产业地产向来被认为是地产领域中最难打的牌，众多玩家或是国家队、亦有经验老道的民资企业，以及近两年大规模涌入的传统房企，选择靠创业进入产业地产运营商队伍的，屈指可数。刘爱明就是其中一个。
选址中国曾在2016年9月对刘爱明及其项目进行了独家专访，那时他便有了一套自己的打法与思路。近期我们发现，他的中城新产业不仅实现盈利，公司也已价值几十亿，如何将公认的中长期项目在短期内做到盈利，我们再度关注了他的运营思路与布局模式。
刘爱明，前万科副总裁、协信控股CEO。2015年5月，他从协信离职，并在一个月后创办了中城新产业控股（深圳）有限公司。至此，刘爱明正式开启了他的产业地产创业之路。
龙头房企高管
为何走“窄门”创业？
在刘爱明看来，现在行业普遍关注毕业生、90后创业，实际上中国制造业企业转型带来的需求转变，是另一种“创业”。
产业地产正是中城新产业看好的突破口，刘爱明称之为“窄门之路”。他认为，几乎没有人为转型企业提供必要服务，自己创业的最大意义便在于填补其中从0到1的空白。
从轻资产到重资产
与碧桂园合作开发科技小镇
中城新产业成立之初，包括投资、财务、产业研究、研发、设计等，团队共三五十人。
初期，中城新产业聚焦深圳市城市更新和产业转型升级所带来的土地开发、房产开发、产业园区基础设施开发建设、综合配套服务的产业链整合机遇。定位产业控股投资，在深圳首选关注传统制造业转型。因为中国是制造业大国，要发展经济需要依靠其转型来完成。
但传统的制造企业，恰恰缺少有力的技术支持，刘爱明则正在此处发力。一年间，他通过与中科院合作，成立了龙岗中科院技术转移中心；与中国卫星定位协会、中科北斗研究院合作，成立了“北斗＋众创空间”；并在深圳湾落地北京科委下属国际技术转移华南分中心；在“坪山生命科学园”引入深圳大学医学超声关键技术... ...
创业初期，刘爱明重点发展轻资产项目。在深圳湾、龙岗大运软件小镇等地落地4个轻资产项目，5个产业园项目。
最初创立中城新产业时，战略里并未包含重资产，直到2016年刘爱明才开始下决心做重资产。
在重资产方面，与碧桂园合作潼湖科技小镇项目是中城新产业第一个出炉的重资产产业项目，计划将项目打造成为“深圳产业外溢的重要集聚地”。具体而言，通过引入龙头企业形成核心产业群，再吸引相关中小企业，打造研发中心新核心产业群。
截至目前，中城新产业有约20个项目，重资产、轻资产各10个。目前已步入运营状态的更多为轻资产项目。
未来中城新产业在重资产方面将继续选择“大规模”，以合作方式为主。此外，因自行开发建设速度太慢，刘爱明还计划收购兼并别人已建成的项目。
运营两年团队扩一倍
公司可卖几十亿
时隔两年，中城新产业团队已有100人，与成立之初相较，扩充了一倍有余。当问到他对中城新产业目前的盈利水平是否满意时，刘爱明表示公司正在稳步盈利中，公司现在卖的话可以值几十亿。轻资产项目全部是盈利的，轻资产项目当年就现金流回本了。
“房地产行业上半场是制造业，下半场是服务业。”刘爱明直言不讳，“现在做制造业赚不了多少钱，很多东西想卖也卖不掉，而持有经营做好了一样能赚钱，甚至比卖更赚钱”。
在具体盈利模式上，他认为在产业地产中，地产才是落脚点，出售和收租将是中城新产业的主要盈利模式。和别人合作要付钱，盖房子要付钱，政府地价要缴纳，会持有一部分经营，当然也会有收益。刘爱明的盈利模式很清晰，使用空间当然要付费，不管是出租还是销售，只要算得过账就做，算不过来就不做。
产业地产更应该强调地产的周转，因为产业的特点是资金周转慢，加上地产属于重资产，不注意运营地产，最后连产业也做不成。
与此同时，刘爱明认为未来产业链的垂直服务、物业增值服务也将创造盈利的可能。
他对记者表示：“公司现在卖的话可以值几十亿。我们的轻资产项目全部是盈利的，这些轻资产项目当年就现金流回本了。当你想的是第一年就必须盈利，那就一定有办法。哪怕是勉强不行，第二年也会盈利，我一直强调我的模式不是互联网式的创业逻辑。”