北京一次性挂牌66幅宅地 房企拿地态度变谨慎

界面09-14 08:33 跟贴 35 条
今年北京土地出让溢价率较同期腰斩,供应量则较年度计划还有较大差距。
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沉寂许久的北京土地市场,突然在三季度尾声,挂出大量地块。

9月12日,北京市规土委一口气在官网上挂出66幅住宅地块,共计建设规划面积933万方,成为今年以来规土委挂牌量最大的一次。

从公布的信息来看,此次供应的土地涵盖从核心区域的海淀区、朝阳区,到较为偏远的顺义、延庆、门头沟等地区。

其中,海淀区3宗地块共计22万方、朝阳区9宗95.5万方、丰台8宗130.4万方、通州2宗18.5万方、大兴6宗75.5万方、顺义区9宗113.887万方、平谷2宗26万方、密云3宗39.4万方、怀柔3宗36.7万方、延庆2宗31万方、昌平5宗128万方、石景山5宗81.3万方、房山5宗56.3万方、门头沟4宗77万方。

在这次大规模供地中,共有产权房用地达到33.18公顷,主要分布在朝阳、通州、昌平、大兴、门头沟、怀柔、平谷7个区,昌平、怀柔、平谷三区共有产权房建筑规模将超过10万平方米,普通商品房用地则占152.4公顷。

今年以来,北京共出让41幅地块,其中住宅用地为25幅,商服用地和工业用地共计16幅。此次规土局一次性挂出的66幅住宅地块,超过今年已经出让的土地总量。

6月公布的《北京市2018年建设用地供应计划》显示,今年北京建设用地计划供应总量4300公顷,住宅用地为1200公顷,商品住宅用地计划650公顷。不过到目前为止,住宅用地供应比例仅占到总计划的16.24%。

作为房企“必争之地”的北京土地市场,今年显得并不乐观。到目前为止,今年北京土地市场已经出现7幅流拍,其中6幅是住宅地块,流拍数量和频次均创下近年新高。

中原地产研究院统计显示,截至目前,今年年内北京合计土地出让金868亿元,而去年同期这一数据则为1701亿元,今年同比降幅达到49%。已出让地块的平均溢价率则仅为14%,去年同期数据则为28%。

“这次一次性拿出66幅地块准备陆续上市,一方面是由于前8个月供地计划完成不太理想,另一方面则向市场表明,规土委有充足的储备熟地可以随时供应市场。”思源地产首席分析师郭毅分析,现阶段未能供出的主要原因是由于土地市场相对冷清:“从北京土地储备情况来看,如果市场出现调整好转的情况,规土委大量出地也是表明有足够土地供应市场,未来不存在地荒的情况,可以稳定市场预期。”

不过如此大量的土地推出,是否会被房企照单全收,目前有较大不确定因素。郭毅表示,今年限竞房上市后,销售情况低于房企预期,不少项目都遭遇了去化难题:”特别是下半年限竞房还将陆续上市,去化压力进一步累积增加,房企一方面面临销售难题,另一方面资金回流也有不小困难。”

与此同时,目前对土地购置资金的来源要求严格,房企融资渠道也遭到收紧,因此现阶段房企要在北京追加投资拿限制条件较大的地块,还存在不小压力。

郭毅认为,从全国各大城市都出现土地流拍的情况来看,如果大量住宅地块供应向市场,可能还是会出现部分流拍、流标的情况。

2017年,北京土地市场超额完成了供地指标,今年下半年项目将陆续上市,现阶段一次性大量供应土地,会给供应端、库存端也造成一定压力。

一位闽系房企北京公司负责人对界面新闻表达了参与此番土地竞拍的谨慎态度:“会关注一些冷门地块的起拍价和溢价率,但是参与的可能性不太大。一方面限价后利润有限,另一方面对拿地资金的要求也比较严格,比较大型的、自有资金又充裕的房企拿地的可能性才比较大。”

就在公布了66幅地块出让计划的次日,北京朝阳、房山和平谷3区挂牌出让了3幅地块,出让地块共计21.13万平方米,总建面积28.22万平方米。

其中朝阳、房山为限竞房地块,平谷则为共有产权地。最终,三家国企、央企分食了3幅地块,中海以29.1亿元拿下朝阳地块,溢价率41.9%,成为当日出让溢价率最高的地块;中铁建以6.22亿元拿下平谷共有产权地块,溢价率17.4%;首开则以底价拿下房山地块,出让价11.5亿元,3幅地块共揽金47.9亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为,如果这66宗地如期供应入市,可以遇见供应量将出现井喷。

在早前的中期业绩会上,中国金茂首席执行官李从瑞也表示,目前是获取土地的黄金窗口期,了解到四季度会有大量土地推出,对于有较为充裕资金,过去杠杆不是很高、销售情况较好的房企而言,会是较好的购置机遇。

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