深圳城市更新连发3份新政征求意见 拟规范用地审批

南方都市报08-10 08:07

深圳3天前才公布了一份城市更新新政征求意见稿,今天再推城市更新新政。记者从深圳市规土委获悉,《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定(征求意见稿)》(下简称《规定》)正式对外公布,对深圳拆除重建类城市更新项目用地审批及其农转用实施方案审批工作进行了规范和完善,明确了审批的程序、职能分工和具体要求。

迄今,正在征求意见的城市更新政策共有3份:

《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》(征求意见稿)

《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》(征求意见稿)

《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定(征求意见稿)》

为何频发新政?

衔接前期政策,梳理、打补丁

施行“强区放权“之后,深圳城市更新工作的大量审批工作落到了各区手中。如何总结既有的城市更新工作经验,梳理既有城市更新政策,各区城市更新工作提供一套统一、规范、衔接顺畅的深圳城市更新政策体系,成为继续推进深圳城市更新工作的当务之急。有业内人士在接受南都记者采访时表示,近来深圳频频发布城市更新领域的新政,看似变动频繁,实则重大调整很少,多是集中在对已有政策的梳理衔接、和对政策完善进行的“打补丁”。

深圳市规土委介绍,2016年,城市更新项目用地审批及其涉及的农转用实施方案审批职权调整至各区政府(含新区管委会)行使。随着2018年省级行政职权事项的下放,省国土资源厅对建设用地审查报批工作也提出了新的要求。《规定》的制定正是理顺了深圳拆除重建类城市更新项目用地审批及其农转用实施方案审批工作机制,明确了审批的程序、职能分工和具体要求。

有哪些重大调整:

规范城市更新项目用地审批结果

《规定》在现有工作基础上,结合国家、省、市的相关文件规定,明确城市更新项目用地经区政府审批通过后,由区政府核发用地批复,并对批复模板进行了规范。其中,《规定》特别强调,区城市更新职能部门应在受理申请之日起20个工作日内对报审的城市更新项目用地进行审查。

对于分期实施的城市更新单元中后期项目拆除范围内合法用地指标不足的情形,《规定》从单元统筹,推进项目实施的角度出发,明确了在已实施项目实施主体同意的前提下,已实施项目拆除范围内符合城市更新用地出让政策的用地面积超出已出让开发建设用地的部分,可在后期项目拆除范围内使用。

亮点

城市更新用地涉及临时建筑的

办理出让时临建需完成拆迁补偿、注销产权

结合更新项目在实际施工过程中的需要,《规定》明确了市更新项目开发建设用地范围内建筑物保留临时使用的条件。依据《规定》内容,城市更新项目办理用地出让手续时其建筑物同时满足“位于开发建设用地范围内”、“已完成拆迁补偿并确认实施主体”、“涉及的不动产权证已注销”、“涉及的不动产权证已注销“这四大条件,且区城市更新职能部门认为确有必要的,可给予保留临时使用。《规定》表示,区城市更新职能部门应做好相应的监管工作,保留临时使用的建筑物应当在实施主体申请房地产预售许可或建设工程规划验收许可前由实施主体自行拆除。

城市更新用地腾挪或者置换

将明确办理程序

在已批未建用地腾挪办理程序方面,《规定》与深圳市规土委4个月前发布的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定(征求意见稿)》相衔接。根据《深圳市城市更新办法实施细则》第十四条关于已批未建设用地“在征得土地使用权人同意后,可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换”的规定,《规定》拟明确出让用地涉及已批未建设用地腾挪的办理程序,明确此类用地腾挪应遵循等面积、等年期、等开发强度、等功能的原则。

城市更新单元涉及公共通道的 由区部门报审

对于城市更新单元更新单元范围内涉及架空连廊、跨街建筑物或地下空间的,《规定》也与《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定(征求意见稿)》相衔接,要求城市更新单元规划含更新单元范围内架空连廊、跨街建筑物或地下空间的,用地审查阶段应明确其平面投影范围、面积和竖向标高。其中,属于公共架空连廊或公共地下通道的,划为独立宗地,其用地申请由区相关部门报区城市更新职能部门审查;属于城市更新单元规划中划入开发建设用地范围的非公共架空连廊、跨街建筑物或地下空间的,其用地申请由实施主体报区城市更新职能部门审查。非公共架空连廊、跨街建筑物经批准后与相邻开发建设用地作为一宗地,一并签订土地出让合同。《规定》强调,非公共架空连廊、跨街建筑物或地下空间等涉及与相邻地块互联互通的,必须在该相邻地块的土地使用权出让合同或者补充协议中约定互联互通的义务。

“两规”处理用地不能重复计入合法用地指标

按照尊重历史,保障原农村集体权益的原则,《规定》对城市更新项目涉及非农建设用地与“两规”处理用地及旧屋村用地重叠的情形,也提出了处理原则。对于非农建设用地与“两规”处理用地重叠的情形,《规定》依照划定先后顺序进行了分类规定。对于非农建设用地在“两规”处理完成之前已经划定的,重叠部分将视为非农建设用地,“两规”处理用地不能重复计入合法用地指标;对于非农建设用地指标在“两规”处理完成之后调入的,重叠部分可视为非农建设用地,“两规”处理用地不能重复计入合法用地指标;如重叠部分按“两规”处理用地计入合法用地指标,重叠部分的非农建设用地指标可在拆除范围内另行计算(无需再作非农建设用地方案调整)。

原标题:深圳城市更新连发3份新政征求意见 拟规范用地审批

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