国际金融地产联盟张平:商业地产缺的是资产管理

界面04-13 08:24
张平认为,一线城市的住宅市场增量空间已经有限,商业地产是开发商大有可为的领域。
打开网易新闻 查看更多精彩图片

进入2018年,中国的房地产行业正在出现新的变化。1月份北京土地市场有3宗土地流拍,2月份1宗土地流拍,其他城市同样出现土地流拍现象。这暗示开发商面临商品房去化速度困难和现金流紧张问题。

另一方面,一向主攻住宅开发的万科在去年收购印力集团,大力布局长租公寓;融创则成立了一系列的区域商管公司,并与盛煦地产共同发起国内首支存量资产并购基金,龙头开发商纷纷向存量市场寻求增长机遇。在商业地产领域,各类租金收益性的资产证券化产品纷纷出现。毫无疑问的是,房地产行业正发生变化。

国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平认为,一线城市的住宅市场增量空间已经有限,商业地产是开发商大有可为的领域。对于如何在商业地产方面有所收获,张平基于多年的从业经历,也有些自己的看法。以下为界面新闻与张平的对话:

界面新闻:土地流拍、此前鲜有涉足商业地产的龙头开发商纷纷进入,商业地产为什么在目前阶段受到关注?

张平:凡是有稳定租金收益的现金流物业,如购物中心、写字楼、酒店等都可以称为商业地产。虽然这几年住宅地产一直处于上升通道,但国际金融地产联盟认为,从国际视野来看,商业地产才是常青树。因为地产是生产活动的载体,商业地产则是经营活动的载体,有稳定的现金流收入,这一性质让商业地产实际成为了第三产业的载体。也就是说,中国第三产业的持续增长,将促使中国商业地产保持繁荣发展的态势。

GDP中三大产业的比重可谓是商业地产的晴雨表。2012年是中国现代服务业的元年,这一年中国第三产业的占比第一次超过了第二产业。2008年的金融危机一度导致写字楼市场低迷,但随着外资银行可从事人民币业务、保险公司可设立合资公司等利好,中国经济慢慢复苏,写字楼市场也开始活跃。商业地产与整体经济走势是正相关的关系。

国际金融地产联盟研究部数据显示,北京、上海商业地产需求的增长伴随着金融业的兴盛,北京更是后来居上。不同的是,北京高科技产业发展迅速,TMT行业对写字楼的需求非常火爆,上海则是消费和零售业持续领跑,大牌零售商的总部大多在上海。

所以,大开发商现在纷纷瞄准商业地产,一方面是洞察了宏观经济的变化。另一方面商业地产因为有稳定现金流,在融资困难的背景下抗风险能力较强,还能享受资产升值以及租金收益的增值。例如在北京中央商务区持有一栋10万平方米的写字楼,通过先进的资产管理将租金从300元每月每平方米提升到400元每月每平方米,则年总租金收入增加了1.2亿,同时更有效提升了物业资产价值;按单价每平方米10万元人民币计算,提升了至少30亿元,可能已经超过了一些上市公司的市值。

界面新闻:怎么看市场上存在的写字楼空置率高、商业地产过剩的言论?

张平:从国际金融地产联盟研究部制作的《商业地产与中国城市发展矩阵》分析来看,中国的一线城市绝对是商业地产的第一阵营,城镇化率高、第三产业占比高的城市商业地产发展得更好。

虽然有人认为北京写字楼空置率很高,但国际金融地产联盟研究部数据显示,不管是与国内其他城市比较,还是国外主要城市比较,北京和上海的空置率都是相对很低的。比如美国甲级写字楼市场的平均空置率在15%左右,而北京甲级写字楼的空置率是个位数,且已经维持了多年。

在某些二三线城市,本身城镇化水平较低,却规划建设了大量的商业地产,热衷建设CBD,造成空置率高,甚至出现了“空城”的现象,这是规划的问题,不是商业地产本身的行业问题。

界面新闻:中国是否迎来了商业地产大发展的契机?

张平:中国写字楼的硬件水平早已可以比肩欧美国家,但在资产管理、保值增值上的差距还是非常大的。我在协助国际知名行业协会国际建筑业主与管理者协会(BOMA)进行写字楼租户满意度调查趋势分析时发现,大部分中国写字楼业主的意识是滞后于租户需求的。

商业地产真正的价值在于资产管理,在于运营端的投、融、管、退,投资就是做到低买,退则是高卖,但退出的方式不只是出售,还有资产证券化,如ABS、CMBS以及真正出海的REITs等。在货币环境宽松的年代,开发商主要关注短线住宅,没有动力去研究资产证券化。目前,中国金融环境发生变化,各种类资产证券化的产品纷纷进行创新性试水,这与美国情况有相似之处:上个世纪90年代的美国出现了融资困难的情况,其后美国国内的资产证券化产品如雨后春笋般纷纷出现。

销售型住宅属于短线操作,其本身做不了资产证券化,而长租公寓是租金收益型,应该归于商业地产的类型,因此可以做资产证券化。现在资金成本越来越高,住宅市场尤其是一线城市增量空间已经有限,这都直接促使开发商纷纷关注商业地产,因为商业地产不但可以保值增值,还可以通过资产证券化进行融资。

界面新闻:资产管理的内涵是什么?

张平:资产管理的核心是保值增值,打造持续稳定的现金流并不断提升净营业收入(NOI)。商业地产的资产管理首先是租约管理,包括租户组合和租约现金流管理。租户组合又包括了内资与外资的配比、不同行业的配比。

有的租户给出的租金高,但可持续性不一定高,比如某些P2P企业在火爆的时候每平方米可以多给业主100元租金,但风险性较高,企业一旦出问题就会给业主带来很大损失,有的业主往往会对租户进行背景调查,这是资产管理能力高的表现。租金与空置率存在矛盾,如何平衡这一矛盾体现了你的资产管理能力。

另外,资产管理还包括能源管理、租户满意度管理等。这是一个繁琐细碎的工作,虽然国内物业硬件设施水平在提高,近年来也开始引进一些国际行业标准,目前中国还没有真正意义上的商业地产资产管理公司。资产证券化是属于“退”的环节,现在正大家都在进行各种试水,但在“管”- 这个对于“退”至关重要的环节,我们还是亟待提升的。。

界面新闻:资产管理公司难以出现的原因是什么?

张平:?商业地产在中国的起步滞后于欧美发达国家,虽然发展速度较快,但发展前期整个行业的着力点都聚焦到楼宇硬件设施方面,在此之外十年前市场上关注点也仅停留在物业管理的范畴。随着商业地产专业化及精细化的发展,近几年来“资产管理”才逐渐被业主方所认识。首先缺乏的就是国内行业标准,目前还都是参考国际标准。

虽然一些开发商有了相对专业化的团队,但具备国际资管水平的专业化资产管理公司并没有出现。其次那些能够弥补专业团队经验不足的智能化工具也有待进一步开发。

作者:李栋LD

原标题:国际金融地产联盟常务理事张平:商业地产缺少的是资产管理

打开网易新闻,阅读体验更佳
大家都在看