新城控股首次在京独立拿地 产品或以洋房为主

新京报12-05 17:19 跟贴 1 条

12月4日,北京顺义新城又有两宗限房价地块竞拍,各经数十轮竞逐,分别被华润和新城控股拿下,总成交价32.15亿元。其中一宗地由新城控股以23.3亿元、溢价率22.6%拿下。

而这也意味着,新城控股首次独立在京拿地。在此之前,在土地拍卖现场,多次出现了新城控股的身影。记者了解到,新城控股在北京参与的土拍已有6次。

容积率1.5,或造洋房为主

据中原地产测算,新城控股独自拿下的顺义新城地块,折合楼面价约为24123元/平方米。公开信息显示,该地块的容积率1.5,宗地中商品住房销售均价不超过43467元/平方米,且最高销售单价不得超过45640元/平方米。

那么,新城在该地块上将做出什么产品?记者了解到,该项目的打造上,未来将以洋房为主,具体做成什么产品,目前新城还在讨论中。不过,总体而言,会在“7090”的基础上,做好产品品质。

合硕机构首席分析师郭毅认为,从地块22.6%的溢价率能够显现出土地价值所在,今年北京土地市场整体溢价率偏低,不少地块均为低溢价甚至起始价成交,只有优质地块才能赢得房企积极竞地,并实现较高的溢价水平。此外,虽然该地块溢价较高,但在楼面地价与限售价格之间,还有一定的利润空间。另外,该地块位于北京传统的潮白河别墅区,市场认知度较高,虽然最近两三年,没有太多新项目出来,但2012-2013年期间,潮白河马坡附近曾涌现出众多的别墅项目,比如龙湖香醍溪岸、蓝岸丽舍等。

郭毅指出,从该地块容积率1.5来看,相对比较理想,从7090、限高18米来说,主要以洋房为主,以及少部分叠拼产品。从地块本身先天条件来说,地段位置、地块属性,容积率方面,具有一定的优势。而且,同一区域,也有华润“好邻居”的配合。

“这次新城和华润在同一片区拿地,两个项目推出的时间相对来说不会太远,有助于北京购房者加大对潮白河别墅区的关注度,多个项目同时推出,即便是互相竞争,同时也有助于打造市场影响力。”郭毅表示。

借冷市时机拿地,实现“入沪进京”

“尽管北京有诸多限制条件,但北京土地的未来成长性和投资价值还是不可比拟的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,企业布局北京,就先升了个档次。房企能在北京立足,本身就是对自身实力的有力认证,在这个基础之上,能吸引更高端、更优质的管理人才,有助于业绩增长和品牌的提升。这是别的城市所不具备的优势。

事实上,“入沪进京”几乎是地域性房企实现全国化的标志性动作。尤其是进京,对外地房企来说,意义非凡。不过,外地房企的进京之路并不容易。前几年,很多企业进京要么借力旧改,要么豪掷千金。

不过,外部环境正发生着变化。2018年底,北京土地市场迎来一拨集中供应,但限房价地块显然已成北京土地市场成交的“主角”。所谓限房价地块,指的是北京市国土部门按照“限房价、竞地价”方式出让的土地,这类地块限定了商品住宅销售价格,且购买后5年内不得出售。

但面对这些限房价地块,企业的拿地意愿难以提振。不少房企认为,会考虑限房价地块,但会严格挑选,市场接受度和安全性是最重要因素。

“此前北京土地市场流拍现象较多,很多房企拿地犹豫不决,总体上,对新城控股来说,其拿地背后的心态是,认为当前土地的价格泡沫较少,土地获取性价较高。”严跃进指出,类似拿地显然为当前“失落”的北京土地市场注入了活力。

后续不排除会继续深耕北京?

事实上,在此次独立拿地之前,在石景山地区,新城以入股的形式和绿城一起合作开发绿城西府海棠。

据悉,绿城西府海棠也是目前市场上备受关注的限房价项目,销售均价不超过52024元/平方米,最高销售单价不超过54625元/平方米。资料显示,去年11月7日,绿城以86亿元、自持居住用途建筑面积20%的总代价竞得北京市石景山区五里坨地块,这一价格也成为当年北京的总价最高地块。

而在环北京区域,新城控股先后在廊坊、唐山布局,开发了新城昕樾、新城澜樾府等项目。

公开资料显示,截至11月25日,立足于“住宅+商业”双轮驱动战略,新城控股实现了对93个国内大、中城市的布局。继2017年首次跻身“千亿俱乐部”后,截至今年10月底,新城控股累计合同销售金额约1813.39亿元,比上年同期增长103.38%。此前,新城控股提出,2018年销售业绩目标为1800亿元,从公布的数据来看,新城控股仅用10个月时间冲破2018年度销售业绩目标。

不过,在业内看来,新城控股进京后的当务之急,是如何融进北京市场。在严跃进看来,当前关键点就在于要不断研究限房价项目的规律和模式,因为这和传统的住房模式有很大差异,而北京市场此类项目的比重较大。

“单纯看这个项目,本身也属于试水模式。而后续新城控股也不排除会继续在北京市场对部分项目进行并购。”严跃进表示。

房企或回归一二线城市?

值得注意的是,在业内看来,在三四线城市住房供大于求的背景下,一二线城市土地市场或成房企生存与发展的角力场。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出,过去一年多,新城控股主要往三四线,甚至四五线城市下沉,包括内部也做了三四线城市的一城一策,从而冲刺销售规模。但目前三四线城市楼市进入周期性高点,接下来也将进行调整,面临去库存压力。与此同时,一二线城市地价大幅度下降,回归合理。在此背景下,房企在一二线城市布局,实现了换仓,即将重心回归一二线城市。

“今年至明年,典型房企投资策略也会重点回归一二线,尤其是二线城市。”张宏伟表示。

不过,也有业内人士指出,一二线城市的市场份额超过40%,可以作为保业绩的重要战场,但发展还是要靠面广量大的三四线城市。

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作者:张晓兰

原标题:新城控股首次在京独立拿地 产品或以洋房为主

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