一段时间以来，长租公寓行业鲜少有“好消息”出现——不是拖欠，就是暴雷；不是被通告，就是被举报。从去年2月至今，全国至少已有10余家长租公寓机构先后爆仓。水深火热的长租公寓行业，战火还在继续蔓延。这一次，倒下的是北京昊园恒业。
综合财新等多家媒体报道，由于空置率高达14%，加之涉嫌操纵租金贷，昊园恒业资金链断裂，由此无法按时向房东支付房租，同时也无法及时向租户退款；因此在10月27日，近200名租户聚集北京昊园恒业的办公地点，向其讨要说法。
就在十几天前，上海寓见公寓被曝资金链断裂。而寓见的暴雷，则将与其合作的金融机构——元宝e家置于风口浪尖之上。事发之后，寓见方面为转移租客注意力、减少维权纠葛，提醒租客“不要还款”，从而将矛头对准元宝e家。
巧合的是，这次暴雷的昊园恒业，也与元宝e家合作，推出相关租金贷产品。更早之前爆仓的爱公寓背后，也有元宝e家的身影。这不禁令人好奇，此番昊园恒业的资金链断裂，与元宝e家有多少关联呢？元宝e家在这些长租公寓机构背后，到底扮演着怎样的角色呢？
长租公寓最大的爆仓？
“真是长江后浪推前浪，一浪更比一浪高。”长租公寓业者慕容（化名）如此评价昊园恒业的暴雷。据其介绍，保守估计，昊园恒业的房源数量可达到5万间，租客数量达到10多万，这样体量的长租公寓机构出现问题，远比此前的爱公寓、鼎家和寓见爆仓的波及范围更广。
根据财新网的报道，此次昊园恒业资金链断裂事件目前已涉及租户及房东上千名。受害租户多租住在隔断间，月租金1000-2000不等；一部分租客也背上了租金贷的债务。
而昊园恒业背后的资金方，就有元宝e家。据公开资料显示，2017年6月，元宝e家与昊园恒业达成战略合作协议，成为后者合作的唯一一家租金贷平台；在此之前，元宝e家也有参与到昊园恒业的租金贷业务之中。
二者主要的合作模式，与其他租金贷的模式基本相似：元宝e家为这些公寓的租客预支一年的租金，并将资金发放至昊园恒业处；但昊园恒业方面按季度向房东支付房租，而租客则需要每月按时向网贷平台元宝e家偿付贷款。如此一来，昊园恒业则可利用期限错配自建资金池，变现利用租客个人征信，用租客的杠杆为自己的扩张买单。一旦昊园恒业的资金链断裂，收不到租金的业主开始清退租客，租客被赶出来、拿不到押金和退款、还要继续偿还贷款，由此导致大量坏账，元宝e家方面也会损失惨重。
更值得一提的是，此次昊园恒业暴雷一事中，不少租户背上了两份贷款。
从去年11月开始，微博和微信公众号上就出现了针对昊园恒业因并购其他中介机构、而要求租客重签合同且更换网贷还款平台的声讨和质疑。在此前《新京报》的报道中，针对有较多租户投诉昊园恒业未及时解绑网贷的情况，昊园恒业的魏姓负责人曾表示，公司陆续并购了一些中小型中介公司，这些公司的大部分租户原本就办理了房租分期业务。因原公司的合作分期平台并非昊园恒业的合作方，所以在并购完成后，除了租赁合同需要进行变更外，租户的分期贷款业务也将与原平台解除，转由昊园恒业的合作方元宝e家来签约。
但这一系列解绑、解约、再签约的过程需要时间，昊园恒业方面则以北京清查隔断房造成公司损失惨重为由，拖延了原本的进程，使得不少租户承担了进一步的损失。
除此之外，今年3月，昊园恒业以1.2亿元收购了爱公寓100%的股份；并由此接手爱公寓留存的一系列维权问题。据业内人士透露，时至今日，爱公寓供应商、房东、租客等维权问题仍未得到实质性解决。此番昊园恒业暴雷，原本爱公寓的业主及租客的维权之路将再添变数。
更早些时候，今年年初，微博上就已出现#昊园恒业欺骗租客不退房租押金#的话题。由此推断，昊园恒业与租客和业主的矛盾由来已久，且一直未得到妥善解决。
对此，北京长租公寓业者司马（化名）告诉TBO，昊园恒业在业内的口碑一直不算好，在去年曾被网友评选为“北京十大黑中介”；另外，仅2017年一年，昊园恒业并购了近20家中小中介品牌，在其疯狂并购的过程中，实际上吸纳了一部分“不良资产”，加之并购后内部结构复杂，管理体系较为混乱，其中隐藏着巨大的潜在风险。
“之前看了不少知名长租公寓品牌倒下，我们就在想，昊园恒业居然坚持了这么久。”
元宝e家为何退出？
据昊园恒业的负责人透露，此前元宝e家会在租户下单之后3个工作日，一次性将11期租房贷款付给昊园恒业。而8月开始，元宝e家陆续降低每月下单通过率，放款日期也从3天延长至7天、半个月。9月下旬之后，元宝e家彻底停止了合作。
在司马看来，过度依赖租金贷的昊园恒业，没有了元宝e家的支持后，自然“难为无米之炊”。实际上，司马认为，元宝e家的退出有些迟了。
司马认为，今年3月的爱公寓事件后，元宝e家就应该意识到长租公寓金融贷存在的巨大风险，但其仍选择与昊园恒业合作。司马推测，后者收购爱公寓的1.2亿元资金中，大概率地存在元宝e家所支持的资金。此外，今年5月份，元宝e家还推出了全国范围内城市合伙人计划。很显然，即便亲眼看到巨大的风险和崩盘的案例，元宝e家并没有停止扩张脚步的想法。
