一切才刚刚开始。北京、上海、广州、深圳、南京都在住房租赁政策方面下了大力气，楼市划时代的转折来了。
来源：Wind资讯综合
Wind资讯综合自澎湃新闻、公众号“财经观潮”、公众号“南京楼市”、21世纪经济报道等
周五傍晚，南京楼市传来重磅消息！南京市政府发布新政《南京市住房租赁试点工作方案》，明确提出实行租购并举、培育和发展住房租赁市场，试点商业用房改建为租赁住房。
同一天，在南京刚提出“试点商业用房改建为租赁住房”的时候，上海在“优质地块商改租”方面再次出手。继浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后，上海又将静安区市北高新板块的两幅商业用地调整为租赁住宅用地，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。
周四晚上，北京出台“住房租赁新政”，集体户口可落户公租房，也让朋友圈炸开了锅。
再加上不久前深圳发布棚改新政，只租不售，新型租赁社区替代商品房，新型租赁社区呼之欲出。
广州7月17日在《加快发展住房租赁市场工作方案》中，提出房屋出租税收减免、允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等接地气政策……
小万有一位读者，一直在统计小万的楼市稿件中用了多少“震惊”、“变天”和“颠覆”……不得不说，随着中央层面和各大城市纷纷推出“租赁同权”的一系列政策，楼市消息要算得上“重磅”，标准是越来越严了。
房价前10位城市
数据来源：中国房地产业协会
上面这几大城市，可以说是占据了中国房价最高峰了，地产政策突破由它们开始，楼市的格局注定大变。
上海行动迅速！或将引发房价震动
8月18日上午，据澎湃新闻披露：上海把位于最优质地段的静安区两宗商业性质的土地改为社会租赁住宅。
而这已不是首例。此前，7月成交的浦东张江和嘉定新城两宗土地的成交价格分别为5569元/平方米和5950元/平方。按照规划，租赁住房用地，出让年限为70年，租赁住房物业“只租不售”。
公示显示，根据编号为沪府规[2017]40文件批准的《上海市静安区市北高新技术服务业园区N070501单元控制性详细规划1、2、15、16、17、18、21、22街坊局部调整》，02-16-A和15-02地块原规划为商业地块将变更为四类住宅用地（R4），规划为社会租赁住宅。
市北园区即市北高新技术服务业园区，所谓“市北”顾名思义位于上海市的北部，紧靠中环线，位置优越；同时，这里也是张江国家自主创新示范区的重要组成部分，以研发设计、服务外包、总部型企业为主导的生产性服务业集聚区，集聚了大量技术和服务性人才，由于地处上海市中心区范围，这里市场化的住房租金相对较高。
原规划中，02-16-A和15-02地块用地面积约3.78公顷和13.84公顷，容积率3.09和3.0，建筑高度分别为80米和60米，高度由80米提高到100米，并建一处幼儿园，建筑面积不小于3000平方米。
这其实是上海对8月11日提出的“商改租”方案的落实，直接商业用地转变为居住用地，具有先驱意义。
8月11日，上海住建委表示，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。
此外根据《上海市住房发展“十三五”规划》，未来上海还将在以下区域推出租赁住房用地，这些区域包括：
一，就业集聚地区，如陆家嘴、徐家汇等服务业集聚区，张江、紫竹等科技研发集聚区，临港等产业板块制造业集聚区。
二，交通便利地区，在轨交换乘枢纽、站点周边。
另外，上海还将出台存量商办用房转型为租赁住房的有关意见，多渠道增加租赁住房供应。“十三五”时期，上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套。
越来越多的城市正在推行“商改租”。
此前，广州7月17日在《加快发展住房租赁市场工作方案》中，率先提出了“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”。
随后，住建部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列入首批试点城市。这份《通知》明确提出鼓励“商改租”。
而本周五，南京也正式提出，试点商业用房改建为租赁住房。可以预见，一切才刚刚开始，其他试点城市也将接力推出“土地商改租”、“房屋商改租”等政策，而这一从供给端发力的打法，势必对房价和租金带来根本性的影响。
数据显示，2016年年末商业用房待售面积为1.58亿平米，同期商品房待售面积为6.95亿平米。闲置商业用房是待售商品房的1/5。
南京重磅楼市新政：商改租，租购同权，租房也可入学！
周五（8月18日），南京市政府发布新政《南京市住房租赁试点工作方案》，明确提出实行租购并举、培育和发展住房租赁市场，试点商业用房改建为租赁住房。
