今天做客直播间的是来自北京大成（石家庄）律师事务所的王俊川律师，来为我们解答买房过程中遇到的法律问题。
案例分析
老张夫妇有一儿一女，儿女都已经成家并买了房子。剩下老两口居住在老张单位房改时买的两居室里。2010年老伴儿不幸去世，剩下老张一个人。2015年，老张亲笔书写了一份遗嘱，指定由儿子继承自己的房产。2017年，老张被检查出患有肺癌晚期，住院期间女儿无微不至的照顾，让老张心里很满意，打算给女儿写份遗嘱，但此时老张已经无法执笔，就由女儿请律师现场见证并制作了份代书遗嘱，指定房产由女儿一人继承。老张去世后，儿女各执一份遗嘱发生争执。
1、从上述案例来看，老张立下了两份遗嘱，那么究竟这套房产归谁所有？这两份遗嘱是否都具备法律效力？
王律师：从案例内容来看，老张的女儿和儿子应该都不是全额占有老张的遗产，因为老张老伴儿去世的时候没有立遗嘱，根据继承法的规定，配偶和子女都是第一顺位继承人，也就是首先老伴儿的房屋由儿女和老张继承，所以说老张在去世之前所立遗嘱只是把他自己所占有的那一部分份额指定了一个继承人。但是从两份遗嘱来看，第一份遗嘱由老张亲自书写，指定儿子继承他自己的那部分房产，后来又给女儿写了一份代书遗嘱，因为案例里面没有说具体的书写情况，我只能从法律规定上来说一下，代书遗嘱要求有两个见证人在场，一个人代书，另一个作为见证人，需要见证人签名，遗嘱人签名，注明年月日。继承人是不能作为见证人的，也就是说如果当时只有一个律师在场，那么这份遗嘱是有瑕疵的，因为老张的女儿是不能作为见证人的。所以说这两份遗嘱可能都是有效的，也有可能第二份遗嘱是无效的。
2、老人在立遗嘱的时候，是否需要去医院开具一个证明，证明当时自己是具有民事行为能力的人？
王律师：在法律上的定义是这个人在行使民事行为权利的时候是具有民事行为能力的，也就是我们所说的正常人，能分清自己所做事情的性质。按照民法总则和民法通则的规定，认定这个人是否具有民事行为能力，要由法院来认定，如果谁认为这个人不具有民事行为能力，需要向法院提出申请，医院是从医学角度来进行分析，法院是从法律角度来进行判断，最终还是以法院的判断为准。法院一般也是以医疗机构出具的相关鉴定作为判断的证据。
在今年10月1日开始实施的民法总则规定，老年人可以在自己清醒的时候指定自己的监护人，也就是说等我不清醒的时候我所做的这些行为全都是无效的，只有我的监护人追认的行为才是有效的，这也是国家法律与时俱进，为了避免出现纠纷，让人在清醒的时候指定自己的监护人。
3、如果这两份遗嘱均有效，那么房产如何分割？
关律师：如果两份遗嘱都有效，按照继承法的规定，公民立有数份遗嘱的，以最后立的遗嘱为准，那么这套房子就由女儿继承他个人的份额。
4、在遗嘱继承里，都有哪些类型，各自有效的要件是什么？哪种遗嘱效力高？
关律师：在遗嘱继承里面，首先有自书遗嘱，但是司法解释里面还有另外一种规定，如果公民在遗书中有对财产的分配，也视为自己财产的一种遗嘱；还有就是代书遗嘱，由其他人写的遗嘱，就像我刚才说的，要有两个见证人在场，一个人代书，另一个作为见证人，需要见证人签名，遗嘱人签名，注明年月日，其中有利害关系的人不能作为见证人；再有就是录音形式的遗嘱，这个要求基本上是和代书遗嘱是一样的，要求有两个人在场见证；还有就是口头遗嘱，可能是在危急之下或者弥留之际留下的遗嘱，也需要有两个见证人在场；还有是公证遗嘱，是按照公证法和公证的相关规定，由公证机关对遗嘱进行公证。这些遗嘱从效力上来讲，公证遗嘱的效力最高，其他遗嘱不能和公证遗嘱相抵触，如果相抵触，以公证遗嘱为准。
其他听众问题
开发商违约，逾期交房，现在开发商同意承担违约责任，但是当时在房屋买卖合同中没有约定违约金赔偿数额及方式，请问律师，有没有国家规定的标准可供参考呢？
关律师：按照最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的司法解释规定，逾期交房，没有约定的，按照房屋逾期交付期间，有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋的租金标准进行确定，这个最高人民法院是有司法解释的。
我老公婚前买的房子，我想在房子上加上我的名字，请问律师，我能加上吗？贷款还没有还完，银行那边有什么限制吗？
关律师：婚前购买的房屋从权属关系上来讲属于一方的婚前财产，想加上另一方的名字，在法律的定义上属于赠与，是可以的，老公是有权利将房屋赠与妻子的，根据财政部和税务总局的规定，夫妻之间的赠与可能还会免收部分税收。关于银行方面的限制，这属于贷款合同的变更，由一个借款人变成两个借款人，房屋在没有取得完全产权的情况下，又赠与了另一个当事人，这种情况，从银行的角度来讲，会同意这种行为，因为这样还款人就变成了两个人，对银行的权益保障要更大，但是具体还是要看不同银行。
天阳御珑湾还有房源吗？能上什么学校？
天阳御珑湾还有一部分房源在售，户型面积为380平米、410平米的大户型，价格在21000元/平米左右，总价也比较高。项目签约43中本部，从幼儿园到高中，每户有两个入学名额。
天洲视界城A区动工了吗？
A区是天洲视界城的三期产品，目前还没有任何证件，也还没有施工，现在没有施工证，肯定要拿到施工证才能允许施工。
润都荣园证件全了吗？多少钱？
润都荣园1、2、5、6号楼五证齐全，目前价格在18000元/平米左右。
瀚唐项目怎么样，能买吗？
瀚唐剩余的房源集中在四期，不过四期目前只有四个证件，还差预售证，目前没有在销售。
林荫春天二期证件有进展吗？
林荫春天二期目前还没有任何证件。
未来科技城这个项目能买吗？
未来科技城项目的土地性质是工业用地，个人来讲，不建议购买工业用地上建的住宅，因为未来办理不动产证会比较难，而且水电、供暖等方面也是需要考虑的问题。
谈固小区二区改造现在什么情况？
这个项目目前还没有任何证件方面的进展，不建议购买。
安联生态城现在有什么进展吗？
安联生态城目前没有新的进展，虽然和远洋、中粮、万联证券进行了战略合作，但是具体的合作细节还没有公布，建议再耐心等待。
惠城嘉苑拆迁进展怎么样了？
惠城嘉苑是八家庄新村改造项目，2012年就列入了改造计划，但是现在还没有开始拆迁，需要等待的时间可能比较长，不建议选择。
东方理想城怎么样，靠谱吗？
东方理想城目前有土地证和建设用地规划许可证，虽然已经拿到两个证，但是证件进展还是比较慢的，可以持续关注。
同祥城现在多少钱，有多大的户型？
同祥城目前两室、三室户型都有，价格在17000-18000元/平米左右，五证齐全，属于开发区品质比较好的项目，是可以关注购买的。
融创中心的证件齐全了吗？
融创中心目前有一部分楼栋五证齐全，证件方面应该问题不大，17000元/平米左右的价格还是比较合适的，和预期的价格相比，开盘的价格是低了一些的。
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