今天做客直播间的是来自舒心家园区域经理师树平，来为我们解答买房过程中遇到的二手房问题。
案例分析
小张预购某市区二手商品住宅，经和房主沟通商定了价格，并约定首付60%的房款后，由小张申请房贷支付尾款。为了保障交易安全，买卖双方在中介机构签订了《房屋买卖合同》，小张向中介机构支付定金1万元及首付款，房主也将不动产权证交付给中介。小张完成房贷面签后，催促房主过户，这时房产市场价格已大幅上涨，房主先是提出房子有抵押，过不了户，随后明确表示要毁约。
1、对于上述情况，小张有权要求继续履行合同吗？
师经理：如果是通过中介机构签订了房屋买卖合同，房东有责任按照约定继续履行合同。这里面说已经申请了贷款，交了定金，一般在合同里面，正规的中介都是有约定的，一个是定金的双倍返还，再一个是关于双方的违约金，一般在房价上涨过快时的违约金都是5%-10%，如果约定了违约金，小张是可以走法律程序的。
2、如果房东执意要毁约的话，小张如何追回由房主毁约造成的损失？
师经理：根据目前的市场，一般还是三方要协商，这样所花费的时间是最短的，如果三方实在协商不成，那么只能走法律程序，因为他有三方合同，走法律程序可以返还双倍定金，还有就是按照合同约定来要求赔偿违约金。
3、在二手房交易过程中，如何判断房屋是否存在抵押？
师经理：房子是否有抵押，一般购房人是查询不了的，需要产权人带上不动产权证和本人的身份证件，到房管局档案室才能查询。如果选择正规的中介，中介公司会有相关人员陪同购房者去查询房屋抵押情况，如果不是房主本人，其他人是查询不了的。
4、对于房东私自涨价的行为，我们应该如何应对？
师经理：在房价上涨过快的时候，可以提高合同中约定的违约金比例，比如5%-10%，因为房价短期内上涨10%的情况还是比较少见的，所以如果约定违约金为10%的话，房主违约的几率就会小一点。
其他听众问题
我是房东，人在上海，房子在老家，上月我叫亲戚到中介挂牌卖房子，一中介介绍一客户看中我房子，打了2万定金在我账上，中介叫我亲戚在购房协议上签字，我没有写委托书委托亲戚签字，购房协议我也没看到。现在我不想卖房子，退还2万给买方，中介和买方都不肯，要我赔偿，这个问题该怎么解决？
师经理：如果房东本人没有到场，其他人代签字之前，也没有拿到房东的书面委托，简单了解，这应该是一个无效协议。产权人没有在场，产权人又没有亲自签字，但是既然通过了中介，没有书面的东西，那是否有录音委托、短信、微信的委托，如果都没有的话，简单的说，这个协议就是无效的，那个签字的人无权来处置其他人的房产，如果有录音、短信、微信的委托，当时三方都在场认可的情况下，也是可以签的。
我想问一下二手房买卖中二手房水电费等结算的节点是什么时候？是以房屋过户时间为基准还是以最后交房日期为结算点？是买卖双方同时到指定地结清费用还是只需卖方提供费用清单结算？
师经理：一般情况下，我们都是依据合同约定，一般都是原房主收到全款以后，几个工作日交房，交房的时候，买卖双方和中介，现场实地看了水、电、暖、气认可以后，双方签字，在交接的时候，都是有一个交接程序，应该是三方都到场比较好。合同有约定日期的以合同约定为准，没有约定的一般是在物业交接当天以前由原房主承担，交接以后的都是买方承担。
香堤小郡三期现在有证了吗？
香堤小郡三期目前还没有证件，建议等等证件办理情况再进行考虑。
北部时光现在有什么进展吗？
北部时光就是划拨地的性质，目前已经纳入专项整治范围，未来还是有可能办理下来不动产证的。
金域华府证件方面有进展吗？开发商实力如何？
金域华府虽然还没有拿到证件，但是即将开始的10月27日栾城区土地出让，[2017]028号地预计为金域华府项目，如果能够成功拿地，金域华府项目将很快办理土地证。金域华府的开发商为河北胜炬集团，曾经开发过栾城区锦悦桦庭，五证齐全的市证项目，而且在栾城区和天山集团合作，开发栾城天山熙湖，所以实力还是挺不错的。
赫蓝山怎么样？
赫蓝山是藁城区的公寓项目，据了解说是已经拿到土地证和建设用地规划许可证，目前还没有开始动工，建议再等等证件进展。
桃园丽璟城证件办理的怎么样了？可以买吗？
桃园丽璟城目前E区和C区拿到四个证件，还差预售证，所以目前还没有开始销售，可以持续关注。
华普城二区目前的证件情况如何了？
华普城二区应该拿到土地证和两个规划证，因为没有施工证，所以二区还处于停工状态，等待交房的时间可能还会比较长。