财团齐聚 "四大地王"诞生于此:香港启德机场变形记

观点地产网11-09 08:19

从老机场到被看高一线的“城中城”,启德见证了香港半个多世纪的发展变迁,在香江故事里,关于它的身影比比皆是。

观点地产网 虽然此前曾被调低估值,但由于地块优质,区域发展潜力优厚,启德跑道区首幅住宅地最终避免了流标的结果。

11月7日,香港地政总署公布,九龙启德第4B区3号地盘用地,已以83.33亿港元的价格出让,价格较此前92亿港元的最高港元估值价格略低9%。中标单位则是会德丰地产有限公司、新世界发展有限公司、恒基兆业地产有限公司及Empire Development Hong Kong (BVI) Limited组成的财团。

资料显示,该地块为香港启德前机场跑道首幅住宅地,土地面积10.45万平方呎,最高可建楼面为57.46万平方呎,批租期50年。同时参与地块投标的还有长实、中海、新鸿基,以及嘉华国际及信和置业的联合体等7家。

值得一提的是,随着香港楼市气氛转差,10月16日,因地价标金未达到底价,市场估值最高485亿港元的山顶文辉道住宅地遭遇流标。

不过,作为香港市政府从1993年就开始规划的大型发展计划,启德地块从不缺少买家。从香港四大家族到保利、中海、龙湖等内地龙头房企,这片总规划面积达328公顷的区域更曾两度诞生香港总价地王,成为近年香港市区内最受关注的地区。

从最危险机场到“城中城”

1998年7月6日凌晨,最后一班由香港飞往伦敦希思罗机场的航班起飞,服务香港73年的启德机场正式熄灯退役,而停泊在启德机场的所有29架飞机也全部飞往赤蜡角机场。

作为联系世界各地的重要航空港,启德机场曾是全球最繁忙的国际机场之一。

由于坐落在市中心——九龙城腹地,周围高楼密布,且三面环海,只有一条跑道,也就是传说中的13/31跑道,启德机场也被誉为世界上最危险的机场之一。即便是身经百战的飞行员,在启德机场降落都会变得紧张起来,因为一不小心就可能降落到海里。

在香港人的记忆中,居民楼和商铺顶上低空掠过的飞机就像城市上空飞翔的大鸟,而到启德机场见证各式各样的飞机着陆姿势也是港人过去的乐趣。

不过,随着香港市区人口不断膨胀,这一切逐渐成为历史。1991年,政府正式提出将机场迁至赤蜡角,并对旧启德机场进行新规划以发展东南九龙。

1993年,香港政府推出《东南九龙发展规划》,总规划面积达580公顷,其中填海面积为300公顷,涉及启德机场,并计划将启德发展为庞大的“城中城”。

根据规划,该区域将糅合社区、房屋、商业、旅游及基础建设用途,预计居住人口为86500人,兴建3万个住宅单位(包括13368个公共屋邨单位)、酒店房间6.4万个,零售及办公室的总楼面面积逾1440万平方呎,休憩用地逾110公顷。

然而,规划出炉后曾一度颇受争议,其中讨论的焦点围绕在填海部分。

随后,受亚洲金融风暴的影响以及公众强烈反对在维多利亚港再进行填海工程,以填海供应土地的发展方式受到限制。

经过多年研究,香港政府于2004年7月重新就此检讨,以“不填海”原则重新规划,并最终于2007年11月6日通过新修订《启德分区计划大纲图》,《启德发展计划》正式启动。

剔除填海部分,修改后的规划面积缩减至328公顷,将兴建包括启德体育城、都会公园、邮轮码头、酒店、住宅、商业及娱乐等核心建筑项目,预计于2021年全面竣工。

由此,作为西九龙文化区之后香港政府又一更大型区域的发展计划,启德也成为未来香港地产发展升值的一个重心,更有市场评价其为优于中环的香港新一代住商中心。

财团齐聚与“四大地王”