方案要求，培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业；到2020年底，基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场，基本建成购租并举的住房制度，促进房地产市场持续稳定发展。
方案称，通过划拨方式，加大租赁住房供地力度，新增一批租赁住房房源。出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时，将配建5%保障性住房（含租赁性住房）纳入出让合同条款；建成后与出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房（含租赁性住房）一并无偿移交给政府指定部门或机构。
试点商业用房改建为租赁住房。房地产开发企业提出改建方案，报经市政府批准后，允许将位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，按规定可改为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，按相关规定完善用地手续，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
进一步加大政策支持力度。提供金融支持，引导、协调各银行业机构创新贷款方式，加大对住房租赁企业的信贷投入，发挥信贷支持主渠道作用。
官方解读7大亮点：
1、建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米。鼓励开发企业“自持”，对外出租单次租期原则上不得超过10年。开发企业有望成为大房东。
2、试点“商改租”，但不是想改就能改。经评估后，区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。
3、试点低效用地、集体土地建租赁住房。个人出租将获得奖励，出租住房月收入不超过3万元的，今年底之前可按规定免征增值税。
4、建承租人权利清单，推行“购租同权”：承租人享受的基本公共服务包括多方面内容，包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容。
5、出租房间的人均建筑面积不得低于15平，每个出租房间居住成年人数不得超过2人，“群租房“将被大力度治理。
6、建全市住房租赁服务监管平台，挂牌房源核验。
7、租赁市场管理全面实行“3级政府4级网格化”。明确租赁当事人权利义务，将引入租赁市场法律救助。
实际上，过去一年多房价暴涨的南京，针对租赁市场已经出台了一些切实有益于民的政策。为让刚毕业的大学生在南京安心工作，南京市为毕业2年内的大学毕业生提供住房租赁补贴：博士每人每月1000元、硕士每人每月800元、学士和技师每人每月600元。去年7月到今年6月底，南京市共为2.5万名毕业生发放租房补贴9481万元。
北京楼市新政：集体户口可落户公租房
周三（17日），北京市住建委联合市发改委等部门发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》公开征求意见。
通知中有以下亮点：
1.承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。
2.符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育。
3.非京籍家庭，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。
4.租房需在监管平台备案，信息变更需及时登记。
5.租房合同期内不许随意涨租金。
6.租金应当按月收取。
7.合同终止后3个工作日内房主就应退回押金。
8.出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。
9.房东在租赁期间出售住房的，承租人享有优先购买权。
10.租赁期间房屋若买卖继承赠与，不影响租赁合同效力。
11.打击二房东。租户不得擅自转租、合租。
刷爆朋友圈的最重要个看点就是第一条，尤其对于有北京户口但是没有房子的群体来说，意义重大。
不过注意了，这里有一个前提，就是租的房子必须是公租房。
一线城市房租会上涨？
从大的方面来看，房租与经济、通胀、供需有关。随着经济持续向好，一线城市外来人口众多，租房需求较旺盛。此外货币贬值和收入的增加，房租长期处于上涨中是必然。最近4年多，四个一线城市房租都出现急速上涨，但涨幅最大的上海已经开启回落，而且短线形成下跌趋势。
其次政策上，租售同权最先受益的肯定是有优质教育资源的区域，但政策设计合理，引起房租大幅上涨可能性也不大。
