的购房者中,有相当部分人群在海淀工作。

职业:互联网工作者公认占比最高。该人群常在网上查询消息,在一些特定知识上了解的甚至比置业顾问还多,会把认可的项目介绍给和周边的人。

沙河的中海丽春湖墅因其位置和产品环境,比较受高教园区教职人员的欢迎;南邵的泰禾·昌平拾景园虽然位于六环以外,但产品千万级别,锁定的是高净值人群(金融、互联网高层等)。

年龄:购买人群有两个年龄峰值25-35岁,55岁-60岁。

即使同为“年轻”一档,因产品和定位,也会有细微差别。和悦华玺的可变空间吸引了更年轻化的群体,年龄25-30岁的无孩家庭多一些;中海丽春湖墅年轻群体则更偏向于30-35岁,这和项目辐射的职业群体有很大的关系。

交通:北清路、京新高速、京藏高速;地铁13号线、昌平线、5号线、8号线。

交通路线分布清晰。如万科翡翠公园的购房者中,工作圈密集分布在北清路沿线;中海丽春湖墅的购房者则是沿着京新高速、京藏高速南北延伸。国风美唐、公园悦府、领秀慧谷,则比较吸引相邻地铁13号线、8号线、昌平线的沿线工作人群。

这些购房者成就的这份榜单背后的楼盘,有各自的故事。

成交金额TOP10

对比2017年的昌平新房成交金额TOP10,2018年排行榜中的京投发展·公园悦府、华润理想国(纯新盘)、领秀慧谷为新进楼盘。

2018年昌平新房成交金额TOP10

升降排名与2017榜单比较


对此变化,严肃君要说的是:

1.泰禾·昌平拾景园首期在2017年9月底开盘,后续发挥稳定。网签的353套房源中,洋房220套,别墅133套,洋房成交功不可没。

除了本身产品受肯定外,这也得益于入市节点早,避开了限竞房的风头,项目方认为昌平本地人的购买力才是取得现在成绩的关键点另外严肃君探访到,洋房早已售罄,目前有3套左右的清退房源,138㎡-140㎡的四居,总价710万-800多万不等,精装修,2020年初交房。

2.严肃君曾在2018年昌平上半年成交报告中预测过,回龙观成交榜上有名主要依靠公园悦府,毕竟领秀慧谷、首开国风美唐早在2018年初就是尾房在售,后续也不会有房源。

但公园悦府后续仍有房源待入市,在去年11月时,11号楼开始排卡,推87㎡、113㎡、136㎡户型,预计均价6万左右。


3.作为区域网红盘,万科翡翠公园在北七家一直有着标杆性意义。当年洋房入门一票难求,打开了声势。如今社区建设已经逐渐完善,环境有目共睹。再加上黄城根小学加持,这个成绩不足为奇。

项目洋房产品2016年售卖,2017年基本售罄。而临近的华润理想国、和悦华玺刚需产品则在2018年中下旬才入市,这时候的翡翠公园已经开始主打千万级别的叠拼了。不得不感叹万科不同产品推盘节点踩得好啊。

4.2017年1月下旬,丽春湖院子拿下最后一个预售证,预批了134套房源,在当年便以278套成交套数、47.28亿成交金额位列区域榜首。在这之后项目顺销,因此2018年跌落到第8名“情有可原”,截至目前项目在售也接近尾声。

纯新盘

2018年昌平区共有5个纯新盘入市,其中前三位都是限竞房,且华润理想国在整个昌平区域中排名第四。

2018年昌平纯新房成交排名

1.之前华润理想国开盘不久,严肃君就在一天内看完了这三个限竞房项目。【昌平限竞房|那些你们交钱时才知道的事儿,我先去考察了

看到这份成绩单,再来总结一下3个楼盘的卖点:

①华润理想国是三个限竞房中入市最早的,抢得先机。华润品牌的市场认可度很高,品牌加持。另外,项目的“自选装修套餐”对很多人来说也是加分项;

②作为中海产品,丽春湖墅的户型一直是限竞房中的佼佼者,社区环境也值得称赞,但1265套的大体量需要消化一段时间;

③和悦华玺户型内仅1个承重墙,多变的空间比较吸引年轻群体,之前有带阁楼的顶层一居,被一抢而空。

2.和泰禾·昌平拾景园同属于南邵板块的纯新盘招商·都会中心,2018年仅网签72套房源,成交金额3.21亿元,实际区域排到了20名。

这期间,区域三大限竞房宣传紧密多样,虽然招商地块执行70/90政策,但和限竞房产品重合度高。且招商·都会中心属于六环外,从位置上来讲,前者更容易吸纳海淀、朝阳的购房者。


3.虽然融尚未来是北七家2018年唯一商品房纯新盘,面临的问题却和2017年去化率仅18%的东方蓝海中心、1%的未来公元一样——开发商市场认可度不够、价格优势不突出、产品亮点不大,更何况购房者选择更多了。当然,东方蓝海中心与未来公元2018年去化依旧不理想。

那么,2019年还有那些纯新盘或者说是限竞房可选择呐?

未入市的限竞房

截止目前,昌平还有4个的限竞房项目未入市。

1.华润理想国与和悦华玺也是在2017年拿下的地块,它俩已经开始交成绩单了,但金隅地块在2018年12月28日才发出施工招标公告,开盘看来还要再等一段时间。

如此拖延,虽然不知道内部具体原因,但该地块溢价率高达44%,如何在迎合市场的同时又尽可能的争取利润,确实需要时间来规划。

2.七里渠地块可以说是去年昌平最有噱头的地块:

“华润+小米”联合体以26.57亿的底价收入,住宅地块执行“7090”政策;

②该宗地块的项目须符合北京市昌平区的产业发展方向,竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持,自持年限不低于20年,期满后如需转让或分割出售,需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续;

③地上建筑规模中的41181.6平方米暂按居住用途标准收取政府土地出让收益,剩余地上建筑规模暂按商业、办公用途统一标准收取政府土地出让收益。

3.未来科学城+城建+金茂的地块由三部分组成,其中C-18地块不受70/90政策限制,均价54187元/平,另外两个地块受限于70/90政策,均价51478/平,低于目前在售新房。

机智如群友,给这个地块取了个代号——“未来金茂府”。

4.作为2018年的土拍收官之作,CP00-1600-0015地块被首开+华润+建工以69亿元竞得。建设用地面积约12.17万平方米,其中3.8万平方米被用于B4综合性商业金融服务用地,建筑控制规模11.4万平方米,其余用于住房建设。

如此看来,北七家和未来科学城在昌平2019年成交排名中依旧承担了很大的戏份。两者之间,严肃君更看好未来科学城

一起来回顾下《未来科学城到底有没有未来?》,关于昌平的未来,你有哪些想说的,欢迎在评论区留言互动~

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更多干货,详见网易房产出品的数据报告(数据截止到2018年12月28日)。↓↓↓

2018北京昌平区域成交金额排行榜

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