【热点】“政府不再垄断住房供地”有何意味?“小产权房”受法律保护么?

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15日,国土资源部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

这段话读起来挺费解,到底意味着什么?对此,分析人士指出,随着政府不再是住房土地的唯一供应者,对集体土地价值将有非常大的提升影响。这一政策对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需矛盾的作用。

盘活非房地产企业自有土地

政府不再是住房用地的唯一提供者,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地,是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革,可望渐别土地财政、抑制地产投机,满足住有所居,同时维护不动产市场稳定。

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△图/视觉中国

十九大报告很明确提到了“多主体供给”的内容,而多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地用于租赁类住房的供应。另外,类似用地也可能是从其他非地产开发企业的手中获取,尤其是一些国有企业的用地。

业内人士指出,很多国有企业手中有不少工业性用地,当前需要积极转变性质,过去很少会提及将这类土地转变为住宅用地,但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会对此类存量用地积极盘活。这些盘活实际上都有助于土地用地制度的灵活,同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地供给。

△图/视觉中国

据了解,企业自有用地建房已经开始试点。以北京为例,2017年12月7日,北京市住建委会曾发布消息称,北京鼓励国有企业利用自有土地建设保障房,目前已经建设约12万套。

北京市住建委相关负责人表示,鼓励国有企业利用自有土地建设保障房是建立多主体供给、多渠道保障住房的举措,房源建成后要纳入北京市保障房整体计划,统一分配。

该负责人强调,已经建成的12万套保障房涵盖各类保障房,包括公租房、经适房、限价房和自住房;尚未销售的自住房转为共有产权房。所有的保障房均是在各区的主导下分配,国企等建设单位无权分配。

13城试点集体建设用地建设租赁住房

15日,国土部部长姜大明还说,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,努力稳定社会预期。

对于集体土地的盘活,目前来看,政策更多提及的是租赁住房试点,集体土地用作租赁用地是试点方向。

△图/视觉中国

据悉,为增加租赁住房供应,构建购租并举的住房体系,拓宽集体经济组织和农民增收渠道,按国土资源部、住房城乡建设部部署,北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

上述试点城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。政府不再成为房屋用地唯一供应者,对部分地区集体土地的价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

“小产权房”仍不受法律保护

但是,多渠道土地供应绝非意味着促进小产权房转正。在2017年9月的会议上,对于社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题,国土资源部党组成员、副部长王广华明确表示,两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律保护。

△图/视觉中国

事实上,为防止集体建设用地建房小产权化,各地在试点过程中有着明确的界定。比如北京市所有集体建设用地建设租赁住房项目,土地的集体土地所有权不变,不征地,采用占地方式办理用地手续。而且房屋都是大产权登记,不予分割办理单元产权证。

国土部部长姜大明明确表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

延伸阅读

关注:“政府不再垄断住房供地”意味着什么?

中原地产首席分析师张大伟认为,过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。

如何理解“政府将不再是居住用地唯一提供者”?北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者,城镇住房供地属于政府垄断,因为城镇土地是归国家所有。这些年,我们看到开发商拿地,地价越来越贵,房价越来越高。

实际上从土地所有制来讲,土地分为城乡两种制度,城镇土地归国家所有,农村土地归集体所有,农村集体也是一种土地的所有权,从法理来讲,不仅是国家能够供应土地,农村集体也可以是土地的供给者

尤其现在咱们提倡租购并举、大力发展租赁市场,农村集体建设用地可以利用起来。比如近来北京正在实施的集体土地租赁住房项目就是这种情况,北京市计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

张大伟表示,国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。目前,北京、上海、广州、武汉、成都等开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

张大伟还表示,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地,预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。另外,政府将不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

来源:新华社、北京青年报等

编辑:刘海滨 王佳茹 路双英

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