背景
2016年是中国房地产空前繁荣的一年，然而地产企业依然面临着众多挑战。房企们是如何适时调整经营策略，把握市场机会，看待未来行业发展趋势的呢？在行业转型和发展过程的关键时刻，关注在行业中处于领先位置标杆企业的经营管理的应对和探索就成为极有意义之事。
作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询在对2016年行业典型企业年度表现进行深入分析的基础上，充分发挥贴近一线的实践优势，特此推出《2017年房地产行业50强白皮书》系列，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。
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导读
Introduction
白
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睿信咨询在大量长期研究及咨询顾问多年实践经验积累基础上，就近年来房地产企业发展中面临的热点问题进行深入分析，从规模化、多元化、运营效率提升、金融创新升级、中长期激励、公开市场运作等方面对行业发展趋势与标杆企业优秀实践进行深入研究，为房地产企业转型升级提供参考。本篇我们将就“规模化”问题展开分析。
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规模企业持续领跑，行业集中度进一步提升
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50强企业多年保持高于市场总体规模的增长水平，持续领跑行业发展，其市场占有率也逐年攀升。至2016年底，50强企业签约销售额及面积的市场占有率分别提升至32%及19%，行业集中度的提升影响着行业资源集中度、行业竞争格局、行业话语权归属等，推动房地产行业逐渐走向成熟。
从不同口径指标统计结果来看，签约销售额的市场占有率始终大幅高于签约销售面积占有率，50强企业项目普遍布局于一二线城市，且具有一定的产品溢价能力，使得50强企业有着较好的销售表现。得益于2016年前三季度房地产市场的火热，2016年50强企业销售均价达到16094元，创下近五年高值，较上年增长25%，同期全国房地产销售均价达到7476元，较上年增长10%。
从近五年房地产行业集中度数据来看，规模领先企业市场集中度提升更加显著。2012-2016年，CR10（行业规模最大的10家企业市场占有率，签约销售额口径）占据了50强企业超过50%的业绩，CR3（行业规模最大的3家企业市场占有率，签约销售额口径） 从5.4%增长到8.9%，增幅64%，而同时期50强企业市场占有率从28%增长到32%，增长率为7%。行业集中度的提升为规模化企业带来更显著的资源优势和潜在机遇，规模化发展依然是50强企业的重要发展方向。
一方面，行业集中度整体大幅提升趋势延续，2014年、2016年行业集中度两次跳涨，另一方面，从50强企业市场占有率数据来看，受行业特性影响，单一企业市场占有率仍然具有提升空间。行业领先企业市场占有率尚未突破4%，仅11家企业市场占有率超过1%。在规模化企业做大做强的同时，尚有大量中小企业在规模优势有限的条件下参与日趋激烈的市场竞争，预计下一阶段行业并购整合将继续提速，推动房地产行业进入成熟阶段。
输入
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行业转型加速并购整合，规模企业纷纷借助资本手段实现外生性增长
据不完全统计，2016年地产行业并购重组规模创下新高，全年并购案接近200 宗，涉及金额超过四千亿元，同比增幅超过40%。在宏观经济下行、地价上涨的大背景下，房地产行业内部分化日趋明显，优胜劣汰机制更加显著。从资本市场的恶意收购、交叉持股，到企业层面的战略投资、并购重组，再到项目层面的联合拿地、合作开发，规模企业与中小企业纷纷参与到这场并购热潮中。随着行业并购重组的加速，规模企业市场占有率将进一步提升，随之而来的行业话语权集中、优势资源聚集将逐步重构地产行业竞争格局。
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以获取项目为目的并购中小企业
2016年房地产行业近八成的并购以获取项目资源为目的，从近年来出手频繁的融创、恒大等典型企业来看，主要青睐于重点城市中变现快、产品定位契合企业发展或主流市场需求的快周转类项目。融创集团2016年约有三分之二的土地储备来源于并购，通过并购手段实现规模的迅速做大，顺利完成多个战略目标区域布局。
2016年5月，融创根据发展一二线城市的策略，以42.25亿元收购了莱蒙国际位于上海、南京、杭州、深圳及惠州的6个项目，借助对莱蒙国际的并购，融创可实现200亿元销售，并首次进入深圳市场。
2016年9月，融创138亿收购联想控股旗下的融科智地41个目标公司的42个项目的权益，分别位于北京、天津、重庆、杭州等16个中国城市，总建筑面积约1802万㎡，其中未售面积约730万㎡。通过此次交易，融创进一步巩固了区域布局，扩大在一二线核心城市的土地储备和市场份额。同时，融创将首次进入大庆、烟台、大连、景德镇、昆明、长沙等城市。
