近日，佛山中院发布2016年度房地产审判工作白皮书，对佛山中院2016年度房地产审判工作情况进行了梳理和总结。
该白皮书具体包括如下主要内容：一是概括2016年佛山中院房地产审判工作基本情况，向社会公众公开房地产审判状况；二是总结房地产审判中的基本做法，引导和规范房地产各参与主体的诉讼行为和房地产交易行为；三是分析当前房地产审判中反映的房地产市场及相关环节存在的问题，提示市场参与者在参与房地产交易及其他相关行为时所存在的法律风险与问题，为政府和行业机构决策与规范行业发展提供参考；四是阐明佛山中院房地产审判工作之未来规划，以期推动佛山市房地产审判工作的进一步发展。
这是时隔一年之后，佛山中院再次针对房地产审判工作发布白皮书。佛山中院党组副书记、副院长黄学军表示，审判工作对经济发展具有导向性的作用，发布白皮书的目的在于规范房地产领域各参与主体的行为，促进佛山房地产市场的健康发展。
近7成房产案件发生于流通领域
统计显示，佛山中院去年受理各类房地产案件1786件，较前年上升24.03%。其中，买卖合同纠纷案件688件，租赁合同纠纷案件485件，以上两类案件占全部案件受理数近7成。
“这说明，房地产纠纷主要发生于流通领域，这既与当前房地产交易活跃有关，也与房地产市场参与主体的契约意识和风险意识不足存在关系。”佛山中院民三庭庭长刘建红说，房地产案件分布呈现明显的地区差异。“佛山中院受理的五区房地产纠纷案件数量呈现出与该地区社会经济总量、经济发展程度、市场交易活跃程度的正相关关系。南海、顺德、禅城等发达地区的案件数量明显高于三水、高明两区。”
房地产案件涉及房屋开发建设、销售、中介服务、物业服务等各个环节，案件情况复杂多变。据了解，过去一年，佛山中院认真分析研判佛山社会经济发展形势，针对佛山社会经济发展过程中出现的新情况、新问题和新矛盾，时刻关注佛山经济社会的发展方向和房地产领域的形势变化，找准房地产审判在经济社会发展大局中的定位，在案件审理过程中，坚持公平公正、服务民生的司法宗旨，及时审结类房地产纠纷案件，引导建立健康有序的房地产市场秩序。数据显示，佛山中院去年共审结各类房地产纠纷案件1637件，结收比为101.39%。
一手房买卖纠纷主要围绕交付进行
白皮书指出，一手房买卖合同纠纷主要围绕房屋交付进行，以逾期交房、逾期办证、房屋质量纠纷为主。
家住佛山南海桂城的肖女士就遇到这样的问题。2013年3月，肖女士购买了位于佛山市南海区狮山镇某楼盘的一套商品房，并按照合同约定支付了房款。同年11月，开发商通知肖女士收楼时，肖女士却拒绝收楼。
“房屋质量存在问题。”为此，肖女士多次与开发商提出异议。双方协商无果后，肖女士将开发商告上法庭，要求判令开发商将涉讼房屋提交专业鉴定机构鉴定，并根据鉴定结果提交整改方案，然后交由开发商修补房屋，待符合交楼标准后尽快交付肖女士使用，同时请求判令开发商从约定交付之日起按照已付房款的日万分之三支付违约金。
诉讼期间，法院根据肖女士的申请将房屋交由专业鉴定机构鉴定。鉴定报告认为涉讼房屋质量存在瑕疵。开发商收到鉴定报告后，自行对房屋进行了维修。
法院认为，涉讼房屋的质量问题未涉及房屋基础、主体结构或直接影响居住安全，故对于肖女士关于开发商逾期交付房屋的主张，法院不予支持。虽涉讼房屋符合约定的交付条件，但因房屋确实存在质量问题，开发商仍需承担相应的修复责任，因此，判令开发商依修复方案对房屋进行维修处理，同时从约定交付房屋期限次日起至义务实际履行之日止按每月3000元标准支付违约金给肖女士。
“像这类因房屋存在质量问题而导致的开发商逾期交房问题的案件大概占到佛山中院受理的一手房交易纠纷的八成以上。”刘建红表示，除了房屋质量问题，逾期办证、面积差异、预告抵押权问题也是一手房买卖过程中容易发生纠纷。
因房价上涨卖方悔约案件增多
在二手房买卖领域，随着2016年底伊始二手房价格一路飙升，其交易市场热度高企，一些出卖人为了追逐更高的利益而不惜反悔毁约，宁愿承担违约责任也不愿意依约继续出售房屋，导致二手房房屋买卖合同纠纷案件数大幅增长。
白皮书指出，这类纠纷的主要难点在于对买卖双方哪一方违约之事实的判断问题。具体而言，一是买卖双方当事人签订的合同质量不高，对履行时间、先后顺序及违约责任约定不够明确；二是有时双方都存在过错或都有一定的违约行为，此时是判决履行合同还是解除合同，还需谨慎作出裁判。佛山中院就审理这类纠纷案件的裁判思路是，诚实信用原则是我国民法、合同法的一项基本原则，诚信履约是合同的应有之义，裁判结果一定要尊重契约精神，维护合同的有效性，从而保障交易安全，最大限度的保护守约方的合法利益。
另外，白皮书还收集、归纳了诸如在限购政策下“代签名”所订立的合同如何处理等难点、热点问题。部分共有人擅自处分共有房屋的问题在司法审判实践中也时有发生。按照法律规定，处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人或全体共有人同意，否则处分行为应属无效。
“此类型案件涉及到善意第三人利益保护问题，要结合处分行为的不同情形综合判断，不能一概而论。”在实践中最常见的一种情形是，购房人信赖不动产登记，与登记的房屋权属人签订了买卖合同，后出卖人因市场变化，房价上涨而悔约，并以该房屋系有其他共有人且未取得其他共有人的同意或追认主张合同无效。
“此类情形，出卖方的违约行为具有明显的恶意。”白皮书指出，依据不动产登记的公示公信原则，应认定涉案房地产买卖合同有效，违约方应承担相应的违约责任。
除此之外，白皮书透露，去年佛山中院还审结了租赁合同纠纷案件432件、建设工程合同纠纷205件以及其他类型的房地产纠纷案件。
从去年审理的情况来看，当前房地产市场集中存在以下几个方面的问题：
契约精神较为缺失；
开发商的市场销售行为仍不规范；
二手房交易市场不规范，特别是对中介市场的监管仍有漏洞；
建设工程、物业服务等领域缺乏明确和统一的操作规范。
佛山中院党组副书记、副院长黄学军表示，下一步法院将密切关注政策发展动态，充分发挥房地产审判工作的正确导向作用。“加强司法建议工作及司法与行政之间的沟通协调，切实加强源头预防和控制；统一裁判标准，确保司法权威；加强宣传，扩大社会各界对审判工作的关注和认同，增强房地产领域各利益相关方的风险防范意识。”
文｜佛山中院微信编辑小组
图｜部分图片来自网络
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