房地产微利市场下房企机遇和挑战并存。王昌辉 摄
随着粤港澳大湾区概念的落地，房企巨头抢滩布局惠州的浪潮一浪更比一浪高。或挂牌拿地，或寻地收购，或借助特色小镇建设深度布局。截至当前，记者粗略统计，除碧桂园集团实现40个左右项目落地，海伦堡、新力地产、恒大地产等均实现10个左右项目布局。
然而，相对于房企巨头的抢滩进驻，长期耕作于市场的中小房企则呈现出相背离的场景。房企巨头相争带来市场地价的膨胀，楼面地价从2000元/平方米到3000元/平方米，再到4000—5000元/平方米，部分中小企业难觅新土地延续开发，而另有部分则在高位抛售地块欣然离市。
行业巨头齐齐登场，部分中小企业则沦为看客。一方面这带来了惠州房地产行业集聚程度加强，另一方面则也带来了新的隐患。部分房企为争夺抢滩，过度溢价拿地实际上也带来了运营难题，结合常态化的市场调控背景，部分项目甚至出现销售价低过成本价的局面。
如何找寻出路？相关楼市专家介绍，过度溢价的地块更多的是大宗的成规模土地，开发企业通过集群式的社区构建也能够逐步实现收支平衡。此外，巨头房企有较成熟的开发经验和融资渠道也能够有效降低相关支出，在项目得以快速建设推售的局面下仍然能够取得有效收益。
“结合常态化的调控背景和稳定的市场表现，当前惠州楼市已逐步进入微利时代。”该专家同时表示。而关于如何应对这一形势，该专家表示，规范、集约的市场，一堆高手在过招，回归到原始需求，谁能迅速建出高品质的房子，并迅速获得客户认可无疑是占据市场、成为市场赢家的关键。
行业巨头“跑马圈地”
得益于深惠同城、粤港澳大湾区的持续利好，同时城市区域交通在新一轮高铁、城际轨道建设中实现立体化布局，惠州与周边城市将构建起多元化的区域交通接驳，这些均有效助推着惠州楼市的发展，行业巨头则加速入惠“跑马圈地”。
8月7日，中国奥园地产集团股份有限公司发布公告，该公司与容国强及姚立新签订股权转让协议，耗资7.84亿元获得惠州市鸿泰昌实业有限公司全部股权，主要资产为仲恺高新区潼侨镇两幅总占地面积约为12.83万平方米地块。
再往前几日，8月4日，惠州市鹏惠达实业有限公司开发新建的惠阳区沙田镇集成村地段的商住项目得到惠州市民政局批复，命名为“恒大怡园”。查阅工商信息，恒大珠三角公司早已于今年6月完成全资收购，成为公司唯一股东，并借此获得编号GP1519、用地面积为15587平方米的宗地。
更早些时候，海伦堡地产收购仲恺多个项目，新力入股汤普公司，碧桂园入股惠城水口地块开发，以及中洲全资收购三栋福祥山庄等，各大房企均不断发力扩大在惠州的储地布局。
事实上，该局面并非新鲜事。自2015年惠州楼市逐步摆脱低迷，企业抢滩进驻的脚步就未停歇，而随着今年初“粤港澳大湾区”概念的提出，碧桂园、新力、恒大地产、海伦堡等一众行业巨鳄脚步更显急促。“有合适的地块就行，钱不是问题。”在水口从事地块交易业务的中介这样形容开发企业的寻地诉求。
与线下的二手市场寻地的低调和隐秘不同，各企业于挂牌市场则表现高调。无论是年初碧桂园集团耗资13.7亿元、溢价330%于惠城江南拿地；还是随后的四川蓝光5亿元兜底华轩居问题楼盘事件后，又以10亿元拿下7.5万平方米村企合作宗地；以及7月末富力地产历时332轮竞价，溢价367%以3.9亿元夺下惠东稔山地块……放眼望去，惠州土拍市场一片红红火火。
记者同时也注意到，对于大型房企而言这还不是全部。跟随国家产业小镇的发展计划以及省市各级政府的推动，部分有实力的房企也开始加速产业布局。据了解，在特色小镇的创建环节，随着碧桂园在潼湖生态智慧区、惠东和惠阳的创新小镇陆续签约落地，万达集团、方圆地产、融创中国等巨头也分别依托文旅城、康养小镇、影视小镇等建设概念不断发力。