但现实情况似乎并不足以支撑起元宝e家的野心。在慕容看来，虽然寓见被曝出暴雷是在近期，但寓见与元宝e家的斡旋或许早就开始了；因此，元宝e家方面未必没有意识到相应风险，或许是在已有巨大投入的情况下，不甘心就此抽身离开；其对昊园恒业的态度或也与此相似。
另外，慕容推测，元宝e家的资金状况或许已十分紧张。实际上，元宝e家合作了多家长租公寓品牌，仅是爱公寓暴雷所遗留的坏账问题就达到2400万；而寓见公寓的体量至少有2万间，保守估计元宝e家与寓见的交易资金应有亿元级规模。
加之刺秦寓见方面，选择告知用户清空所绑定银行卡并“逃避”还款，元宝e家想要收取贷款，则将面临更大的阻碍，其品牌形象也再度受到重挫。
而元宝e家作为消费分期金融平台，其资金来源并非自有资金——根据此前有关寓见爆仓事件的报道，元宝e家的资金主要来自于传统金融机构。根据租客提供的银行对账单显示，租客月付到平台的贷款，最终流向了晋商消费金融股份有限公司。工商信息显示，持股比例达40%的晋商银行股份有限公司为其实控方。
但是，晋商银行的日子也不好过，这无疑加重了元宝e家平台资金周转的难度。
4月10日，晋商银行因“未按照‘穿透’原则，对基础资产准确计量风险，计提相应资本与拨备；发放流动资金贷款购买不良资产包；向客户收取公开承诺减免费用”，违反了《银监法》第四十六条、四十八条规定，及《中国人民共和国商业银行法》第七十三条。对晋商银行责令改正，罚款70.69万元，没收违法所得20.69万元。
9月28日，晋商银行长治分行因违规开展存贷款业务，违反《银监法》第四十六条规定，罚款30万元。
10月11日，晋城银监分局向晋商银行晋城分行开具一张罚单，因“以贷款资金做存单质押担保进行再贷款”，按照《银监法》第四十六条规定，罚款30万元。
结合晋商银行自身的情况，慕容认为，即便早期晋商银行不在乎租金贷带来的坏账，接连几次的罚款也足以让其意识到来自政府监管的强力举措。在政策风险和自身资金紧张的情况下，晋商银行收紧相关金融服务自然顺理成章，元宝e家与昊园恒业的终止合作也与此有关。
同时，关于二者终止合作，昊园恒业似乎也算不上是一个十足的“受害者”。
根据中国执行信息公开网显示，自2018年3月至10月之间，昊园恒业的法人及实控人王四会，是13起有关案件的被执行人，并被列为限制消费人员。另据“信用中国”官网显示，2018年8月13日，昊园恒业被列入失信黑名单。更有文章指出，2017年至今，昊园恒业共有187条行政处罚记录，处罚原因多为占用、挪用或拖延支付客户资金。
由此可见，昊园恒业自身的企业信用已经出现重大问题。从某种程度上来说，公众对昊园恒业的信任度较低，一旦发生负面事件引发负面情绪，则极易引发挤兑及倒闭危机。面对这样的公司，金融平台也很难再与之合作。
但不可否认的是，即便元宝e家已与昊园恒业终止合作，但此前所涉及到的租金贷问题，仍需双方努力、共同解决。借鉴寓见公寓的案例，两方谁都不愿意吃亏，可归根结底，租客才是最倒霉的那一个。
该拿租金贷怎么办？
潘石屹说过，哪怕房租翻倍，中介也是亏的。作为一个长周期、高成本的行业，长租公寓的运营核心是资产管理，即需要用便宜的资金获取更多的资产，利用规模效应赚钱，从而降低经营风险，获取高额利润。
像昊园恒业这样的“二房东”生意，规模越大，资金需求也越高。但中小长租公寓机构的融资能力普遍较弱，银行和VC的态度相对冷淡，抱团取暖不失为一种好的出路。但昊园恒业想要一口气吃下这么大一块市场，自然需要更多低成本资金的支持；而与之类似的一家又一家的长租公寓品牌和地产经纪公司，则是不约而同地选择了租金贷的路径。
原本，租金贷是中国租房市场引以为傲的一种“金融创新”。但事实证明，这种完全单边的风险承担机制下，业主和租客严重承压，资金池的安全性成为人们质疑长租公寓的根源。在如此不平衡、不信任的业态之中，一旦出现问题，任何一方都无法全身而退。
在司马看来，租金贷的出现，赶上了“租售并举”的政策红利；但现实的国情是，国内市场长期关注住房销售市场，对租房租赁市场的发展缺乏经验。因此，在租房市场发展前期，政府并没有过多介入和干预市场行为，从而为租金贷的野蛮生长提供了一定条件。
事实上，早在轰轰烈烈的杭州鼎家暴雷之前，银行对于租房分期业务的态度也是相对积极的。建设银行上海市分行，在2017年就上线了租房分期的业务；2018年5月，中国工商银行四川省分行也以成都为试点，推出长租公寓房租的信用卡分期付款业务。
只是，伴随着多家知名长租公寓机构的连续暴雷，以及长租公寓疯狂扩张推高房租价格的争议，政府的监管政策迅速触及，长租公寓金融玩法的市场风险和社会风险被彻底揭开。
