今天做客直播间的是来自北京大成（石家庄）律师事务所的冯亚芹律师，来为大家解答在买房路上遇到的法律问题。
石先生购买了某小区，当初承诺是市证，但是一个证件都没有，现在已经入住一两年了，也是没有证件，由于房价涨幅大，当初卖的时候便宜，现在开发商要求每平米补交1000元钱用来办理项目的前期手续，这种情况下，业主们该怎么办？
冯律师：对于开发商加价的行为，其实是违背诚实信用原则的。房价在双方签订的时候其实就是协商一致的，而且实际上来讲，价格就是开发商拟定的，现在市场价格上涨，推翻原有的协议，肯定是违背我们合同法精神的。
但是商品房买卖合同司法解释有一条规定，五证不齐全或者没有商品房预售许可证的房子，这种情况下合同效力是有问题的，在起诉之前取得了预售许可证，那我们的合同效力是受法律保护的。现在石先生当初买房的时候证件都没有，现在证件还不齐全的话，其实签订合同的法律效力是有问题的，严格来说没有效力。
建议石先生先不要着急，再等等项目证件，能不能齐全，如果齐全后我们之前签订的协议就是合法有效的，这种情况下再去找开发商谈判就有主动权了，建议再等等。
我是全款买的房子，买时五证齐全，现已入住，买房时并未告知是在建抵押，现在已经4年了，房子还在银行压着，开发商不给解压备案，现在态度蛮横，我该怎么办？
冯律师：首先说一下在建工程抵押的问题，大家都知道商品房的开发和建设是需要大量资金的，开发商的自有资金是不能全部满足开发建设需要的，那这种情况下融资成为了一种必然，一般情况下通过对在建工程的抵押向银行进行借款。
那老百姓买了这个在建工程抵押的房子，老百姓的权益怎么保障呢？在2015年的时候最高院有一个会议纪要，已经明确了权利相冲突的情况下，哪个优先的问题。这种情况下购房者的权利是优先于银行的在建抵押权的，就是购房者支付了大部分的购房款项或者全部购房款后，这种情况下我们的权利是优先于银行的在建抵押权的。
建议听众朋友可以先找开发商进行协商，协商不成的情况下就可以上法院起诉要求开发商消除抵押权，或者我们可以要求我们购房人的权利优先于银行的在建抵押权的。同时如果商品房有在建抵押，开发商是有告知的义务的。
想购买一处二手房，是一个学校给员工建的房子，没有房产证，也下不来房产证，能买吗？
冯律师：一般单位的福利分房，它的购买人的身份是有要求的，一般情况是需要单位内部职工购买的，也是低于市场价购买的，房产证一般是个大证，是划拨用地。想买的话，需要缴纳土地出让金后才能买卖。
第一咱们不属于单位内部职工，身份不合适，第二没有补缴土地出让金，这种情况下购买风险还是很大的，建议看看是否能够下来房产证，有了房产证之后再进行购买。
我婶子当时用其母亲的名义买了个单位职工宿舍，房产证也有，现在其母亲去世了，有三个子女，可能涉及财产分割，这种情况如何让房子分到我婶子名下，因为是我婶子出的钱。
冯律师：如果说是婶子出的钱但是登记在母亲名下，而且当初分房的时候只能以母亲名义购买的话，那么这个房子产权人就属于母亲，只能说钱是借给母亲的。母亲去世遗留的财产就叫遗产，房子作为母亲的遗产，只能说三个孩子平均分配。
爸妈给我哥贷款买的房子有房产证，是婚前买的，产权证上是我哥的名字，贷款一直是父母在还，要是我哥离婚的话，房子该如何分配？关于房子的增值问题又该如何？
冯律师：爸妈出钱付首付，还贷款，产权证哥哥名下，这种情况下我们视为父母对哥哥的赠予，房子就是哥哥的。婚前买的，那就属于个人财产，个人财产不会随着夫妻关系的建立转换为夫妻共同财产的。