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基于项目获取的强强联合
2016年，一线城市及核心二线城市土地市场的火热使得行业内对“面粉贵过面包”的担忧不断显现。面对日益水涨船高的土地市场门槛，基于项目获取的强强联合成为热门地块招拍挂市场的一道风景，联合拿地获得核心地块开发权的案例不断出现。
2016年1月，闸北和静安合并后的市中心的首幅地块开拍，该地块“代建公共空间面积大、自持商业比重大、住宅户型限制多”，需要开发商投入大量的自有资金沉淀在项目内，且短期很难有较高的收益率，最终华侨城、华润联合体以69.32亿元获得该地块。
2016年2月，北京市出让当年第一宗住宅性质用地（朝阳区将台乡驼房营村地块），本次土地出让吸引了中交绿城九龙仓联合体、招商首创联合体、泰禾、万科等参与竞价，最终由绿城、九龙仓、中交联合体以51亿元获得该地块。
2016年5月，南京市建邺区G12、G13纯住宅用地由电建、金茂联合体以69.6亿元的总价拿下，两地块溢价率超过180%，G12地块成为新的河西南地王。
2017年初联合拿地趋势延续，例如北京市4月华润招商正奇联合体以22.5亿拿下朝阳区金盏乡地块（保利首开、中粮天恒旭辉恒基等参与举牌），国开东方万科联合体以58.5亿元获得丰台区王佐镇青龙湖地（龙湖中海首开保利联合体参与举牌），龙湖中海首开保利联合体以127.2亿元拿下大兴区旧宫镇两地块（首创远洋联合体参与举牌）。随着未来核心地块的稀缺性进一步显现，联合体拿地、强强合作或将成为常态。
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政策导向下的央企强强联合
随着房地产行业逐渐走向成熟，通过强强联合实现做大做强成为涉地产央企选择，另一方面，政策的推动也进一步促进了行业整合。2010年，国务院发文要求78家央企退出房地产业，拉开了地产央企并购重组的序幕，中海、华润等大型央企均在并购市场上大为活跃，2016年大型央企并购重组达到高潮。
2016年3月，中海全面收购中信旗下中信地产和中信泰富的住宅物业组合，交易对价为310亿元，采用“股权+资产”的交易形式，向中信配发10%的股份及转让价值约61.5亿元的资产，并购后中信成为中海第二大股东，而中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积为2400万㎡的土地储备，大部分位于一二线城市，其中，北京、上海、广州、深圳、佛山、苏州、青岛、大连、天津、成都10个城市的土地储备约1800万㎡，占整体的75%。
2016年12月，保利地产以20.3亿元的价格并购中航地产，中航工业将地产业务整体剥离，保利地产获得9个房地产项目，总建筑面积331万㎡，主要分布在三四线城市。该并购案受政策影响显著，中航工业身处航空制造业中，中航地产的盈利较低，净利润呈现负值，长短期债务比和现金短债比分别为1.47和0.30，净负债率居高不下，维持在200%以上，地产业务未被核准为主业，在业务开展上受到政策层面的限制。
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资本市场层面的整合收购兴起
随着资本市场的逐步成熟和房地产企业对金融工具的日渐重视，通过公开市场增持股票方式实现交叉持股、获取控制权、间接获取上市通道、实现业务合作等案例日益增加。
除交叉持股成为合作盟友、推进业务合作外，以获取资本市场通道为目的并购案在2016年多次出现。2016年4月，恒大集团以36.09亿元的价格获得A股上市公司嘉凯城52.78%的股权，获得A股上市通道。同年10月，恒大集团与另一A股上市公司深深房签署《重组上市合作协议》，再次通过资本市场操作觅得A股上市通道。2016年9月，融创增持金科股份，成为金科第二大股东，为企业巩固西南区域布局、实行A+H双主体机构双向谋划。
2016年，被誉为中国房地产“门口的野蛮人”事件的宝万之争成为通过资本市场操作争夺企业控制权的典型案例。历经宝能系举牌、万科公开表示不欢迎、深圳地产与万科重组、恒大入股等一系列波折后，2017年，华润、恒大先后将其所持有的15.31%、14.07%万科股份转让给深圳地铁集团，深圳地铁集团持股份额超过宝能系成为万科第一大股东，“宝万之争”暂时告一段落。
下期导读：随着中国城镇化建设的推进和地产行业“白银时代”的来临，以地产主业为核心，多元化业务布局逐渐成为50强企业的主流选择。未来，地产行业将围绕哪些方面进行转型？ 企业组织架构又将发生怎样的转变？睿信咨询下期为您揭晓。
作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询与经济观察报联合发布《2017年蓝筹地产白皮书》。并在此基础上，睿信咨询充分发挥贴近一线的实践优势，发布了《2017年房地产行业50强白皮书》（后附目录）详细报告内容欢迎来电或邮件索取。
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王女士
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作者：睿信地产研究院