“曾有企业来找我们部门洽谈，说是要构建一个容纳人数过千人的康养项目，需要用地规模1000-2000亩左右。”对此现象，惠州市国土资源局相关负责人介绍称，按照康养照护病床计算，1000人次1000床位标准，每张床所需位置100平方米计算，也仅需10万平方米左右。“这就属于明显的圈地行为。”他介绍，惠州不拒绝资本的快速进入，但作为小镇主题的创建仍需设定严格的目标，确保能够切实的带来和落地相关产业。
中小企业逢高抛售
回头看市场，不同于巨头的跑马圈地，中小房企的生存路则遭遇到市场的碾压。
“以前在土地市场，大型房企更加关注的是成片、可成规模开发的宗地，但现在的情况是只要是块地就会去抢。”一位当前在售项目即将清盘的小型房企负责人介绍。“虽然以前也很难跟大公司抢地，但利用本土的人脉和关系做做‘三旧’和村企合作项目还有路子，现在村企合作土地都很难做了。”惠州另外一家专注做村企项目开发的小房企则透露出悲观情绪，拿地成本越来越高，小房企处境不容易。
他以今年5月份仲恺陈江挂出的一宗村企合作地块为例介绍，挂牌编号GCJ2017—2，面积1.6万平方米，挂牌底价为5297万元。然而，在挂牌阶段遭遇碧桂园等大型房企的激烈举牌争夺。最后皓翔鑫源公司最终以1.8147亿元价格拍得，超出起拍价1.285亿元。“虽然地是最终拿下来了，但多出差不多1.3亿元。”他说，企业有实力还好，没实力的不小心就会被拖死。
“很明显，在这种环境下我们正在被挤成看客。”惠州市邦民实业有限公司相关负责人老马表示，当前市场下房子确实是比较好卖，公司开发的家华园项目目前基本也已实现了清盘。但对于后续的发展，因为小房企很少去储备用地，如何延续上开发节奏将成为难题。
楼市观察人士范忠洲认为，大房企的持续布局实际是挤兑着小房企的生存空间，土地成本越来越高，准入门槛也越来越高。“一旦无法拿到地块延续开发成为常态，中小房企无疑就将被挤上观众席。”他说。
然而另一方面，部分中小企业则乐于转手上岸，欣然走入“观众席”。
在奥园地产集团8月7日发布的并购公告中，奥园地产以7.84亿元获得惠州市鸿泰昌实业有限公司的全部股权，资产主题为惠州仲恺高新区潼侨镇两幅地块组成的项目地块物业开发及建设，总占地面积约为12.83万平方米及总建筑面积约为35.62万平方米。公告同时介绍，鸿泰昌实业于2015年度及2016年度分别亏损26.89万元及26.67万元，于2016年12月31日的资产净额为7000万元。
在不考虑债务基础上，以该公司去年底的7000万资产净额计算，当前的转手收购价格实现超过11倍的盈值。
记者同时注意到，该被收购公司原法人股东均为惠城水口项目鸿升世纪东方城项目投资人。结合该项目的销售路径，一期别墅销售和二期高层洋房均遇上市场低迷周期，低价走量也未能得到市场青睐，销售周期被拖得很长。
“相较于自己去开发销售，遇到当前的市场局面赶紧转手将地块抛售出去显然是更好的选择。”范忠洲说，相较于自己开发还需承担市场风险，和细化到工程建设、规划报建以及营销策划各个环节，高位出手获利更为轻松。中洲控股一位负责项目扩展的工作人员就坦言，当前有类似想法的中小企业不在少数，在大房企夹击下，勉强开发出来也很难确保在市场竞争中占据一席之位。
大型房企重资产入市深度布局
记者注意到，除了当前的储备净地，在此前备受市场关注的岭南风味别墅群檀月轼园，以及仅存的唯一在售独栋别墅项目福祥山庄，在现行市场之下也均花费高价将已出售的少数几套房源收回，再行打包转手，分别被碧桂园、中洲控股接盘拿下，原有开发企业则如愿离场。
“这实际上也是一种接盘，对于企业来说如何获利成为关键。”楼市专家、惠州世联行副总胡光宇就介绍称，通常市场认为的接盘侠是指购房者，实际上土地的流转同样如此，前期低价拿地的中小企业市场逢高抛售，获利离场，而摆在新接盘企业面前的问题则是如何建好房子高价再销售。
据南方日报记者不完全统计，截至当前，碧桂园已实现在惠州近40个项目布局、新力地产16个项目、海伦堡集团15个项目、恒大地产9个、中洲控股8个，星河、融创、龙光、合生创展，以及德威等巨头企业均实现5个左右项目的布局。
