房企奢望"活下去",房产中介们却正在"死去"

观点地产网10-10 08:33 跟贴 427 条
这一场迎面而袭的寒冬中,会有例外吗?

观点地产网 余华的小说里,人们纷纷在那个叫做活着的故事里尝遍辛酸苦难,然后一一死去。

最近,朋友圈被许多个辛酸的小故事刷屏。

68岁的老郭家在东北。2016年,老郭的儿子眼看北京房价一路疯涨,于是连夜去环京的河北廊坊买房,首付缺30万,情急之下向老家的父亲寻求资助。干了一辈子农活,平时以风水为副业的老郭咬牙,将大部分的养老钱给了儿子。

小郭本想等着廊坊房价上涨,把位于五环外的房子置换成市区房,可惜,如今的环京楼市一片哀鸿,跌了不止30%。

大概谁也没想到,不久前还遍地黄金,喊着“买到就是赚到”的楼市,一夜间吞噬了多少三四线小市民半生的积蓄。

于是,怒砸售楼处的戏码再次上演。不过就像房价上涨时,地产商不可能把房子推倒再重新按更高的市价销售,除了情绪上的宣泄,买家也不能因降价就要求购房合同无效,甚至收到任何补偿。

然而,覆巢之下,安有完卵,除了“被韭菜”的买家,地产行业整体的严峻趋势下,无论是开发商还是中介,都无法避免地受到影响。

从“活下去”到“排队降薪”,寒露刚过,地产和中介行业的现状寒气逼人。

一、“降薪”

国庆假期后的第一个工作日,上海中原通过公司内网宣布,将针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整。

具体包括,自2018年10月1日起,上海中原所有岗位的全勤奖暂时取消;通讯津贴、工龄工资、车贴调整为减半(五折)发放;包括联动中心、拓展中心、研究院等中台部门及后台部门的佣金比例调减至八折;同时所有中台部门的薪酬福利、激励制度也一并取消。

公开资料显示,上海中原共有员工近10000人,门店数近500家,2015年公司佣金收入超过26亿。因此,在这场涉及全员的福利和薪酬调整中,将有近10000人将受到影响。

地产行业里,内部信似乎成为企业颇为偏爱的手法。曾几何时,吴亚军用信力挺过出走爱将李朝江;将总部从重庆搬到上海前夕,罗韶颖也曾选择用一封内部信鼓舞过东原上下的士气。

这封名为《致上海中原兄弟姐妹们的一封信》中,上海中原透露的更多是无奈,信中提及,2017、2018年,上海中原因受到房地产调控政策影响,遭遇到极大的业绩和运营压力;为应对寒冬,公司不得不调整福利待遇和薪酬。当然,文中也不乏“同舟共济、众志成城、共克时艰”等温馨字眼。

显然,一封内部信和节流的方式,并不能解决因行业下行趋势而产生的诸多问题。

从最新的成交情况来看,开发商一向集中火力的“金九银十”不容乐观。华创证券的研报显示,国庆假期当周(9月29日-10月5日),主流46城一手房周成交323万平米,环比下降39%,其中,一二线环比跌26%、三四线环比跌了72%。

中原地产大陆区主席黎明楷则对观点地产新媒体解释称,上海二手市场从去年开始就比较差了,当时上海中原还曾尝试过开源,将上海的购买力吸引到周边城市投资,并取得了不错的收入。

随后,黎明楷坦言,受周边城市调控影响,开源的方式已经不奏效了,今年以来上海中原一直处于亏损,所以这段时间主要做的是节流。以后盈利状况好的话,也不排除调整回来的可能,但如果经营情况没有得到改善,就会往下一步的工作去做,从“小手术”变成“大手术”,比如关闭持续亏损的门店,辞退经营能力比较弱的员工。

或许,当开发商喊着要“活下去”,与其唇亡齿寒的中介生存状况才更加紧迫。

有中介行业的资深人士就直言,相比于开发商,房地产整体的调整对中介的影响无疑是更大的。

“开发商需要资金周转还可以降价出货,如果开发商资金没问题,有些楼盘价格扛着,就算没了成交,开发商也没太大问题,但负责销售的中介公司却要背负起销售、策划团队的人力、和门店租金等成本,这个影响是很大的。”

二、“活下去”