从老机场到被看高一线的“城中城”,启德见证了香港半个多世纪的发展变迁,在香江故事里,关于它的身影比比皆是。

在被港府纳入发展计划后,这个老机场区域的地块也成为香港和内地多家财团的争夺地,并诞生了数块地王,区域地价数年间翻倍。

据观点地产新媒体不完全统计,在这块机场大盘中,已聚集包括新鸿基、新世界、会德丰、恒基兆业、南丰、嘉华国际、利福国际等港资大佬,此外更不乏中海、保利置业、龙湖&合景泰富联合体等内房身影。

值得一提的是,香港楼市升温下,仅2016年末至2018上半年,启德区域就曾先后四度产生地王,包括两次香港总价地王。

其中,内资海航集团的闯入,揭开了该区域地王的序幕。

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2016年11月2日,海航以88.37亿港元拿下九龙启德第1K区3号地盘的新九龙内地段第6565号用地,批租期为50年。地块楼面呎价高达1.35万港元,较7000多港元的预期上限高出近九成,较过去三年间售出的6幅启德商住地皮,高出1.07至1.75倍,成为东九龙的“新地王”。

彼时,远远高于市场预期的价格令香港市场一片哗然,与保守的香港开发商相比,内资的激进也惹来颇多争议。

一个月后,海航再下一城,以54.12亿港元将九龙启德第1L区3号地盘的住宅地皮收入囊中,楼面呎价达1.36万港元,再创九龙东地价新高。

众所周知的是,近一年海航在全球范围内掀起资产“甩卖”。相继卖掉三宗启德地块予恒基兆业和会德丰后,目前海航仅保留了启德九龙1L区2号地,并已筹资进行开发。据悉,该地块系香港国际建投于2017年3月拍下,作价74.4亿港元。

2017年5月31日,香港地政总署公布,九龙启德第1F区2号地盘以港币246亿批予南丰发展有限公司,这一价格也超越半个月前恒基兆业232.8亿港元拿下的美利道商地,成为香港总价新地王。

未足一年后,2018年5月15日,新鸿基以251.61亿港元的价格,夺得九龙启德第1F区1号地盘的新九龙内地段第6568号用地,首度进入启德发展区,更成为香港史上总价地王。

据观点地产新媒体了解,今年内启德还有一宗备受瞩目地块将推出,即九龙启德第4C区3号地块,该地块可享全海景。

有市场人士预计,地块每呎楼面地价约2万港元,地块总值高达130亿港元。

一路“陪跑”的长实

从九龙仓、恒基兆业、新鸿基,以及最新进入的新世界,启德地块可谓众星捧月,但不难发现的是,香港四大家族中,这一极具潜力区域唯独缺少长实的身影。

早在2013年,长实就曾参与启德区域地块的投标,多年来,这家香港最大财团似乎一路扮演着“陪跑”的角色。

据观点地产新媒体不完全统计,2013年至今,长实一共9次投标启德区域地块,包括几次诞生地王的地块,长实都曾参与其中,但一直空手而归。

有业内人士分析,一方面,长实近年来不停抛售香港资产,包括最重要的项目之一中环中心,转战欧洲、澳洲等海外区域加大投资,颇有撤离香港之势;另一方面,出价一向保守的长实也鲜有高溢价夺地的案例,即使有意拿地,与进取的内资比,在出价上也很难占优势。

值得一提的是,由于在香港土地市场的多次“失意”,长实在香港的土地储备也进一步下降。

2018年中期业绩报告显示,长实集团拥有可开发土地储备约1.15亿平方英尺(约合1068万平方米),其中,香港、内地及海外分别为500万平方英尺(约合46.45万平方米)、1.06亿平方英尺(约合984.77万平方米)和400万平方英尺(约合37.16万平方米)。

截至2017年末,该集团在香港和内地拥有的可开发土地储备数据还分别为600万平方英尺(55.74万平方米)和1.07亿平方英尺(994.06万平方米),海外土地储备则同样为400万平方英尺。

尽管投资谨慎,但长实在香港土地市场也并非颗粒无收。

8月9日,港铁宣布,黄竹坑站第三期物业发展项目合约由长江实业集团有限公司的附属公司建锋投资有限公司成功投得,金额为129.71亿港元,而市场对黄竹坑站第三期的估值为226亿至361亿港元,成为香港最贵的地铁上盖项目。

这也是长实集团自2016年9月夺得沙田九肚豪宅地皮后,时隔两年再次获得香港宅地。

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