毫无疑问，巨头抢占市场已成现实，且这种趋势正在进一步强化。
2月24日，碧桂园旗下子公司惠州市华盛泽投资有限公司耗资13.7亿元拿下惠城江南3宗土地，溢价330%，楼面价格达到4522元/平方米。再早些时候，1月25日，四川蓝光集团拿下龙丰激流坑7.5万平方米土地，总价10亿元之外还需支付5亿元解决问题楼盘华轩居的善后问题，楼面价在4000元/平方米之上。
就如年初碧桂园江南高价拿地后，面对高溢价后该宗地平均4522元/平方米的楼面地价水平。开发商相关营销人员就计算表示，按照楼面价的水平，叠加3000元/平方米的建安成本，以及资金、人力、财务和营销费用等各项支出，要实现盈利项目最低楼价也需达到11000—12000元/平方米左右。
然而实际上，按照与该宗地一江之隔，南面看东江的惠博路沿线楼盘当前7000—8000元/平方米左右的销售单价，向北看江的碧桂园该项目要达到高位价格水平并不容易。
另外，在并购入股的水口新力城项目，据开发商相关负责人余海洋介绍，下半年项目推出来的产品，不单是接近4000元/平方米的楼面地价水平，以及建安等常规成本支出，收购过来项目每平方米房源销售价格中还有1000元左右的税费支出，这也就意味着10000元/平方米的价格也仅能实现收支平衡。
同样的局面也在时代地产身上出现，该公司收购的雍华庭项目新批次房源也即将进入到销售周期。然而结合现行市场9500元/平方米左右的区域价格，即使较此前该项目销售单价有大幅提升，但转手之后已悄然拉高成本。一位不愿具名的知情人士就直言，“就算项目按照10000元/平方米价格来卖，也几乎是没啥利润的。”
“就目前的市场形势来看，巨头们在撒了大把钞票后确实实现了既定布局，但代价同样也很明显，几乎均一的都是高密度的重资产布局。”胡光宇对此表示，局面很好，但压力也将持续伴行。
常态化调控使得市场压力常伴随
聚焦宏观市场，一眼望去，深惠同城，城轨接驳，惠州楼市充满机遇，这也成为巨头抢滩的基础。但具体到微观层面，挑战与机遇并存。
开发企业普遍认为，当前调控的加剧会在一定层面上起到制约作用，价格监制的严格化，封堵了企业任意提价的路径，房源难以卖出高价。但行业观察人士则认为，前期土地过度溢价，众企业为抢夺项目不断相互抬价，部分宗地的价格本身就大幅超出其实际价值，阶段性出现销售难这一局面也属正常。
今年的4月8日，惠州市政府发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》强化楼市调控，除启动“限售”措施外，针对价格监制、价外加价和捂盘惜售等市场违规行为进行严肃查处，这实际上意味着楼价持续上行的通道正式关闭。针对部分企业试图通过高低价差备案方式拉高房价的方式，主管部门则出台细则予以规范遏制。
结合实际市场，部分企业开始使出拖字诀，放慢工程建设节奏，推迟房源入市周期。“部分开发企业认为接下来的9、10月份可能是一个临界点，之后很可能市场将逐步放开。”某开发企业金山湖项目负责人表示。
“楼市调控将成为市场的常态。”针对这一表现，惠州市房地产市场监督领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平在接受记者采访时表示，维护城市房价的平稳、维护城市房地产市场的稳定绝不只是某个时间节点的任务，而是保障城市市民民生的举措。“政府有信心也有决心稳定城市房价，保持长效市场的平稳。”
“惠州近两年的房地产市场已经实现了长足的发展，价格也提涨了很多，保持阶段性的稳定是城市有序发展的需要。”该局分管预售工作的副局长黄伟雄则表示，城市房价必须与城市经济发展水平、市民的收入水平相适应，而不应该过度高涨、溢价。
