招商蛇口全年狂奔 销售1706亿、积极扩储

观点地产网01-10 08:29 跟贴 1 条

过完每年的最后一个月,基本上一年的成绩就已定型了。因此对于有些企业来说,往往将在最后一个月发起冲刺,或许也能成为一匹黑马。

招商蛇口便是在最后一个月仍保持了狂奔的姿态。

1月9日,招商蛇口公布的数据显示,2018年全年累计实现签约销售金额1705.84亿元,超额完成年初订立的1510亿元年度目标。

根据去年初公布的数据,2018年招商蛇口计划推出2660亿元可售货值,仅需去化约56.77%即可实现1510亿元目标。事实是,2017年招商蛇口无论是住宅、商务公寓还是写字楼的去化率均在64%以上,写字楼甚至达到75.7%,因此1510亿元的被认为“偏保守”。

年初在回应“保守”时,招商蛇口副总经理朱文凯称1510亿目标是公司按照“有质量的规模”铺排计划。实际上,前11月份招商蛇口已实现1488.13亿元的签约销售金额,以每月多则231.79亿元少则72.43亿元的月底销售金额来看,其完成1510亿元早已没有悬念。饶是如此,在2018年的最后一个月,这家企业依然选择了冲刺。

观点地产新媒体获悉,12月招商蛇口实现签约销售金额217.71亿元,同比增加113.88%,该月度销售数据也达到了全年第二高;实现签约销售面积115.75万平方米,同比增加78.73%。

受此带动,招商蛇口2018年全年累计实现签约销售金额1705.84亿元,将同比增速由前11月的45.04%拉升至全年51.26%的水平;累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%。

积极出货的同时,招商蛇口继续积极地纳储。12月份,招商蛇口以的成交总价(其中权益总价为27.01亿元),新增7个项目合计56.28万平方米的土地,计容建筑面积达到154.08万平方米,分别位于杭州、南京、成都、十堰、武汉等二三线城市。

加上12月份的数据,招商蛇口全年购置74个土地项目,成交总价881.11亿元(其中权益总价549.04亿元),新增购地项目土地面积达到438.53万平方米,对应的计容建筑面积为1289.54万平方米。

近几年,招商蛇口展开“拿地扩张”攻势,而今年购置的计容建筑面积显著超过过去两年。观点地产新媒体统计得知,2016-2017年,招商蛇口分别购入702.13万平方米和1023平方米的计容建筑面积。

由此带来的影响是2017年招商蛇口负债率达到59.67%,高于2015年约13%,以及2016年19.74%。与此对应,公司其他应收账款占总资产18.73%,同比增加120%;存货占总资产49.38%,同比则增加33.51%。

因此,在去年年初管理层将2018年设定为一个“追求质量、效益、规模”和去杠杆的年份,去杠杆的成效尚不得而知,但外界可以观察到的是2017和2018两年间,招商蛇口正依托着招商局集团的央企背景,与包括武钢、昆钢、东风汽车、中国烟草等主业并非房地产的国企、央企展开战略合作从而获取土地,以此实现低成本规模扩张。

12月份,招商蛇口与武钢和昆钢的合作持续推进,先是公布昆明凉亭轧钢厂的规划,该项目含有96亩住宅用地,并将启动开发;而后与中国宝武集团在武汉打造的首个创新产业园区招商蛇口网谷开园,总建筑面积13万平方米。

年度最大的消息,则是其在12月24日公布发布深圳前海土地整备协议及合资合作协议公告,这意味着招商蛇口在前海的巨大土地资源获得进一步的释放,完成了前期的土地整备,并将进入实质性的合资合作阶段。

按照前海土地整备框架协议的约定方法,前海管理局将收回前海土地整备范围内包括招商蛇口控股子公司招商驰迪在内19家持地公司原规划下的全部土地使用权,土地的补偿价值约432.10亿元;对应的资产为扣除现状保留用地后的剩余用地面积为291.13万平方米的土地,其中有94.4万平方米为经营性用地面积,非经营性用地面积则约196.73万平方米。

确定整备的补偿标准后,招商局、前海管理局开始推进下一步,即将补偿价值等价置换成土地,前海管理局为其置换土地面 积约42.53万平(全部为经营性用地)、总建筑面积约 212.90 万平的土地使用权。

招商驰迪所得置换用地及前海管理局收回的经营性用地,将一并纳入合资合作范围,包括上述置换用地以及前海管理局作价出资用地约50.14万平米,建筑面积约为284.86万平方米,合计用地面积约92.67万平米,总建筑面积约497.76万平米。

在许多分析师看来,对于招商蛇口而言这无疑是一项大利好,认为中期来看,招商蛇口的经营效率将得到持续提升,保持销售额的快速增长;而长期来看,招商蛇口则获得前海的发展红利及开发收益。

作者:陈泽旋

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