本文资料引用于：居理新房、华创证券、海通证券
最近几天聊的都是实操类内容，今天跟大家谈谈整体形式吧。比较明显的感受是，现在的市场看着挺平静，其实局势还是挺复杂的。
2017年，或许就是房地产市场的转折点
过去10年房地产呈现3年小周期规律，无论是看货币还是库存周期，都验证了这一点。
而这一轮周期，从15年至今，依然属于缓慢的上升期。与以往非常不同。
华创证券分析：
在本轮小周期中，需求端：政策周期和货币周期不再同步，政策从严之际，货币相对缓和，并正值经济低迷期，原先3年货币周期规律将淡化，而供应端：恰逢行业去库存，销量周期和土地周期不再同步，拿地持续跟不上销售，加库存迟迟未出现，并考虑土地成交受供给约束、新开工受资金限制、新增供应受预售证监管制约等因素将导致后续加库存偏慢，原先3年库存周期也将延长，因而在供需两端综合作用下，预计本轮小周期将延长至超5年，并延长的主要是低库存阶段。
以往周期，房价下跌往往伴随着高库存，而本轮不一样的是，虽然现在处于下行周期，但除了一线增加的库存，大部分二三四线库存都是很少的。所以，我们要经历一个漫长的供需逆转阶段。用一句话概括就是：
以往的周期判断经验，都失灵了。
整个大周期一定会延续5年以上。从昨天发的文章，住建部人士透露说，这轮房地产调控预计坚持3-5年，也能说明这一点。
这轮房地产调控预计坚持三至五年（住建部人士观点）
本次调控有望形成长效机制。以往的调控周期一般不超过两年，刺激与调控频繁交替，本次调控预计坚持三至五年，自下而上成长为促进房地产平稳健康发展的重要内容，与长效机制对接。
三四线不是不能买，而是要挑着买
也有声音说，现在三四线去库存已经完成，房价要进入下跌的阶段了。我个人并不是很赞同这个观点。
虽然现在从去库存成效来看，三四线已经完成目的。但是别忘了，棚改化任务没有完成呢。
之前站长也在文章里分析说，大部分三四线的棚改任务还要2年的时间才能完成。暂时来看，三四线不可能大跌。虽然大部分三四线的人口属于净流出，但市区还是属于有竞争力的，不是不能买，但是要挑着买。
在这两年去库存的时间里，政府一定是有节奏有计划的推出长效机制。比如最近各个城市都在进行不同程度的租赁试点、一线城市加大土地供应等等。可以说，三四线棚改货币安置给了长效机制的时间和空间。
任大炮说，下一轮周期还继续暴涨。可是当调控放松之时，长效机制已经衔接上了，会不会对暴涨有抑制作用呢？肯定是，只是程度多少，我们并不知道。
有人也会说，站长，你过于悲观了，三四线城市有自己的产业和人口，不会加速衰退的。我依然保持我的观点：依照国外发达国家的城市演化进程，只有少数的三四线城市可以保持旺盛的生命力，比如处于城市群当中的三四线，但大部分依然会陷入长期的衰败和阴跌过程中。
2017年，是依靠三四线城市去库存拉动火热周期的一年，同样也是一个城市超级分化的拐点。
租赁和限售，都是为了推动城市化进程
租赁很好理解，租赁很好的照顾了买不起房的人群，希望他们不要因为高房价而被迫离开。而且大家去看具体的租赁条款，主要照顾的人群是：当地户籍没有住房的，以及高级人材。这说明政府在进一步的改善城市的人口结构。当然，改善人口结构和严控人口红线是不冲突的，大家都懂。
限售对于城市化的推动这一层，启发我的人是，居理新房CEO王鹏。他在昨天的发布会上说到相关的话题，我想跟粉丝们分享下。
字太小，大家可能看不清。简单解释下，蓝色的部分是全国限售区域。
他是这样解释本轮新的玩法——限售的：从短期来看，限售就是今年买的房子未来两三年不让卖了。短期肯定是打压投资需求，控制房价上涨的预期。但是我们看长期，两三年内，它控制的是二手房的供应，如果一个城市每年二手房供应里面有30%是三年以内的话，如果这个城市限售了三年，那这个城市未来两三年都会减少20%的供应，二手房供应希望房价涨吗？不是的。各个城市新房大量放出，大家不要在市区里面买二手房了，请来郊区买新房，我觉得这是未来几年非常清晰的导向。但是我们希望大家不要把它当成一个单一的维度来看，它其实是在做供给侧改革，而供给侧改革是在一盘大棋里面的。
我们都知道，二手房市场是存量市场，二手房活跃的地方，人足够多，配套足够齐全，发展足够完善。而城市化发展，一定是向外扩张的。所以我们要建设郊区，开发商在那里造好房子，吸引人气。当城市里的二手房你买不到的时候，只能选择郊区。
限售的作用之一，也是推动了城市化的进程。
房地产何时到顶？
