内环内惊现500万上车盘?销售:不是豪宅

subtitle 易眼看房01-10 07:00 跟贴 375 条

懂的人都知道,这年头要想在内环内买到新房,没个千八百万的真的是不行。由于定位普遍高端,内环内的新房通常单价高、总价更高,所以通常来说大多数手里有500-600万的刚需和首次改善型客户即便想住内环内的市中心区域也只能选择老破小。

相比之下,要想追求更舒适的居住环境,这个预算也只能在外环附近甚至更远的地方买到一个相对来说比较像样的新房或者次新房,面积大概80-100平不等,用更长的通勤时间来换面积。

不过,就在这几天认筹的首创天阅滨江,我们惊讶的发现这里居然藏了大概60套左右的小户型,面积大约62平,单价大约9万左右,最低总价大约516万出头,最高大约630万多一点。这样的价格基本就和外环附近很多90-100平左右的改善型3房的价格差不多,那么这样的房子究竟值不值得买呢?

别急,下面就给大家来简单分析一下。

part1

首先看价格,楼盘这次的均价大约93804元/平,这个价格讲真在内环内并不算特别高。因此楼盘品质会如何这里小编也就不多做评论了,一分价钱一分货,项目在装修上使用的品牌虽然大多是大家耳熟能详的品牌,但是和旁边的其他高端项目相比还是有些差距的,甚至现场的销售直言“我们不算一线滨江豪宅”,这么直白的话大概也只有如今这个市场环境下才能听到了。

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首创天阅滨江外立面实景

part2

接着来看地段,首创天阅滨江距离4号线杨树浦站大约500米左右,基本上4号出口出站过个天桥再拐个弯就到了,总体还是很方便的。这里简单说一下,杨树浦路站虽然不是什么大站,但是这里靠近北外滩的几幢新建成不久的写字楼,每天早高峰这里下车的上班族还是很多的。此外,这里离已经启用的商务区也不远,如果平时上班就在这片那真的是非常方便了。

另一方面,周边确实像很多小伙伴所说的,楼盘附近正在大规模的拆迁,看起来又荒又乱。而对面已经成熟的北外滩属于虹口,一条大连路的两边城市面貌确实是天差地别,眼看虹口那头已经是高楼林立,可杨浦这头还是“一片废墟”,不太好看。

首创天阅滨江周边实景

但客观来看,拆迁可能也意味着规划的推进,目前整个内环内的东外滩板块未来都被划入了主城中央活动区范围,周边肯定不会一直这么荒着,前提是你愿意等。

北外滩写字楼远景

东外滩一侧实景

part3

说完地段我们再来说说这里的周边配套,地铁我们讲过了,市区的交通也没啥好说的,这里主要讲讲生活配套。

教育方面楼盘的北面隔条马路就是市东幼儿园、小学和中学。购物方面,高端的北外滩现在都已经有了来福士,今年就会开业,多走两步就好。项目门口也自带一部分商业,目前还在招商。买菜之类的附近也有菜场,不过因为拆迁可能现在买菜也要稍微多走两步。

但毕竟地段摆在这,这些东西很快都会有,只不过菜价可能没有以前那么便宜了,就好比交通很发达,但堵车难免,这就是内环内的生活。

首创天阅滨江小区门口的一幢新落成的商业

part4

说完了地段和配套,我们再来说说大家比较关心的产品。小区品质方面,从沙盘图上看,大概率应该是人车分流的小区,不过不知为何,从小区沙盘上看我们发现小区的绿化似乎很少,大部分地面都被展示为了地砖,也不知道以后小区交房后的绿化究竟会是怎样一副场景。

不过,小区的物业费暂定为9.8元/平/月,这个收费倒基本向豪宅看齐的节奏,可以说很贵了。据说物业是首创与万科合作的,听起来倒是不错,希望能物有所值。

首创天阅滨江售楼处沙盘实景

part5

终于到了大家比较关心的户型问题,户型一方面从面积角度来看,直接和总价关联,另一方面自然是出于居住舒适度的考量,由于这个项目的特殊性,我们就先把这次的小户型拎出来看一看。

这次推出的这个62平的小户型为1房1厅1卫,位于4号楼的西边单元,2梯4户,共60套,大约占这次开盘房源的1/3左右。户型的厅和卧室都朝南,而且厨房卫生间都有窗户,从户型图上来看比较适合单身和刚结婚的小夫妻居住。不过卧室与客厅疑似为敞开式设计,私密性不强,后期可以自己做一些简单的隔断。另外,暂且不提装修标准,至少空调、地暖、新风都有,比较符合年轻人的居住习惯。

但户型的卫生间位置设计有硬伤--在主卧里,客人要想上厕所,那么主人的隐私基本是完全暴露的。

首创天阅滨江65平户型图

当然咯,62平只是建筑面积,因为楼盘没有公布得房率数据,按照一般高层75%左右的得房率来计算,套内大概可以有40多平,室内面积预计基本和那种2房没有客厅的老破小相当。

正如文章开头提到的,这次小户型的总价段基本就是500-600万,这样的价格放在内环内的一手房市场确实是有足够大的吸引力了,如果纯粹只是想在内环上车,可以考虑,如果还有其他需求,劝你就别买内环了。据说这次认筹小户型的比大户型的人数多不少,看来这样的房子还是有需求的,至于能不能摇到真要看运气了。

另外,项目也不止有65平一种户型,这次还推出了124平的3房2厅2卫,三开间朝南,其中有一个卫生间是暗卫,这种户型这次总共100套,从现场来看考虑购买的大部分都是老一辈的上海家庭。

从单价横向对比的话,这个户型的单价在内环内倒是也不能算特别贵,只不过项目的小区环境各方面可能和同价位的其他楼盘稍有些差距,有一点高不成低不就的感觉。而且从过去的销售案例来看,内环内的大户型反而更吃香一些,首创这次的三房从改善角度来看,平平无奇,面积和功能性相对来说不占优势。

首创天阅滨江124平户型图

但内环内始终是项目的一个优势,尤其是对于预算将将够到1200万左右的购房者来说他们的选择其实很少,很多上了年纪、或有地缘情结的购房者可能还是会看中这一点的。

首创天阅滨江售楼处实景

另外项目也有6层的洋房产品面积段138-192平不等,总共只有12套。之前还有156平的4房,目前只剩底楼和顶楼。

其中124平有售楼处内搭建的临时样板间,验资后即可参观。而65平的样板间要等到认筹之后、摇号之前才会开放,届时只有认过筹的客户才能进入参观。

后记:

关于这个项目,其实在我们工作组里也引发了不小的争议,一方面500万的上车预算很诱人,一方面这个地段这个产品定位又有点一言难尽,到底是宁可不管不顾都要在内环内,还是拿着预算去往中环或者外环看上去更有潜力的地段找更宜居的产品,想必是买房过程中最永恒的命题。

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