雷军终圆"分房梦"? 小米联合华润26.57亿拿下北京一地块

subtitle 地产壹线11-06 00:22 跟贴 163 条
前有京东,后有小米,地产势微,科技兴邦。 资金链紧张的情况下,“自持+公建”恐怕已经成为房企不能承受之重,“房企+科技”或许能为此后同类地块竞拍组合提供一个范例。 “小米牌”房子,离面世还有多远?
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作者 张心梦 | 发自 北京

科技大佬中,雷军算得上胸怀“地产梦”的典型代表。他曾喊出豪言壮语,自己如果要做房地产的第一口号就是要解放一代年轻人,让大家不要为这种事情操心,要把房价也拉下来三分之一甚至二分之一。

11月5日,小米联合华润拿下北京一宗住宅用地,这个梦想,似乎在北京已经见到了曙光。但最先受益的恐怕不是广大潜在消费者,可能是小米员工。

从“勾搭”万科到鼓励员工去武汉分房,可以说雷军为员工的住房问题“操碎了心”。如今,小米的“住房”问题有了新的解决方案。

“公建需要50%持有20年以上、起价26.57亿元”,无论从哪个角度看,11月5日北京出让的昌平区沙河镇地块对于房企要求都十分严苛,尤其在房企普遍缺钱的今天,自持地块对于房企的资金要求极高,然而最终“华润+小米”联合拍地模式或许是“科技救国”的实力证明。

11月5日,北京出让了两宗地块。一宗是北京2018年度超级地王,北京市朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地被北辰以86.63亿元夺得。

另一宗是“小米+华润”联合体拿下的昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目地块F2公建混合住宅用地。或许是由于对未入市土地的观望情绪,或许是由于企业普遍“钱紧”,两宗地块均为底价成交。

(图片来源:北京市规土委官网)

房企“钱紧” 小米科技“救国”

北京昌平区沙河镇地块距离目前小米公司北京总部所在地清河,直线距离大约在9公里。

按照昌平区政府意见,竞买该宗地块的项目须符合北京市昌平区的产业发展方向,竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持,自持年限不低于20年,期满后如需转让或分割出售,需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续。

“自持”、“符合产业要求”,且只有一家联合体参与竞拍,从某种程度上看,该宗地块应该属于一次“定向”出让。

最终,该宗建面为137272平方米的地块被“华润+小米”联合体以26.57亿的底价收入,有意思的是,在此次土地拍卖前日,地产壹线询问小米内部相关人员小米是否联合华润参与北京土拍,对方予以否认。

此次出让昌平地块的土地性质为F2公建混合住宅,住宅面积为41181.6平方米。其中住宅地块执行“7090”政策,所建的商品住房销售均价不超过54197元/平方米,且最高销售单价不得超过56907元/平方米。另外,出让规则规定,商品住房取得不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售。

对于这块地未来具体用途是什么,仔细翻看交易文件可以发现政府为竞拍企业留有“余地”,文件规定,本次出让宗地地上建筑规模中的41181.6平方米暂按居住用途标准收取政府土地出让收益,剩余地上建筑规模暂按商业、办公用途统一标准收取政府土地出让收益。

以13.72万平方米建面计算,该宗地块楼面价位19356元/平方米。目前该地块向北方向有新房项目包括,中海丽春湖墅和泰禾丽春湖院子,均价在5万左右。

在北京出台限制商办类产品政策之前,F1/2地块通常大受房企青睐,但在“326新政”之后,这类包括公建的地块成为房企的烫手山芋,尤其是一些位置偏远的商办类地块,成为房企“尾大不掉”的库存。

也许此次“房企+科技公司”的模式能为之后同类型土地的出让提供一种解决范本。值得一提的是,小米北京总部有部分空间位于华润商业五彩城中。

从万科到华润 小米要分房还是建办公楼?

据悉,目前小米在北京并未有员工分房福利,只提供政府公租房。其实小米一直也在想办法解决北京员工的住房问题。早在去年三月份,小米曾与万科计划共同开发海淀永丰一自持地块。

上述“内部房”由原定计划是由万科和小米公司共同持有产权,万科称其为“中国头个企业共享精英社区”,档次和定位甚至会高于万科翡翠系住房。但购买者无法获得产权和房本,不能落北京户口,也不能在公开市场上自由交易,只能在小米公司内部流转。全体员工均可认购。有两种项目类型可供选择,一种为普通住宅,以70-90平方米两居为主,均价大约为5.5万元/平方米;一种为叠拼,面积为178平方米,售价在950万-1000万元。但较后由于种种原因,该方案最终并未获批。这块自持地块也就是此前因“天价房租”被炒得沸沸扬扬的万科翡翠书院。

与万科的合作“流产”之后,今年8月,雷军也曾公开喊话“员工分房”,不过不是在北京,而是在武汉,他表示公司将按照到武汉的落地人数分房子。具体是北京一个编制,如果愿意去武汉就给三倍,在北京招100人则在武汉招300人。较后他补充到,加大对武汉的投入,是因为他觉得北京无论怎么干办公条件、生活条件还是有限。

结合小米过往的动作,有业内人士预计此次在昌平的地块将有华润小股操盘住宅部分,而小米消化大部分公建面积用于解决员工住宿问题。

另一种声音是,小米将在公建部分修建办公楼,毕竟同为科技公司的京东此前在北京亦庄有过类似动作。今年6月,北京经济技术开发区路东区E16街区一宗商业地块迎来拍卖,最终,京东以18.3亿元底价摘得,当时京东拿地的目标就是要盖新办公楼。

不过,有业内人士指出,小米目前在北京已经有一处在海淀上地在建的小米科技园,总共8栋楼21万平米,未来将成为小米在北京未来的总部。而这一总部和此次小米、华润拍下的地块距离在十公里左右,因此小米在此处修建办公楼的概率较低。

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