巨扎心,房租不涨怎么发展租赁市场?

subtitle 康老师聊房产04-15 07:00 跟贴 34 条

作者:美房网主编

这两天,万科的全自持租赁房租金让市场炸了锅,90平三居月租最低1.5万,180四居月租最低3万。

即便是打的长租、高品质的噱头,但房子在北六环附近,很多人不淡定了,这房租也太高了吧?

真的高吗,与周边租金比确实是高,但与房价比,真心是低。

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周边商品房价在6万左右,万科这90平三居卖掉,妥妥的540万以上的收益。但出租呢,每年18万,与房价相比真是九牛一毛。

高房价现实下,对开发商来说,明显直接卖房更划算;对个人业主来说,高租金才有出租价值,否则月供都覆盖不了,还不够出租麻烦事的消耗呢,不如空置几年高价卖出来的划算。

高房价的基础是高地价,以目前租金水平,很多自持出租住宅物业要贴钱运营。就万科永丰这个自持出租项目,目前开发的是永丰18号地块,拿地成本50亿元。

根据披露的规划信息测算,项目三居室约1063套,四居室约227套左右,一共大概1300套的房源。即便100%出租,以万科目前公布的租金水平,10年租金总收益也不过27.3亿元到32.8亿元之间。

租金高吗?10年都难以获得投资回报!怎么解决这个问题,要么不断涨租金,以市场行情,基本每半年租金有一个普遍上涨;要么创新经营模式,利用这些住户资源,通过其他途径赚钱,目前长租公寓品牌很多,但探索出成熟收益途径的几乎没有。

万科想了个什么办法解决呢?租金先付,一次性租赁10年,那么100%出租,租金收入27.3亿-32.8亿元,这价值就大了。因为这是租金一次性到位,持有机构现在就能获得这么高的现金流,可以进行其他投资获得收益。这就和卖房性质类似了。而且,十年之后,持有机构还有60年产权,又能继续获利。

对承租者来说,唯一的好处就是十年没涨租,与周边蹭蹭飞涨的租金对比,心里可能好受一点。但请想清楚一个问题,至少180万的房租,你租金贷款利息得多高,十年至少近百万吧。十年后,你要么继续租房,要么买房,那时候租金、房价又得涨多高去?

租购并举,在房价持续上涨,购房是家庭刚需的现实下,这种租赁真的值得吗,只怕要打一个问号。

那么,有人可能说,我不租这么长时间了,现在买不起房先租着,等到攒够了钱就买房。话题又回到前面了,高房价的现实下,只有高租金收益,业主才划得来出租。要发展租赁市场,多主体供应,如何让物业持有主体积极供应,还是只能涨租,给他们高收益。

现在,大家应该认真考虑一个问题,在土地出让金高举,且城市土地资源减少,政府限量供地的现实下,你的收入涨幅跟得上租金涨幅吗?跟得上房价涨幅吗?

如果有人对自己的赚钱能力很自信,那么买还是租,可以随心所欲。如果不觉得自己赚钱如流水,那么到底是租房攒钱然后买房划算,还是借钱买房自住还贷或出租赚取租金收益划算,大家心里应该有个底了。

来源:美房网上海站 / Wechat:meifang-sh

作者:mkshfx

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