最近关于房地产的消息不少，“租售同权”带来的热议仍未平息，首都北京拟推的“共有产权”住房又抢占了头条。
8月3日晚间，北京市住建委、发改委、财政局、国土规划委等多部门联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，向社会公开征求意见。北京市住建委相关负责人表示，政策拟通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，将进一步降低房屋出售价格，充分减轻购房负担，最大限度满足无房家庭住房刚需。
该文件是对原自住型商品房（即“自住房”）政策的进一步调整和升级。自住房这种曾风靡一时的保障房品种将不再出现在北京市场，但它的土地出让方式、规划建设、分配规则等都将移植到共有产权住房政策中，并做出完善。
在推行了3年多后，北京的自住型商品房将被共有产权住房全面取代，这一步的意义被认为十分重大。自此，北京也成为继安徽淮安、上海之后，国内第三个出台共有产权住房的专门文件的城市。与此同时，各家媒体也百家齐鸣开启了对这一政策的多方解读。
关于共有产权房各项资讯
帝都的房价，早已是全民话题，“共有产权”是怎么回事？政府扮演了什么样的角色？普通人的购房成本会降低吗？每一个新事物的诞生，初期总是伴随着重重自问。
1、什么是共有产权房
顾名思义，“共有产权住房”就是买房人与政府共有房屋产权，它是对原自住型商品房政策的进一步调整和优化。“共有产权住房”与自住房类似，都是冲着“刚需”去的。如果你手上钱不够买普通商品房，又不想住公租房，那么这种共有产权房恰好可以解决你的住房困难。
政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权。简单的说，共有产权房是商品住房的一种特殊形式。就是购房者可以跟政府“股份制买房”，占据一定“股份”。将来卖的时候，按照“股份”分享收益。当然，也可以出租，但是要和政府分。5年之后，可以选择将共有产权售出，也可以购买政府持有产权。
举例说明，一套价值500万元的房子，按照共同产权模式，对半出资，购房者只需缴纳250万元，即可享有房子的使用权和一半产权。5年后，购房者可继续加持，购买房屋的完全产权，也可以上市交易，提现走人。这对那些暂时没能力购买完全产权的刚需家庭而言，算得上是利好消息。
2、共有产权房价格如何
“销售均价在土地供应文件中予以明确。”
这一点极为重要，开发建设单位在拿地的时候就已经确定了房子的价格。
而土地出让，可采取“限房价、竞地价” “综合招标”等多种方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
当然，政府将对共有产权住房的建设用地合理安排，在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。
价格的确定，在文件说明中具体遵循以下原则。
共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。共有产权住房建设项目将优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域。
这就确定了一点，共有产权住房比同地段、同品质普通商品住房的价格要便宜，具体能便宜多少，目前来看还无法参透。
购房人产权份额，也将同步按照以上规则，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由北京市级代持机构持有。
“开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。”
“共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。”北京市住建委相关负责人的介绍引用可以概括共有产权房的价格特征
3、共有产权房申购条件
为有效满足居住需求，共有产权房申请条件较普通商品住房相对严格，在满足限购条件和首套房的基础上，还针对不同申请人群各有限制。
“申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。”
“申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房”，“一个家庭只能购买一套共有产权住房”。
就是说，单身申请需满30岁；有房家庭离婚后单独申请需离婚满3年；有承租公租房或公房的需求书面承诺腾退所租住房屋才能购买；如果申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。
符合上面的条件还不够，如果出现下面这些情形，还会被限制申请。
共有产权的限制门槛，针对已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的不得申请购买；有住房转出记录的家庭；申请家庭有违建未拆除的；有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的；以上将均无权限申购。