有业内人士认为，叫停租金贷，是寓见、昊园恒业等长租公寓运营商倒下的主要原因之一。如此来看，对金融产品过分依赖的玩家，将直接面临着严峻的现金流考验。而这波政府监管，也的确来势汹汹。
北京——8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。另外，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。
8月23日，北京市住建委重申，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。
深圳——8月27日，深圳互联网金融协会发布《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，称“租金贷”业务杠杆高、风险大。
上海——9月30日，上海市住房城县建设管理委、市房屋管理局等五部门，发布《关于进一步规范本事代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》。明确提出业务范围无“住房租赁经营”者、未经上海市房屋行政管理部门备案者、未加入上海房地产经纪行业协会的代理经租企业不得开展租金贷，并同时要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。
浙江——10月19日，浙江省出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。要求从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务。
对此，司马认为，虽然上述文件暂未指出具体的落地方案，但强监管之下必然会加速行业的洗牌。
这样的案例有很多，例如共享单车。在共享单车诞生之初，大小玩家一片混战，关于单车乱停放、用户骑行安全、押金难退等问题的争议不绝于耳。而共享单车企业以用户押金自建资金池的问题，更是成为舆论关注的核心。
从2016年下半年开始，深圳、成都、济南、上海、北京等多地均制定并出台有关共享单车的政策，对单车数量、车辆停放、理赔及保险、沉淀资金管理等多项运维内容加以整治。在安全监管用户押金方面，北上广三地则率先要求共享单车企业设立押金专用账户，并接受第三方监管。在激烈的价格战之下，挪用资金池资金另作他用的路径一旦被封死，共享单车仅靠骑行收费的模式增长乏力，较难支撑起正向财务模型。
与此同时，2017年9月7日，北京市交通委宣布北京暂停投放共享单车。随后，上海、广州、深圳等多个城市也禁止单车投放。
在政府监管的步步紧逼之下，一些涉嫌违规运营的共享单车企业被逐步淘汰；而在政策层面没有重新分配单车企业投放权的情况下，原本的两大巨头摩拜和ofo占据着天然的竞争优势，经受不住监管考验的企业也逐渐退出市场。
诚然，未来一段时间内，长租公寓的洗牌还将继续进行。可以预见的是，此前涉及租金贷的多家长租公寓运营商中，有相当一部分也即将面临爆仓，受害的业主和租客数量还将继续增加。而这些终将成为试错的代价和历史的见证。
更深的困境
在收紧和叫停租金贷的背后，银行业也正面临着困境。
在这一波经济下行的趋势下，银行业也步入断崖式的经济L型时期。尤其是2017年以来，金融监管不断收紧，银行资本计提的压力陡然上升，整体议价水平亦有下降。随着利差市场化，银行传统的盈利模式正在遭遇瓶颈，与银行争夺资金的竞争对手增加，银行靠钱生钱、躺着挣钱的好日子即将结束了。
最突出的例子之一，则是金融科技公司对银行业带来的巨大冲击。虽然网贷行业的体量仍旧有限，但其通过互联网渠道的金融产品，树立的是自身品牌的形象，从而弱化了用户对所提供服务的银行方的品牌认知。某种意义上来说，在互联网金融的平台上，银行似乎正在沦为单纯的资金提供方，其品牌等竞争力优势正在逐渐丧失。
与此同时，不良贷款的增长，给银行带来了巨大的压力。根据普华永道的数据，中国银行业2017年中期不良贷款余额，比上年末增长了4.24%，信用风险激增。
近一年多来，M2增速大幅下降，金融强监管、去杠杆压缩了银行投放非银的资金，减少了资金在金融体系内部的空转。直到近期，银行在委托贷款、信托贷款等表外融资的萎缩，进一步导致了社会融资规模的增速下降，实体经济融资成本上升。对此，有观点认为，未来银行信用投放机会将减少，这也意味着企业想从银行拿贷款将越来越难。
可银行本身并不那么缺钱。今年以来，央行已经进行了4次的定向降准，共计释放2.3万亿元的增量资金。放出来的水，总归要流到某些地方。但可惜的是，在经济下行阶段，谨慎的银行选择青睐更具实力和信用的企业，类似昊园恒业这样信用不良的金融玩家，或许再也没有机会了。
绕来绕去，真正的困境，却是来自于自己。
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