与“降薪”相似的场景,不久前就曾出现在万科内部。

国庆假期前,万科在总部大梅沙举行2018年度秋季例会,“活下去”的主题简单粗暴却不寒而栗。更具画面感的是,会议现场的每一个LED屏都被“活下去”三个字占满,颇像一幅幅大字报。

正如这家公司多次提及所言,这一次,郁亮的焦虑主要来自公司6300亿的回款,不久前的南方区域会议上,他曾透露这一目标还有一半多没有完成。

作为行业内回款标准的“风向标”,万科的这一表现很大程度上也是整个行业的缩影。

当国家的金融政策不再对房地产打开闸门(央行今年4次降准都没有直接流向房地产),像万科、碧桂园、恒大这样的高周转企业无疑将产生最直接的影响。

据观点地产新媒体了解,为加大回款,房企早已开始一轮降价潮。

有媒体爆料,9月26日,厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”开始调整价格,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,赠送面积超大,原价500万,现中间套一口价278万,边户一口价298万。

在南昌,华侨城万科、九龙湖金茂悦、新力东园等楼盘均比之前的市场放风价低了2000元/平方米左右,而中海寰宇天下、国贸天峯、万科璞悦里、深农大厦等楼盘则出现了微降态势。

据了解,包括保利、恒大也在酝酿降价、拼命回笼现金,作为高周转之王,碧桂园也面临同样的问题。

此前中期业绩上,碧桂园的管理层就提出了明确的“控速”目标,包括全年拿地支出从4000亿元调至3000亿元,相比上半年70%的去化率,下半年的指标在60%;全年结算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米。

近日还有消息透露,杨国强在内部会议上向底下的人传递指示,要加强有效供贷,去化不佳、且正负零为负的项目考虑停工。

种种迹象表明,房地产的日子没有从前好过已成为共识。

三、谁能笑到最后?

无论是“降薪”还是“活下去”,每一次楼市调整时,市场上总会有一些悲观的论调。

2008年,全球金融危机的寒冬下,王石提出了“拐点论”,那一年的楼市陷入低谷,上海、杭州等城市的售楼处纷纷被砸。

但在第二年,万科就成为国内首家销售破千亿的房企。

2014年,郁亮说要迎接白银时代,并预言房地产已经度过了最黄金的岁月,业内、媒体纷纷跟风,认为房地产将风光不再。

然而,并购做得风生水起的孙宏斌终于忍不住跳出来反对,以“钻石时代”的概念予以回击。

后来,楼市继续欣欣向荣,从3000亿到5000亿,房企规模不断冲破人们曾经以为的天花板,高额的利润也被管理层们拿来向资本市场背书,万科的“白银时代”论似乎再次失灵。

事实上,当碧桂园、恒大,甚至融创等后来者逐渐赶超,这家行业龙头的光环和权威似乎开始不如从前。

某浙江房企高管对此就不以为然,他向笔者表示,与其听万科说什么,不如看他做了什么,虽然嘴里唱衰,但实际仍在积极拿地。该人士进一步指出,“凭借较低的资金成本,万科近期正在一二线城市加仓赌周期。”

除万科外,有绿地内地人士此前也曾透露,“如今土地市场形势不错,普遍的低溢价,地方加大推地后也放出了一些优质地块,是公司新一轮布局的时期。”

有业内则认为,目前的形势对像万科、碧桂园、恒大、融创这样快速开发模式的企业影响会大一些,而一些地方性、产品有一定特点的房企反而没有那么着急出手。

或许,站在当下的十字路口,对房企而言,任何判断和策略都有其道理和逻辑。

不过,如果回到万科本身,郁亮这次的小心谨慎也并非完全没有道理。

从打出城市配套服务商的口号开始,万科的多元化触角已经先后涉及商业地产、长租公寓、物流、教育、养老、冰雪小镇等多个业务板块。

然而,无论是南方区域的“八爪鱼”计划、华东的“热带雨林”计划、还是北方区域的“6+X”计划,大量持续不断的投入后,这些多元化业务为万科带来的收入仍不足其整体营收的5%。

另一方面,中原集团华东区总裁兼上海总经理陆成也在《公开信》中表示,预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。

然而回溯过去数次调整,每一次行业洗牌,龙头企业基本都能平安度过,唯有规模集中程度将越来越高,更多的开发商则从这个行业黯然退场,更多的中介在悄无声息地关掉门店。

这一场迎面而袭的寒冬中,会有例外吗?

原标题:成见 | “活下去”的行业与我们“降薪”吧!

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