今年卖了1985亿房子后,这家10强房企终于拿到了北京第一块地

subtitle 地产壹线12-06 17:12
在环京兜兜转转后,新城北京第一个独立拿地项目正式落袋为安。志在2020年迈入“3000亿俱乐部”的新城,北京会是下一个重镇吗?
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文 | 吴 波

编辑 | 王旭杰

41轮,力克央企华润、地头蛇首开组成的联合体,12月4日下午,新城控股花了23.3亿元,终于独立拿下了在北京的第一宗土地。

这宗被视为新城控股投资北京起点的土地并无特殊之处,属于北京土地市场较常见的“限竞房”地块;23.3亿地价,也只是新城控股全年拿地金额中的极小部分。在克而瑞公布的今年前11月累计新增货值TOP100榜单上,新城控股新增货值2664亿,位居第八。

但拿到该宗地块对新城控股的意义非比寻常——这是新城控股在北京真正意义上的第一个项目。

近两年来,新城控股对于京津冀市场“占坑”欲望强烈,不仅陆续进入天津、廊坊、唐山等环京区域,也多次在北京土地市场公开亮相。仅今年,新城控股便在北京参加了6次土地拍卖。

在此次独立拿地之前,今年早期新城控股还通过后期入股方式,参股绿城石景山五里坨地块(案名:西府海棠)。不过,地产壹线了解到的最新情况是,目前新城控股还未与该地块各大股东方签订最终协议,入股后也并非操盘方。

如今,第一个单独拿地项目正式落袋为安,新城控股曾提出的北京业绩目标规划、北京市场的商业逻辑和思路,将集中在这片“处女地”中进行拓荒试验。但新城控股想要在彻底北京站稳脚跟,依旧不是一件容易的事。

北京突围新城连获两宗土地

临近年末,北京土地市场开始热闹起来——12月4日,北京出让了顺义两宗地块,揽金32.15亿元;稍早前的11月26日,北京出让了12宗地块,创下单日成交地块数量新记录,总地价高达316.46亿元。

(资料图:土地拍卖中心现场)

尽管在当下的北京土地市场,多数民企有心无力,但12月4日的土拍中,民企新城控股的表现值得玩味。

此次出让的两宗地块均位于顺义新城第13街区。其中一宗地块,华润力压新城控股拿下。后一宗地块,在拍卖之初,首开+华润联合体便与新城展开了激烈的争夺,双方你来我往,迅速将价格推到了20亿元。最终,新城控股经过41轮举牌,以23.3亿元总价拿下,夺得进京“门票”。

根据规划文件,该地块的商品住房销售均价不超过43467元/平方米,且最高销售单价不得超过45640元/平方米,执行7090政策,楼面单价2.4万元。

除了上述顺义地块,新城在北京还有另一宗地块正在等待最终确定。

2017年11月7日,绿城全资子公司杭州胜拓投资有限公司以86亿元总价竞得北京市石景山区五里坨一宗地块;这一价格是2017年北京的总价地王,历史总价第二。

绿城拿下石景山五里坨地块后,引入国企远洋作为合作方,双方持股比例为50.5%、49.5%。后远洋又引入多个合作方,包括新城控股、平安及实兴腾飞。其中新城占股比例或为20%左右。

地产壹线了解到的最新信息是,沟通了将近一年,因合作方多且合作方各自意愿不一,该宗地块还未正式签署协议。不过新城控股方面表示,近期将会签订最后的协议。

上述地块参股方之一告诉网易房产,新城控股参股该宗地块意愿强烈。“新城想进北京,授权很高,不挣钱也要拿。(新城控股)希望每个专业领域都参与参与,在这个项目上提的诉求是,得有一个副总。新城控股希望有一个在全国叫得出来的项目。”

新城控股对于进入北京市场的意愿早已有之。早在2016年,时任新城控股北京公司副总经理石扬就表示,他们的目标是“在未来三年时间,挺进北京百亿房企的行列”。

地产壹线了解到,这两年,新城控股在京津冀的布局一直停留在环京区域,例如天津、廊坊、唐山等环京区域,但一直未正式进入北京这个重要的战略要地。

除大本营上海之外,新城在北京、深圳及广州等一线城市的布局一直处于缺位状态。如今在北京收储成功后,新城终于打破“零”的界限。至于广深区域布局现状,广州和深圳新城仍在等待适时的机会;广州区域已进入惠州、佛山、肇庆、江门、中山等核心辐射区域,深圳公司进入的则是东莞。

进退游戏在北京做规模缘木求鱼?