还要重点提及的是，北京户籍的无房家庭，可以申请本区的项目，也可以申请别的区的项目。而非北京户籍的无房家庭，只能申请工作所在区的项目。比如，小A是海淀区户籍，北京其他区的共有产权住房也是可以申请的。而小B没有北京户籍，在海淀区有稳定的工作，符合北京购房条件，就只能申请海淀区的共有产权住房。
非京籍的朋友也不用过度担心选择余地小，《办法》同时明确，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
4、共有产权房租售限制
房租申请人在满足条件后，可按市场价，对共有产权房按规定买卖。
分两种情况，一是未满5年之前，二是满5年之后。
“共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。”也是说5年之内不能卖，有特殊情况要提出申请，只能卖给代持机构。这种情况下，也不能按照市场价来卖，代持机构回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。这个房屋还会被继续作为共有产权住房使用。
满5年之后，全部是市场价，可购买代持机构所持份额，可卖予代持机构，可与代持机构一同卖，可转让份额。
需要注意的是，对于虚假申购和违规使用等行为，将禁止10年内再次申请各类保障性住房和政策性住房。
共有住房为现有住房问题而生？
中国在房地产市场化之前，就有公租房、廉租房，随后开始有保障房、经济适用房、自住房等各种形式的保障性政策。但由于制度问题，一直都存在各种违规买卖套利的情况。
2013年北京市政府开始尝试的自住房政策，在设计之初已经设置了较高的门槛，在年龄、持房条件、户籍、处罚措施等各个方面都十分严格。但由于政策规定出售自住房需向政府交纳30%溢价，所以导致申购者人数不多，甚至还出现多次弃购现象。
然而，随着2016年以来北京房价的暴涨，商品房价已经是自住房价格的一倍以上，产生了较大的套利空间。不仅申请自住房的人暴增，也涌入了很多体制内牟利者的身影。导致自住房摇号的难度堪比汽车牌照摇号难度。
而共有产权房从政策上解决了这些难题。
首先，从申购条件来看，新政从年龄、房源指标、个人记录、离婚限制等各个方面大幅度提高了申请门槛。不仅利用制度漏洞套利的难度将加大，申请者的数量也会大大减少
其次，转让条件也变得更加多元化，既可以卖到市场上，也可以卖给机构或者政府。从某种程度上来看，接盘方式和接盘者增多了。
从价格来看，政府充分考虑到了目前高房价带来的自住房高首付门槛，所以新政采取了按比例交纳房款的方式。真正想要自住的居民，只要满足摇号条件就可以以一定的比例认购房屋。
然后，处罚方式相比之前更加严格，摇号不可随意（减少弃房率和参与人数），造假严重处罚10年不可参与所有保障房项目。
最后，政府更是严格限制出租套利，之前政府并不参与自住房的租金收益，而未来既然是共享产权，那么租金也要给政府分。再想弄虚作假牟利看起来似乎就更难了。
从书面上看，产权共享新政修复了很多旧自住房政策的bug，不论其目的是什么，但至少明面可见是政府在保障自住房项目上希望公平合理的决心。
靠房留人才，也是变相的抢人政策
楼市的政策每次都引发巨大震动，不久前广州喊出“租售同期”；上海拍卖了楼板价5000元的“租赁住房”；此番北京更是一步到位，回归“分房时代”——这是为什么？
自今年年初，北京开始落实政府的各项政策，让诸多民众愤愤不平，胡同违建被拆、低端服务业被清理、户籍指标继续缩减，大量的北漂在政府“一刀切”式的高压政策下逃离北京。而16到17年的房价暴涨，更是破碎了无数无房者的北漂梦。看不见未来和希望的生活现状，让外地人纷纷开始“逃离北京”。
就北大清华近几年的留京率来看，留京学生比例在大幅下滑。而人才是一个城市可持续发展的长效血液。留不住高端人才，那么未来北京不仅可能会面对人才断档的问题，更有可能成为让其他竞争城市得人得利。这一问题及现状，相信政府已经看在眼里。
所以，从共享产权的新政来看，30%的房源优先新北京人。按照北京市城乡住房委的规划，2017年投放5W套自住房，未来几年的投放量会更多。那就意味着每年定向提供15000套自住房给留京的新北京人。虽然表面看来这个数字有些杯水车薪，但至少可以解燃眉之急，同时也表明了政府在留住人才方面的决心。
从另一方面来说，共有产权的出台，等于北京也参与进了各大城市之间抢人的战争。共有产权的诱惑力，比公租房，比租购同权要大得多，以北京在政治、经济、文化等多方面的优势，出台如此激进的房屋政策，那么接下来国内其他一线城市如上海、广州、深圳和其他准一线城市，势必要出台更为优惠的政策，才能抵消北京的冲击了。一场在各大城市间为持续发展的“夺人”经济战目前看来似乎已经是山雨欲来了。
最后，北京市在满足基本住房需求方面从自住房时期过渡到共有产权住房时期，虽然与以往的自住房相比，共有产权住房 “按份共有”依然有许多“迷人之处”，但无论何种政策，其出发点都是为了更好地满足基本住房需求，而要实现这种政策目标，让政策落实并呈现更好的效果，仍然需要前期在供地的数量和结构上拥有更强的保障，毕竟，源头活水方能筑就一渠清水。
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