比如，北京租售同权中限制条件就比较多。承租人为北京户口无房产，可以通过租房落户，迁户口，并可以在长期工作所在的地区给孩子办理义务教育。不过这里有一个前提，就是租的房子得是公租房。而对于非北京户口的人来，上学基本上和以前的区别不大，依然是得“五证齐全”，落户还是得根据积分原则。
此外，最终本质上，大家争抢的还是落在优质学区上，即使在优质学区地租房满足上述条件，适龄子女可以在该区接受教育，但并不能保证就能上该区的名校。因为租房和购买学区房还是有差异，租房子女上学在该区内调配，如果学位满了，还会协调到其他学区。而对于优质名校来说，其资源有限，本身争抢的人就众多，学位爆满了。因此从现实和政策上，希望通过租房来争取到优质资源的可能性极小，而这些区域基本是配套完善，处于较好地段等，目前房租高就已经存在。在租售同权没有带来实质性资源争夺效果下，哄抢租房，房租再度大幅上涨可能性也不大。政策基本上为工作和住所平衡而设立的，即投机性租房出现的概率小。
租售同权带动房价下跌？
政策利好能否带动租房人数增加，买房人数减少，导致房价下跌呢？
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵池秀认为，新政对于抑制投机、平抑房价，是有作用的。因为以后通过租房就可以实现孩子上学的问题，大家就没必要买房。供求决定价格，房价就很可能平抑，房地产市场可以平稳健康发展。
中国房地产协会秘书长顾云昌认为，规范房屋租赁市场，促进房屋租赁与房屋销售经济效益平衡是大趋势。他认为，规范租赁市场，可以通过政策引导增加租赁房源，推动机构租赁房屋进入市场，实现“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。
不过，从租售价格上看，一线城市尽管房租不断上涨，但对于过高的房价，租售比却在持续下降，即租金上涨远远跑不赢房价的上涨。Wind资讯统计显示，四个一线城市租售比一直处于下降通道中，目前最新租售比在1.37%~1.67%之间，创历史新低。如下图：
可见买房仍是资产保值增值的典型，能买则买仍是趋势。此外租售同权下，政策上也不可能形成绝对的同权，比如买学区房子女上优质名校的概率必然还是比租学区房概率大的多，这种权益不对等，对大家来说，必然还是能买肯定不会租。即使在政策影响下，租房市场形成必然也需很长时间，长期来看，对房价不理性上涨是有抑制作用的，但短期对房价影响不大。
房地产降温：新建住宅价格同比增速创10个月新低
统计局周五（8月18日）发布数据显示，7月70个大中城市新建商品住宅价格中，56座城市环比上涨，6月为60座。北京、上海、深圳环比分别跌0.1%、持平、跌0.2%。
与此同时，一度成为楼市领头羊的三四线城市房价涨幅正逐步放缓。受楼市全面企稳推动，7月新建商品住宅价格指数同比增速报9.1%，连续7个月下滑，并创去年10月份以来新低。
从成交面积来看，根据Wind资讯统计，7月一线城市商品房成交面积238.16万平方米，同比下降45.5%，环比降幅亦达16.9%，降温明显。
此外，1-7月全国房地产开发投资同比名义增7.9%，增速连续三个月放缓，1-6月增8.5%。
年内楼市如何走？
开发投资、销售面积增速双双回落，加上利率上行，多头调控下，楼市走向引发市场关注。
平安证券魏伟此前研报分析，目前70大中城市中，新建商品房住宅涨幅居前的基本全部为三四线城市，热点城市需求被强力管控之下，三四线城市为当前房地产市场提供了较强支撑。
但之所以出现这种情况，是由于目前的房价调控政策多分布于一二线热门城市，且调控方式上以需求严控为主导，导致相当的购房热情向三四线城市转移。不过三四线城市购置热对于房地产市场的影响可能只是短期支撑。从目前来看，这种支撑已现疲态。
民生证券研报显示，7月新房销售数据中，东、中、西部和东北地区销售面积环比分别下降41.08%、43.14%、40.38%和33.5%，中部地区环比降幅最大。前期销售较好的中西部三四线城市回落较为明显。虽然销售回落会对房企形成考验。不过市场分析，龙头房企或在本轮调控中进一步巩固优势地位。
中信建投陈慎研报认为，考虑到2016年9月份开始的高基数以及信贷压力的持续显现，销售面积增速持续下行的趋势难以改变。下半年房地产投资下行趋势也依然难以改变，但是回落的幅度没必要过度悲观。
对于房企而言，房地产公司债的发行出现放开迹象，这有助于在一定程度上改善房企的现金流压力，但是依然值得强调的是，此次公司债品类的放开并不是一个普惠的结果，将进一步强化龙头房企的优势地位，行业分化继续加剧。
Wind资讯综合自澎湃新闻、公众号“财经观潮”、公众号“南京楼市”、21世纪经济报道等
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