有个陌生女人死在我的房中,我该怎么办?

subtitle 案理说09-29 10:49 跟贴 1623 条
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本文系网易法院频道栏目《案理说》第二十期。

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好好的房子变“凶宅”

最近,王先生遇到了一件糟心事。

在他购买了三年的一套房子里,有人烧炭自杀身亡而他压根就不认识死者今年6月底,南京市民王先生委托“我爱我家”房产中介,将位于秦淮区某小区的一套房屋对外出租。仅仅过了两个月,一天,王先生突然接到了隔壁邻居的电话,称他出租的房屋内,一名轻生女子烧炭自杀身亡。经过多方打听,王先生得知轻生女子姓何。但让王先生纳闷的是,自己出租合同上写明的出租对象,明明是一名姓刘的老师。经过辗转,终于了解到原委,刘老师的母亲觉得房屋光线不好,中介帮她找了别的房子。为了减少违约金带来的损失,刘老师在中介工作人员的帮助下,将房屋转租给了何女士。王先生说,他此前与刘老师的第一份租房合同也是在这家“我爱我家”门店同一名业务员手上签的,而且第一份合同上明确写了“禁止转租”。

经办的业务员称,转租合同确实是由她协助签订的,并且公司对此事也知情。但合同用的不是公司的合同,而是自己从网上下载的。为了避免王先生的房屋地址被系统识别出重复做单,自己还修改了房租的住址。

就这样,业务员利用管理上的漏洞,为刘老师拟定了一份阴阳合同,从而促成了这起违规合同的顺利签订。

2

苦恼的王先生

王先生的房子一夜之间成了凶宅,他该怎么办呢?

首先,来看一下什么是凶宅?所谓“凶宅”,一般是指房间中曾发生过他杀、自杀或其他非自然死亡情形的住宅。这种住宅,尽管没有法律上的界定,但一般老百姓从习俗上来说都比较忌讳,大多数人并不愿意住在这种房子里。同时在司法实践中,如果出卖人隐瞒了“凶宅”的情况,买受人是可以通过法律要求退房或者赔偿损失的,而一般情况下,法院也会根据民序良俗来支持买房人的诉讼请求。

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如何获赔

但是在这个案件中,王先生能够得到其理想的赔偿吗?或者要求中介按市场价格回购?能否得到法律的支持呢?

可以肯定的是,中介在这个案件中是存在违规操作的,王先生可以选择两个法律关系进行维权,一种租赁的法律关系,一种是侵权的法律关系。

从违约方面来讲,中介签订阴阳合同,在明知第一份合同禁止转租的情况下,还与何女士签订租赁合同,明显存在过错,而这种过错,恰恰间接的导致了王先生的房子变成了“凶宅”,所以,王先生可以向法院主张,转租者和房产中介公司两方承担相应的赔偿责任。

从侵权责任上来讲,王先生可以向何女士的继承人起诉,要求其承担侵权责任吗?从诉权上来讲,是没有问题的,如果各个条件成立,何女士的家属是可以从何女士的遗产中将赔偿支付给王先生,那最重要是哪个条件呢?从司法实践中来看,还是很困难的,就是房屋贬值损失,对于房屋贬值来说,从中介的反馈来看,房屋的贬值损失一般是房屋价值的20%-30%之间,但这仅仅是个经验,并没有法律上所讲的证据充分,所以,没有实际产生损失的情况下,法院也是很难支持的。

所以,建议在王先生卖了房子以后,确实明显低于市场价格,在取得相应的证据以后,可以向法院进行维权。

作者:中国信息协会法律分会高级顾问 及瑞岭律师

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