土地市场呈持续活跃之势，截至目前，蓬江今年通过公开挂牌卖出4幅商住地合计16 .9万平方米，据南都记者了解，4幅地块全被碧桂园集团拿下，在众多开发商逐鹿之下，目前江门商住地最高楼面地价已达6894元/平方米，且在8月4日成交的地块，拍卖不仅达到限制价格(楼面地价6894元/平方米)，且进入配建阶段，竞买人需配建29200平方米住宅，建成后无偿移交蓬江区政府。
业内人士分析，今年以来，蓬江推地备受众多开发商关注，竞买人数不断增多，而4幅地块都被同一开发商拿下，房地产行业寡头垄断格局初步呈现。
“限价+配建”
滨江地块实际楼面地价“破9”
8月4日下午，滨江新城年内首度推出的商住地在网上正式开拍，地块所处为目前江门房地产最为热门的区域，引来多家开发商逐鹿，经过竞争最终报价定格在101289万元，根据竞价规则，本次拍卖继续延续“限总价+竞配建”的模式，限价101289万元(楼面地价6894元/平方米)，其后，进入竞配政府住宅的阶段，最终以总价101289万元+配建29200平方米住宅成交。
根据江门市公共资源交易中心挂牌公告，滨江新城出让地块位于华盛路与龙腾路交叉口，位于保利国际广场东北侧，周边有会展中心、体育中心、保利大都会、锦富汇景湾等，作为滨江新城今年内首度推出的商住地，位置较佳引来多家开发商争夺。地块用地面积约为5 .3万平方米，最高计容建筑面积约为14 .7万平方米，起始价约为7 .6亿元，最终约为10 .13亿元成交，溢价率约为32.6%。
该地块未拍楼面地价已高达5200元/平方米，最终成交楼面地价6894元/平方米，折合1264万元/亩。业内人士分析，因这次地块成交需配建住宅无偿移交相关部门，实际拿地成本不止6894元/平方米。据了解，实际楼面地价=(成交金额+配建成本)/(可建面积-配建面积)，按照2800元/平方米的综合建安成本来计算，滨江新城这次出让地块实际楼面地价9298元/平方米。
公开挂牌
4幅地全被碧桂园“承包”
今年以来，江门三区四市推地颇为积极，蓬江区截至目前，以公开挂牌出让的方式，推出了5幅地块，其中4幅地块已成交，一幅仍在挂牌当中，拟在9月初通过网上竞价确定竞得人。据南都记者监控江门市公共资源交易中心官网公告，截至目前，蓬江已成功出让4幅商住地，包括杜阮那糍坑两幅地块、瑶村村南山地段地块以及滨江新城地块，4幅地块合计用地面积约为16 .9万平方米，成交价高达30亿元。而值得注意的是，4幅地块均被碧桂园集团收入囊中。
南都记者观察到，今年以来，江门各区市拍地都非常热闹，不断有“新面孔”出现参与竞争，且部分房企成功拿地进军江门。如敏捷地产先后在台山、恩平拿下4幅地块，而富力地产则通过合作等其他模式进军新会，而在近两年，江门先后迎来融创、敏捷、富力等新“面孔”，市场竞争渐趋激烈。
合璟华富地产总经理黄锦康分析，蓬江挂牌出让的4幅商住地报名竞拍的不止碧桂园一家，可见很多开发商都想要拿地。而最终都被碧桂园收入囊中，说明碧桂园资金实力强大，且对市场预期看好。江门作为粤港澳大湾区城市群一员，楼市发展不能独立于其他城市，整个大湾区资产价值长期来看仍是向上升。
另外，碧桂园在去年7月高价拿下滨江新城保利大都会旁的一幅地块，即如今的碧桂园滨江壹号，近期该盘已发出住宅产品售罄的消息。黄锦康表示，从拿地到住宅售罄仅用了一年时间，可见该房企运转快速，抗风险能力强，回笼资金速度快。
分析
地产行业垄断格局或现
“地块都被大开发商拿下，地产行业的寡头垄断格局慢慢形成。”黄锦康分析，近年江门卖地，大开发商不断拿地增加可开发用地，江门逐渐形成寡头垄断的格局。南都记者了解到，从去年下半年至今，碧桂园集团不仅在蓬江不断拿地，在台山、恩平等地均不断有斩获。而根据中国指数研究院公布的《2017年1-7月全国房地产企业拿地排行榜》，今年1-7月，碧桂园土地成交权益金额高达1068亿元，权益规划建筑面积2762万平方米，超越中国恒大、保利地产居于首位。
黄锦康表示，在高价地竞争过程中，不少房企为了拿地不惜竞高价格，互相竞争抢夺市场份额，竞争之下，土地成本也在上升。
而中原地产营销副总监莫志华则表示，蓬江区的住宅供应量减少，新增地块数量有限，江海区几年都没有拍地了。目前，碧桂园江门市区项目大多已销售完毕，在售货量严重不足。由于一二线城市限购越来越严，而江门市场成交情况依然不错，加上之前尝了滨江新城丰收的甜头，高价拿地的碧桂园将持续深耕江门市场，也表明其对江门未来市场具备信心。
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杜阮再卖地楼面价3300元/㎡起
蓬江区杜阮继今年上半年出让三幅地块后，该区域在近期又再挂牌一幅地块。据江门市公共资源交易中心官网公告，蓬江拟挂牌出让位于杜阮镇芝山大道春景园西侧地段，用地面积约为4 .4万平方米的地块，挂牌起始价36333万元，折合楼面地价3300元/平方米。
今年4月和5月，杜阮陆续挂牌出让三幅商住地，分别为杜阮那糍坑两幅地块和瑶村村南山地段地块，三幅地块所处位置相邻，首幅出让的地块引来多家开发商争夺，创下楼面地价6894元/平方米的楼面地价，直逼当时杜阮楼价。其后，已出挂牌公告的两幅地块紧急叫停，设置限制价格后重新挂牌，后续两幅地块分别拍出6042元/平方米和6319元/平方米的楼面地价。
近日挂牌的地块，用地面积约为4.4万平方米，最高计容建筑面积约为11万平方米，起始价36333万元，折合楼面地价3300元/平方米起。将在9月6日摘牌。根据挂牌公告，本次地块拍卖仍将以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积”的方式确定竞得人，最高限制地价为75901万元(楼面地价6894元/平方米)。竞拍配建住宅建筑面积每次增幅200平方米。配建的住宅在建成验收后，无偿移交给江门市住房和城乡建设局。
据了解，目前杜阮片区在售新盘不多，荣泰御府尾货在售均价约为8400元/平方米。至今临近杜阮片区的双龙片区，目前在售新盘也不多，凤山水岸、骏景湾品峰等楼盘，带装修出售的二手房，业主叫价已破1万元/平方米。
采写：南都记者 韩碧英