这个事情当中，嫂子并未参与还贷，所以对其房子的增值部分是不享有任何权益的。值得提醒的，我们必须保留相关的证据，比如说父母代还款的证据，必须区分是婚后共同财产还贷的，还是父母自己还贷的。
2017年4月份买的裕西锦园的房子，承诺2017年12月31号交房，现在没证件也没动工，想退房呢，签了退房申请，说10日内给退钱，现在20多天了也没退，一直推脱，怎么办？
冯律师：建议听众朋友保留证据，包括和开发商沟通的一个过程，或者向开发商直接发一个函，以书面的形式告诉开发商我们现在要求解除合同，如果开发商同意的话，我们这个合同就算解除了，或者在通知函中明确一下时间几日之内不回复就视为解除合同。
合同解除之后相关的权利就要主张了，如果开发商依然不退还购房款的话，我们就只能走司法程序了。
2013年首付40%买的房子，至今没交房，现在售楼部通知交全款，现在不敢交全款，应该怎么办？
冯律师：需要看一下当初和开发商签订的认购协议，付款方式是如何的，是需要贷款还是全款。如果是贷款的话，可以稍微等一下，等到商品房预售许可证下来，那么认购协议就受法律保护了，那协议中规定的可以贷款，再要求全款的话就违反合同精神了。
中冶德贤公馆除了住宅还有商业产品吗？
中冶德贤公馆目前主要销售的是住宅底商，五证齐全准现铺，户型面积从60多平米到300多平米不等，同时未来还有中冶盛世广场的公寓和写字楼，目前五证不齐全还未推出，感兴趣的听众可以去售楼部详细了解一下商铺或者商业产品情况。
福润雅居几个证件了？
福润雅居已有土地和规划手续了，目前没有销售，等证件齐全后可以关注一下。
蓝天林语能买吗？
不建议选择，项目宣传是翟东小区的改造，目前还有一部分业主没有搬走，根据相关部门的回复，还未有拆迁计划。
中城蓝溪谷、天伦锦城三期、都市怡景四期等项目问题答疑！
佳境天城有没有购房风险？
这个项目目前还没有任何证件，需要转变土地性质，但是还未转变成功，还是存在购房风险的。
东二环中城蓝溪谷的房子的情况？
中城蓝溪谷只有土地证和建设用地规划许可证，后续证件的办理情况不太乐观，交房了的话只能继续等待证件办理了。
天伦锦城三期什么进展？
天伦锦城三期拿到手的是土地证和建设用地规划许可证，工程规划公示过，但是证件还没有下来，也需要看开发商的实力。
国仕山三期的情况？
国仕山三期具体的进展还没有，还处于前期跑办手续的阶段，问题也在解决之中，这个项目还是有希望的，建议等一等。
都市怡景四期房本有准吗？
都市怡景四期目前还没有任何证件，当初承诺的是市证，如果想要办理房产证，肯定需要把前期手续都补齐才可以，需要看开发商办证速度和实力。
尚宾城住宅二期有证了吗？
尚宾城二期住宅已经有四个证件了。
买中冶德贤公馆的商铺合适吗？
中冶德贤公馆的住宅底商有60多平米到300多平米的户型在售。买商铺位置很重要，这个项目位于塔南路与建华大街附近，紧邻南二环，同时地铁3号线也在附近；再者周边社区居多，有足够的购买力可以支撑，还是有一定投资前景的，可以去项目售楼部进行详细咨询。
仕嘉华府怎么样？
仕嘉华府有一部分楼栋已经五证齐全了，工程进展也比较快，在南二环东延线兴华路与四明街附近，整体交通还是比较便利的。润江翡丽公馆也在其附近，将来会规划商业，对其沿线的楼盘都非常利好。可以对比一下藁城项目，进行选择。
湖山郡府了解吗？
湖山郡府一期已经拿到四个证件了，工程进展比较快，整体问题不大，整体位置靠南，相比较而言价格微低。
国玺台听说建工人房了，靠谱吗？
其实建工人房和项目靠谱并没有多大关系，主要还是看证件的进展，目前国玺台还是没有任何证件，提醒大家注意。