弥补在京布局短板后,要想真正实现北京对于品牌的现实意义,新城控股还需面对更多来自市场的考验。

一位熟悉北京土地市场的业内人士表示,北京今年年底的这轮土拍,是拿地好时机,相较于去年,性价比较高。

不过,随着北京调控的持续深入,市场成交情况较往年稍显回落。当前北京出现了多个楼盘开盘价低于政府限价的现象。尽管开发商走量、回款意愿强烈,但市场并不如预期乐观。

限竞房市场不仅竞争激烈且开发难度强于普通项目,以新城控股现有产品操盘能力,能否适应北京市场还有待时间检验。这是来自北京业内人士的质疑,“新城若想卖出一个好价,还得看新城对北京市场的适应能力,这包括了政商关系、产品、营销等多方面考验。”

近几年,希望迫切进入北京市场的开发商不在少数。典型案例如碧桂园、河南正商等。而更早之前进入,并在北京市场创造过佳绩的公司,是观察北京市场一个较好的样本。如旭辉、阳光城等公司在京市场或得意或失意,也都离不开北京市场的特殊行情。

如闽企阳光城,今年在北京市场也面临销售压力。阳光城京津冀区域包括北京公司、天津公司以及河北公司,根据公开资料,今年前10月阳光城京津冀区域累计销售额为45.99亿。受制于北京及环京区域深度调控,销售额出现下滑,北京公司是其中典型。

阳光城于2015年进入北京市场后,发展颇为顺遂,2017年突破50亿销售大关。进入2018年,由于受到严格的“限贷、限价”等方面的影响,北京商品房销售端整体受到较大冲击。据媒体报道,原本计划冲击100亿的阳光城北京公司今年曾不止一次下调过年度销售目标。

阳光城北京公司的压力,不仅源于业绩增长压力,还来自北京土地市场拓展难度。根据阳光城半年报,截至今年上半年,阳光城北京公司共有2个住宅1个综合性以及1个商业项目,总计57.37万方的可销售面积。在新增货值方面,阳光城北京公司上一次获取地块,是去年6月并购的密云别墅项目。

在11月26日的这轮土拍中,阳光城拿地野心显露无疑。在大兴区采育镇031地块的争夺中,面对三家国企的围攻,阳光城拼到倒数第二轮,但最终未有斩获。

另一家闽企旭辉在北京也面临与阳光城相似的难题。

11月,执掌旭辉北京公司长达5年之久的孔鹏被媒体曝出离职。其离职原因,虽官方解释为个人原因,但来自市场的声音则更多认为,市场寒冬下的业绩下滑的孔鹏离职的重要原因之一。

2016年,孔鹏曾带领旭辉北京公司创造超过百亿销售额。但随着2017年商办等诸多政策陆续落地,旭辉北京销售业绩增长乏力。旭辉集团半年报显示,旭辉北京区域(所辖城市北京、环京区域、石家庄、太原)上半年销售业绩为3.4986亿元,占旭辉集团全部销售额的0.5%。

旭辉集团董事长林中,在最新的一次公开场合表示,“一线城市进入经营持有阶段,不适合做规模,做规模是缘木求鱼。”

对于前10月便提前完成年度销售目标的新城控股而言,北京这块“试验田”,未来能带来多少业绩或品牌溢价,还有待时间检验。

12月5日下午,新城控股发布了最新的销售简报。前11月,公司累计合同销售金额约1985.65亿元,比上年同期增长88.58%。

志在2020年跨入“3000亿俱乐部”的新城控股,北京会是其下一个重镇吗?

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作者 吴波WX:maquer66

首发于 地产壹线 (ID:house_163)

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