限价下的“怪圈” 到底什么样的房子才值得买?

subtitle 易眼看房03-12 06:40 跟贴 25 条

奉贤这两年在上海一手房市场的地位明显是水涨船高的,然而扎根奉贤的房企们也不得不承认,这是个有点封闭的市场,时至今日,当地客群可能依然是奉贤区内一手楼盘的主要购买力。

对奉贤本地客来说,他们对新房的选择标准非常单一:预算够的话,优先买南桥。南桥在奉贤的地位,相当于徐家汇之于徐汇。

而对于奉贤以外的买家而言,由于南桥新城规划的缘故,在他们眼里,南桥就等于奉贤,奉贤就等于南桥。这样一来,难免形成一个怪圈:无论南桥卖什么都吃香。

南桥到底有多火?

去年年中,距离南桥核心区最新的项目秋月朗庭尚东区开盘,推出不到200套房子,当天仅不到4个小时售罄

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秋月朗庭尚东区销售情况▲

随后位于南桥区域的金海社区桐南美麓9月开盘,推出340套房源,也与当日售罄。今年1月该项目再次开盘,推出超过800套大体量房源,当日也销售9.5成,不可谓不热卖。

桐南美麓销售情况▲

位于南桥核心区域的阳光星期8去年12月开盘,推出380套房源,单价达37000元/平,且为毛坯房,当日销售9成以上

阳光星期8销售情况▲

近日刚刚入市的中粮南桥锦云推出300多套房源,当天也同样去化9成以上,只有部分楼栋的低层房源尚未售完。

中粮南桥锦云3月2日开盘,已网签251(截止3月9日)▲

再看南桥以外的新房市场,西渡板块的中国铁建香榭国际项目,去年12月开盘,几乎与阳光星期8相同时间入市,可去化并不理想,推出500套左右的房源,当天也只卖了200套左右,从网签数据来看,12月也只有139套房源网签,与南桥的新房项目相比,去化明显不如意。

中铁建香榭国际开盘将近4个月只网签221套(截止3月9日)▲

金汇板块的禹洲雍贤府,去年虽然卖的也不错,但相比南桥市场的日光,这里并没有实现。

禹洲雍贤府去年部分网签数据▲

还有之前我们同样写稿提过的宝华帝华园尽管房价已经折去部分地段因素,但开盘至今售卖情况仍属一般

为何南桥新房如此好卖?

第一,当然是由客户基数决定的。正如文章开头所说,奉贤本就是相对闭塞的市场,而南桥原本就是奉贤的商业中心,几乎大部分奉贤人都认可“南桥是奉贤最好的板块”,本地客户的购房需求几乎都是首选南桥。

第二,地段因素。作为奉贤的商业中心,南桥板块的商业配套原本就比较完善,加上南桥新城规划加持和5号线延伸段通车,地段价值凸显,即便是市区客多数也会因此首选南桥。

阳光星期8实景图▲

第三,土地价格。目前奉贤区土地价格最高的当属南桥,奉贤发展已经于2016年6月拍出了3.4万/平的楼板价,高地价往往是房价上涨的依据,而在限价环境下,如今高地价区域的一手房性价比就显得尤其诱人。

第四,供需不平。无论本地客还是市区客,南桥都是首选,客户需求庞大,但从去年以来南桥板块的供应情况来看,明显供不应求。

第五,房价倒挂。一手限价加上供应不足,南桥楼市一二手房倒挂严重,目前核心区域二手次新房普遍在4万/平,而新房也只有3.7万/平,加上南桥有先天地段优势,按照当下行情来卖,都会热卖。

中国铁建香榭国际沙盘图▲

归根到底,南桥新房好卖的核心在于限价后尤为凸显的地段价值,但房产的价值同样还取决于产品。

南桥产品比其他板块好?未必!

限价为买家带来的是超高的性价比,但却为开发商带来了成本问题。

面对限价可能带来的利润缩减,通过降低产品配置,减少在产品(产品≠品质)上的投入来收缩成本,当然是保障利润最大化的首选。这种由限价产生的产品弱势,在南桥一些“老盘”身上尤为明显。

比如南桥板块的明星楼盘阳光星期8,如此核心地段的产品竟然是毛坯房,并且个别楼栋还是市面上已不多见的两梯六户布局,私密性、宜居性差了许多。虽然产品老旧了一些,但该项目的售价至今仍是南桥板块最高价。

看刚开盘不久的中粮南桥锦云,社区容积率高达2.5,地块却偏狭长,前后排之间很难左右错落,栋距又明显不足。

再看项目西侧18层高的楼房栋距只有33-43米,如以最小栋距来看,7层以下采光都会有不同程度影响。而东侧从南至北依次排列20、24、26层的高层建筑,恐怕10楼以下采光都会有影响。

正因社区的密度较高,开发商做装修房售价也只有36700元/平,比旁边阳光星期8的毛坯房还要低。

其实中粮南桥锦云的装修也只能算简装,并没有如今流行的中央空调、地暖、新风系统等。深究起来,项目拿地时间非常早,开发至今地价都已翻了很多倍,无论做什么产品都能赚钱,如今面市的却只能算是3年前标准的产品,实在难说是诚意之作。购房者买这个项目无非也是买个地段,仅此而已。

再看南桥以外的新房项目,同样是为了追求利润最大化,在没有地段加持的前提下,却往往会在产品上投入更多,通过提升产品溢价来实现为房价加码的目的。

金汇镇的禹洲雍贤府,容积率1.6,2015年11月以13242元/平竞得,要比中粮项目地价高出不少。

虽然楼板价相对较高,但项目产品却比中粮南桥锦云好很多。社区内配备了并不多见的太阳能系统,同时项目也是奉贤区的首个科技住宅(目前南桥范围内还没有科技住宅),新风系统、地暖、中央空调均有,已在目前的南桥住宅市场领先其他项目,然而单价也只有34000元/平左右,并没有南桥核心区域新房价格高。

金汇板块的另一项目天和尚海格调,容积率1,是不多见的低密度社区,主要以别墅产品为主,辅以公寓房,在公寓住宅设计方面,项目采取了错开式的布局,南低北高,可最大限度增加采光空间。别墅产品更不必多说,不仅在社区内配有双会所,还花了重金栽种了多棵百年古木,提升社区的整体质感

天和尚海格调别墅外立面▲

再比如西渡的中国铁建香榭国际,也属于中高端产品,为公寓、别墅混合社区,公寓房装修标准基本与嘉定、青浦等新房相差无几,电梯控制系统,刷卡到达指定楼层,这在奉贤的住宅房中并不多见,同时有社区WIFI覆盖、会所等设施,装修也有新风系统、地暖系统等,是奉贤区第二个科技住宅产品。

产品还是地段?到底怎么选?

买房看地段,对购房者来说似乎已经是烙印一般的定律。但即使是只考虑投资价值,未来进入二手市场,产品的劣势同样会影响挂牌价值和售卖周期。

而对于自住来说,买房毕竟是一种低频消费,5-10年不换房仍是常态,居住的舒适度自然至关重要,而地段优势,往往也能在一定程度上提升宜居感。

能平衡好地段、产品、价格三者之间的关系而不“偏科”,也许才是中产和刚需们追求的性价比房源。对此,你怎么看呢?

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