买100平米的房,为什么只能住70平米

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是否有公摊面积其实不影响房屋的总价,但是不透明的计算方式,给了房地产商作弊的机会。按照建筑面积计算房价,只在中国大陆以及香港台湾实行过,香港是这种制度的发源地。

公摊面积这个话题,最近重新热闹了起来。在中国,买房的钱不仅花在居住面积上。一般来说,超过两成的买房款都花在走廊和电梯间,甚至是楼门口的保安室上。

极端情况下,公摊的面积甚至会超过居住面积。2007年,山东高密的“贵宾首府”的住户发现,看房时样板间还是两居室带厨卫,买到手时面积却已经缩水了一半。

根据房管局测绘公司的实地测绘,这栋楼的公摊系数高达52.35%。号称面积85平方米的房子,只有40平米能住。如此高的公摊系数,让“贵宾首府”获得了史上最牛公摊的称号。开发商还理直气壮,说法律没有规定公摊面积的上限,告一百年都退不了房。

公摊面积为什么会产生这样的问题?中国为什么买房要算公摊面积?为什么公摊面积的改革迟迟没有动静?

公摊面积问题何在

想要买房的人,往往在买房之前,就先被各种“面积”绕昏了头。要分清使用面积、建筑面积、公摊面积,还有什么建筑面积和套内建筑面积。这些都是什么,该怎么算呢?

使用面积,有个形象的说法叫地毯面积,就是家里能铺上地毯、摆上家具的面积,不过阳台的面积是不算在内的。使用面积加上室内的墙体面积和阳台面积,就是所谓的套内建筑面积。

而公摊面积,专业一点说就是由业主分摊的公用建筑面积。一栋楼内电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、公共门厅过道它们所占的面积,都在分摊的范围之内。一般来说,房子的套内面积越大,相应的公摊面积也会越大。

一般买房时所说的面积,其实是建筑面积,也就是套内的建筑面积加上公摊面积。高层住宅的公摊面积比率,一般在20%到25%左右,多层住宅也有15%到20%。也就是说,如果你看中了广告上100平米的房子,实际上能住的面积也就80平米左右,甚至只有70平米。

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2016年12月16日,北京,观看户型图的路人。户型图上的面积是不包括公摊面积的/视觉中国

花钱买100平米的房子,实际却只能住70平米,这看起来也太不合理了。难道买房子都要花几十万甚至上百万在这些自己根本用不到的面积上吗?

其实,买房子包括公摊面积,并不等于花自己的钱为开发商买单。因为公共设施的费用也是成本的一部分,肯定会计入房屋的总价之内。如果改成按套内面积计量房子的价格,那每平方米房价就会更贵。

这就像是在超市买水果。同一种水果,如果不去皮单价就便宜一些,去皮的话每斤就贵一些。算法不同,总价是不会变的。

2018年8月8日,武汉的一座旧楼加装了电梯,电梯是由楼内136户住户众筹的。如果是新楼,电梯的费用也应该由住户分摊/视觉中国

不过按照建筑面积计价,的确比按照套内面积计价更为繁琐。如果按照套内面积计价,那消费者自己动手量一下房间,就知道有没有出错。而公摊面积如何测量,消费者毫不知情,这就给了不法开发商动手脚的机会。

尤其现在公摊面积相关法律规定不完善。就拿公摊面积的计算标准来说,现在只有测量标准而没有设计标准。也就是说,即使是楼房的设计者,也不能确定哪些面积应该公摊,只能由测绘部门说了算。一旦测绘机构和开发商有所勾结,维权就变得非常困难。

比如2003年,北京友谊花园业主发现,开发商在房本上多写了一层楼,多算了8000多平米公摊面积,于是集体向中消协投诉索赔。在业主准备重新测绘时,发现没有一家北京的机构愿意重新测绘,最后还是在上海找了一家有资质的测绘机构。

2015年4月9日,深圳。开发商将一楼架空层出售给他人作为商铺,而业委会主张架空层理应归全体业主所有,出现产权纠纷/视觉中国

另外,既然业主们都为公共区域花了钱,就应当拥有这些部分的权益。比如电梯或者楼道里,每天都能见到的XX专车、XX理财广告。这些广告的收益,本来应该归业主集体所有。

早在2013年,青岛市崂山区人民法院就曾经判决某物业公司,返还小区业委会电梯广告费4.34万元。可是在国内,很多小区还没有完善的业主委员会,这笔钱就不明不白的被拿走了。

公摊面积是哪里来的

全世界的大部分地区,都不是按照建筑面积计算房价的。美国日本这样的发达国家并不采取这样的计价方式。即使泰国和马来西亚这种不够发达的国家,也只按套内面积来计算房价。

按照建筑面积计算房价,其实是一种非常中国特色的规定。世界范围内,曾采取这种方式计算房价的,只有中国大陆、香港和台湾。

香港的房地产业兴起最早,公摊面积这种做法,应该也是最早发源于香港,后来传入台湾和大陆。有些网上的说法,把这个发明直接归入李嘉诚的名下。不过这些说法大多只是传言,没有什么证据能够证明,是李嘉诚发明了公摊面积。

相比李嘉诚,另一位香港富豪霍英东在房地产业的发明,可能更接近于现在公摊面积的雏形。

霍英东下属的立信置业公司的广告/google

在上世纪50年代左右的香港,地产的买卖和今天又很大不同。当时楼房买卖受到港英政府法律的限制,必须以栋为单位,整栋进行买卖。虽然当时没有什么大厦,每栋楼的总面积并不大。但是一整栋楼,显然也不是平常人买得起的。

正是因为没人买得起楼,所以过去的香港地产商主要做出租生意。后来有些地产商嫌只靠出租回收资金太慢,就发明了分层出售楼房。这样一来,买楼的市民果然增加。不过能买得起整层楼的,仍然还是少数富人。