房地产何时到顶？我不知道。但是，目前的城市化进程远远没有到头。
王鹏分享了城市化的四个阶段：
第一个阶段，农村人口进入城市。
第二个，城市郊区化，就是还会有相当多其他城市人口进入核心大城市，大城市郊区在不断完善发展。
第三个阶段，逆城市化，郊区发展的特别好，市中心反倒住着不舒服了，大家去郊区住。
第四个，再城市化，市区人搬走了，我终于有时间收拾收拾市区了。
现在中国只是在郊区城市化向逆城市化过度的过程，还没有开始逆城市化，现在我们看到所有核心区房价还很高，但是已经有一些苗头了，比如说深圳罗湖价格不如新区竞争力要高了，石景山房价已经快被通州赶上了。所以其实现在中国正在进行郊区城市化和逆城市化过度的过程当中，这是所有世界上国家都会走的一个大的趋势。
在大的趋势之下，我们国家开始推行一系列城市群的政策。我有数据和内容的佐证，看两个，一个是纵向我们自己，一个是横向对比其他国家。
这是中国最大的城市圈上海最近30多年发展特点，这是1984年的卫星图。大家注意一个什么东西？绿色是耕地，深灰色是高效率利用的土地，就是住宅商业、工业，住宅跟商业用地为主。偏深灰色是高效率，浅灰这样是低效率的土地，就是农业住宅跟低效工业为主。
（上海都市圈发展，15秒视频，粉丝们放心食用）
两个结论：
第一，绿色在浅灰。
第二，浅灰在变深灰。
接下来从1946年到现在，上海城市圈是怎么形成？现在看到有很多深灰色区域了，绿色已经很少了，大部分现在是浅灰色区域，相对比较低效的农业、低效工业和低效利用住宅的混合区域。未来会是什么样子？再给大家看，增速没有放缓，绿色在变，浅灰色在变深灰色，增速没有放缓，整个这一片全部都会变成深灰色，所有低效率耕地和用地全都会变成高效率的住宅商业和高效工业为主的用地，这是纵向。
我们看横向，这是纽约，这个是北京。
首先比例尺是一样的，它俩大小是一样的，北京现在这个区域大概是五环以内的区域，其他是周边的郊区跟县城。这是纽约的，整个纽约大概也是这么大，西边相应配套供应工业基地还有产业基地。这些全部连成一片的，你随便在任何一个点截出来都是这样，非常完善居住的配套。但是在北京发现也是差不多，除了这一圈以外任何一个点都是这样，我刚才讲非常低效的农业、低效住宅和低效工业，在北京基本都是这样，但是在发达国家纽约都是这样。东京，这两个比例尺都是一样的，这里是横滨市、千叶市，完全连成一片，在这里任何截出来一个点全部都是深灰色的，放大都是这样。
所以这是郊区城市化未来所可能的潜力，为什么说我们现在觉得北京房价很贵？觉得北京生活质量下降？就是郊区城市化做得非常差，郊区没有配套没有产业，所以所有人都想往一小部分里面去。但是发达国家已经完成了郊区城市化和逆城市化，随便截出一个图都是这样，我住在任何一个点，我的居住水平、我享受的资源、配套是差不多的。
这里面稍微升华一下，同样两张图，比例尺是一样的，左边是美国最大的房地产信息平台，右边是链家。
左边这张图筛选了40到50万美元大概200到300万人民币的房子，右边也是一样。两边我筛选同样总价的房子，发现分布在纽约非常均匀，但是在北京我们都知道，在北京市中心开始房价十万，往外开十公里5万，再开出十公里变3万，再开出十公里变1万，两三百万全部集中在这一圈，再往外其实全都是更低的，一百万不到，再往外甚至更便宜，非常典型的辐射状态。
这个背后的逻辑就是资源和配套的分配的绝对不平均所导致的，所有人都想要市中心最好的资源和配套。所以说未来都市圈这一步政府战略达成对于整个社会，因为郊区城镇化带来的就是产业升级，带来大量的建设和产业拉动GDP，对治疗我国当前GDP下行也是一个妙药。
这件事情是很让人振奋的事情，
如果他得到最终的贯彻。
什么叫真正的交易繁荣？是你的商品不再成为一个奢侈品，而成为人人都可以负担起的普通商品。
我们理解的棉织品进入到最繁荣的阶段，不是它在欧洲贵族才能用得起，而是工业革命之后很多人都能装的起的时期。
我们理解汽车最黄金的时代，不是说买一辆车要好几百万，而是福特做了改革之后千家万户人都能买得起汽车。
我们理解房地产的繁荣不是房价永远不停地不停地涨。我们总会把房价不涨了理解为房地产市场不行了，但这是两个事情。当房子不再成为一个奢侈品，而变成一个回归到消费和居住属性的时候，才是真正的房地产的繁荣期。
毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。