值得注意的是，惠州市政府日前发布的2017年上半年经济运行简报内容也体现了这一表现。据简报内容显示，上半年商品房销售面积750.78万平方米，下降8.9％，其中住宅销售面积704.9万平方米，下降12％，但在销售金额表现上则分别为720.2亿元，增长25.9％；679.8亿元，增长23.8％。折合销售均价，商品房销售单价为9593元/平方米，而住宅部分则达到9644元/平方米。
反观去年同期，全市销售商品房面积823.79万平方米，其中住宅800.64万平方米，而销售金额分别为571.88亿元、548.95亿元，折合销售单价分别为6942元/平方米和6856元/平方米。
“对比可以发现，过去一年内房价涨幅在2500—3000元/平方米。”独立地产评论员、上海房产经济学会高级经济师顾海波就表示，对于一个城市来说，房价的增长是需要有相匹配的城市产业经济发展和一定周期时长来适应和消化的。
无论是从政府部门的表态还是专家的分析论证，很显然，惠州市场的宏观局面短中期内并不会发生改变。相较于前期的市场发展进程，更为明显的是，常态化的调控市场下巨头扎堆布局也助推着微利市场格局的到来，而这对于部分重资产布局的巨头房企来说，面临的市场压力无疑也将变得长效化。
高品质、高周转成微利时代的生存法则
在记者此前的走访中，多位行业专家均认为，随着大型房企的加速抢滩，惠州房地产市场将一改此前的低迷局面，有效降低市场运营风险。此外，通畅的融资渠道，以及较为成熟的开发经验则有效完善惠州房地产市场开发体系。
然而新一轮的土地流转和资本交易，高成本市场遇上常态化的调控背景，压力依然明显。
“市场是该降降温了，不然真的挺可怕的，什么地都敢拿，什么价格都敢出。”一位服务于某地产公司土地和项目拓展的资深员工坦言，在惠州看地找地这么多年，现在的市场一天一个价，一些叫价溢价明显不合理的土地也会被争抢。
他以水口汤普地块为例介绍，碧桂园谈过，中洲谈过，很多企业都谈过，都觉得要价太夸张，最后却被新力加价拿下。“从最开始的20多亿元，到最后面30多亿元，40多亿元，看着都觉得不可思议。”他说。
当前该宗地正在被打造成新力城，该项目营销总监余海洋坦言，地价、税费，建安和其他费用加起来，现在的价格确实难以获利。但集团更为看重的是地块足够大规模，后续开发空间也足够，先期就算利润不高乃至没有利润，但对于新力来说是个很好的展示面，而且通过快速建设的销售，后续的批次项目就能够慢慢把营收赶回来。
“资金快周转才是王道，只有流水才不腐。”皓翔鑫源地产公司总经理何晓雯谈及该问题表示，对于长效布局的企业来说，加快施工加快建设和加快销售，迅速占据市场实现资金回流和再投入，才是有效节约开发成本的最好方式。
何晓雯说，资金积压在房子上，成本就是不断在增加的，以当前有着天玺湾、Tstar等问题楼盘的和天下为例，两年前盘整的时候负债仅为20多亿元，当前这一资产负债量级已经来到了40亿元左右。他介绍，不单是问题楼盘，对于开发重点企业更是如此，开发周期越长，资金的投入就越高。
除了开发节奏的提速，构建良好的市场口碑赢得市场认可同样关键。
在前期陆续开发了海伦堡院子、摩天轮、海伦春天等刚需项目后，面对当前的市场，海伦堡地产惠州公司总裁严惠雄直言将逐步完善公司的产品线。“以前客户5000元/平方米的价格买房子，现在1万元/平方米买房子，提出的居住诉求肯定也不一样，海伦堡新开发的项目在品质的构建上也提出更高的要求。”
作为在新一轮的扩张中为数不多占得先机的本土巨头，德威集团营销中心总经理刘友也表示，新的市场环境，德威的新项目最直观的感受就是更舍得花钱了。用料用材、社区园林树木等都用好的，更加注重到家庭社区氛围的营造。
胡光宇介绍，在越来越规范和越来越集约的市场，一堆高手在过招，谁能迅速建出高品质的房子，并迅速获得客户认可而占据市场就成为决胜的关键。他同时表示，再回归到调控的背景下，快建快销严控品质，则又恰好是长效市场的题中之义。
来源：南方日报