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当租赁市场遇上REITs,会擦出怎样的火花?

subtitle 价值领地11-13 07:58 跟贴 3 条

  前言

  目前,许多大中型城市的居民已难以承受高额的房价。为改善现状,国家大力鼓励住房租赁市场的发展,倡导住房回归居住属性,主要的侧重点在于鼓励规模化住房租赁企业的发展,加大对住房租赁企业的金融支持力度。

  1住房租赁市场现状与特点

  住房租赁市场现状

  CREIS中指数据显示:2017年10月,北京住宅成交套数为3299套,成交面积为38.21万平方米,成交面积环比上升2.60%,同比下降47.75%;从销售面积和销售套数来看,调控政策效果明显,但从销售价格指数分析,2017年九月份北京市新房价格(住宅)指数为4555,环比上升0.13%。一线城市房价持续的高位上涨使得购房成本、购房压力进一步加剧;从房价收入比指标更能形象反应城市居民购房压力巨大。

  对全国部分房价收入比统计如下:

  从上表中得出北京、上海房价收入比均超过20,而国际普遍认同合理的房价收入比均不超过10,北京、上海等一线城市奇高的房价使得发展住房租赁市场刻不容缓;一线城市以及部分大中城市属于“人口净流入”城市,随着城镇建设用地供应数量逐渐减少以及住房需求的扩大,房价涨幅仍然较大。住房的本质属性仍然是居住,而不是投资,更不是投机,大力发展住房租赁市场是让住房回归居住属性的重要途径,为此,住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等措施以支持发展住房租赁。

  住房租赁市场存在问题

  随着我国城镇化的快速发展,住房需求量大且集中性较强,导致区域性质的供不应求,从而租金上涨严重;

  目前我国住房租赁市场发展迅速,但在过去近20年,过于偏重于住房交易市场而忽略了住房租赁市场的发展,以至于对于房屋租赁市场的供给远远落后于出售,住房开发后市场无法消化库存,并且无正规途径转存吸纳,导致难以持续性发展,从而使得住房市场结构性失衡;

  相关政策、法律法规不完善,导致租赁市场缺乏保障性,没有较完善的激励、引导政策;

  房地产中介服务机构不规范,缺乏专业的住房租赁市场运营、管理机构;

  住房租赁理念落后,住房租赁金融体系不健全。

  2住房租赁REITs与房地产估价

  REITs与住房租赁市场的关系

  从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式。REITs的优势有以下几方面:

  (1)本身具有很高的流通性与变现性;

  (2)资金有专业化经营管理使得投资成果更稳定;

  (3)能加速房地产的资本积累;

  (4)是投资人的投资风险分散,让投资者更安心投资;

  (5)整个投资流程监控机制健全,投资组合能正确引导房地产市场机能。

  在设计住房租赁REITs方案可以两方面考虑:对于存量住宅以及符合条件的“商改租”用房,成立专业的运营管理公司,整合城市“散租”房源,运用专业化管理、出租方式稳定未来收益,形成规模化租赁,降低投资风险,由此需要政府主导、国企主动参与,鼓励国有企业整合企业房产,将符合条件商业用房、研发厂房等改造为出租型住房,经过发行REITs(类REITs)产品,增加企业融资渠道,缩短投资回收期,降低投资风险;对于住房租赁市场土地供应,除增加租赁用地以及利用集体建设用地建设租赁住房等措施外,还需改变土地出让模式、将棚户区改造项目作为租赁住房供应主要方式之一,即使有政府主导、国企参与,融资问题依然是开发建设租赁性住房的主要问题,研究REITs在租赁性住房项目的参与方式、参与深度是解决资金缺口的重要途径。

  从2005年我国明确提出“开放境内REITs融资渠道”的建议到2015年住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提出“要积极推动房地产投资信托基金试点”以及2016年国家《“十三五”规划纲要》提出“开展房地产信托基金试点”,我国已通过REITS融资模式发行了房地产相关产品,但目前受限于国内制度障碍、相关政策不完善,国内发行的只能称作为“类REITs”产品。

  REITs项目估价的特点

  第一,物业状况评价主要是对租赁物业的实物、区位、权益状况进行查勘、与常规的物业评估不同,REITs项目的重点在于企业访谈以及完备的尽职调查,从而对项目全方面的了解,具体包括项目的财务状况、收费情况、收费面积、收费标准、收费方式及出租率进行了解,从而进行项目分析和评定。

  第二,物业市场调研是对租赁物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及物业自身有关市场状况进行调查与分析,与常规项目不同,此环节中,REITs项目着重研究项目周边同类物业的市场状况、自身有关市场状况,从这两个方面详细调研,全面了解项目在所属区位的等级与定位。

  第三,物业价值评估,就是对租赁物业的市场价值或其他价值进行分析、测算和判断并提供独立可靠的相关专业意见。

  第四,最为关键的是,REITs物业评估的特殊性要求我们在评估时进行精细化的工作,和常规项目评估不同,REITs物业评估需要考虑物业的全生命周期划分,预测物业在未来10-20年处于不同阶段的租金增长率、空置率等因素,所以要求物业评估机构具备相关的专业经验。同时要求在预测时,至少了解预测对象近3年的收入和运营成本,并了解同类物业近三年的收支水平以及行业数据,在此基础上,合理预测估价对象未来10年以上的现金流情况。

  3结论与展望

  不同于经营性物业(酒店、办公)具有相对稳定的现金流,住房租赁市场租金收益不稳定、无法形成规模化租赁是与REITs产品设计的主要矛盾。从国家、地方政策支持出发,将房地产信托投资基金(REITs)纳入住房租赁市场发展规划中、改变住房租赁税收政策、探索新的土地出让模式等使得未来租金收益率增加。

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  -The End-

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