1954年,霍英东准备兴建香槟大厦。受到分层出售这种方式的的启发,他决定把每一层楼再拆分成几个单元进行出售。

不过大厦公共部分的分配是个难题。过去分层出售时,公共部分的权益只要按照楼层数量,等分成几份就可以。但是按单元出售时,各单元的面积不一,而且对公共设施的要求也不同,谁都不愿意多付管理费。要想减少纠纷,就得想出新的分配方式。

霍英东兴建的蟾宫大厦,有十七层,在五十年代是香港最高的楼宇/视觉中国

当时霍英东想到的新方法,就是订立“公共契约”。大厦的每位业主都要签订这个公共契约,按照要求负责一部分管理责任和费用。买楼时的价钱越高,支付的管理费用就越多。

当然,没有激励只是靠强制,没办法让契约真的得到执行。而霍英东许诺给业主们的回报就是,将来楼房拆除时,他们可以按当初的出资比例,得到公共部分拆除时的补偿。

也就是说,大厦的公共部分虽然是还是公用,但实际上已经按份划分给了每个住户。按照这种模式,买房是不仅计算套内面积,而且要明确公摊面积的比例就非常自然。

中国大陆的商品房改革,集中在90年代。而改革的主要模板,就是香港房地产业的规则。按照建筑面积计算房价这种规则,可能就是从香港通过广东引入大陆的。

公摊面积为什么还没有改革

公摊面积的发源地香港,现在已经不再按照建筑面积计算房价了。2013出台的《一手住宅物业销售条例》中规定,房屋的售楼说明书中,只能用实用面积,也就是套内建筑面积来表示房屋的面积以及售价。

其实在大陆,按照建筑面积计价这种方式也有松动。

1995年出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定,商品房销售以建筑面积为面积计算单位。而2001年的《商品房销售管理办法》,允许商品房按照套内建筑面积或者建筑面积计价,提供了另一种选择。

除了国家规定,由于公摊面积的相关的纠纷很多,所以一直也有地方政府在尝试按照套内面积来计价。2007年《四川省城市房地产交易管理办法》就规定,新建商品房销售应当按套内建筑面积或者按套计价。北京和广东也出台过类似的规定。

2018年5月29日,香港街景。香港从2013年规定只能用实用面积表示房屋的面积以及售价/视觉中国

不过,按照建筑面积计价已经成为了一种约定俗成的规则。不仅是房地产交易会用建筑面积结算,相关的行业也采用建筑面积作为测算标准。

房地产开发企业从拿地到销售、再到最后的项目结算,测算口径均为建筑面积,成本测算是按建筑面积分摊。另外,物业费和取暖费的收取,也是按照建筑面积计算。

在大环境的影响之下,按照套内面积计价的政策执行起来比较困难。这些曾经宣布过要进行改革的地区,没有几个真的改革成功。

甚至有些原本实行套内计价政策的地区,在环境影响下改成了按照建筑面积计价。广东佛山的顺德地区,为了解决频发的商品房公摊面积纠纷,从2000年起按照套内面积计算商品房售价。这一政策持续了14年,最终还是改回了按照建筑面积计价。

2013年08月06日,佛山市楼房拔地而起。佛山房地产业发展速度很快,随着外来的开发商越来越多,顺德地区也不再坚持按套内面积计价/视觉中国

现在全国唯一按套内面积计算房价的地区就是重庆。从2002年开始,重庆市人大就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,条例规定在重庆市城镇规划区范围内的商品房,无论预售还是现售,都要按套内建筑面积计价销售。

重庆市的政策得以执行,离不开对于开发商的强制。不按照这一计价依据销售的开发商,主管部门会责令他们进行改正,并且处以交易金额的5%到10%罚款。

2016年末,重庆市房地产商会开始通过人大提案施压,提议恢复按建筑面积计价这种方式。商品房销售应当按建筑面积计价,现在已经写进了《重庆市城镇房地产交易管理条例》的修订草案。

如果其他城市没有相应的改革,重庆作为公摊面积改革最成功的城市,不知道还能支撑多久。

2018年4月4日,重庆市云阳县的新建商品房。重庆只有市区按照套内面积计算价格,周边县市还是按照建筑面积计算价格/视觉中国

不过以你现在的收入水平,考虑买房可能还是比较遥远的事情,担心公摊面积改革就更远了。就像蜗牛和黄鹂鸟那首儿歌一样,等你攒够买房的首付,可能改革早就完成了。

参考文献:

[1]张运平. (2014). 住宅公摊建筑面积和公摊面积系数存在的现实意义. 建设科技(8), 123-124.

[2]张嘉琦. (2007). 商品房销售中面积测量及套内面积计价方案探讨. (Doctoral dissertation, 长安大学).

[3]重庆市人民代表大会常务委员会.(2012). 重庆市城镇房地产交易管理条例

[4]国土资源部. (1996). 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则. 中国建设信息(10), 6-7.

[5]建设部. (2001). 商品房销售管理办法.

[6]香港. 一手住宅物业销售监管局. (2013) 一手住宅物业销售条例

[7]黄豁, & 徐旭忠. (2002). 实现消费者明白购房 重庆强制“以套内建筑面积”计价. 瞭望(34), 42-43.

[8]牟隆. (2011). 商品房公摊面积法律问题研究. (Doctoral dissertation, 兰州大学).

[9]冷夏. (2005). 霍英东全传. 中国戏剧出版社.

[10]北京青年报. (2003). 北京某楼盘房屋面积缩水 业主将获赔8000万元

[11]南方日报. (2014). 顺德明起取消“套内面积”缴税制

作者:吴寒

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