关注“公寓次世代”，关注中国存量房市场的未来
近来，楼市调控再次大幅升温，而且政策创新花样百出，从上海土地竞拍的“100%自持”、“摇号购房”，到广州的“租购同权”，再到北京的“共有产权”，楼市调控根本停不下来。这些动向引发舆论热议，这一次是真的吗？真能如愿吗？
刘守英／中国人民大学经济学院教授
来源丨澎湃新闻
不告别“土地财政”，就别指望房子“用来住”不“用来炒”
中国的住房问题确实成了一个问题！对许多城市家庭来讲，几代人凑齐首付，然后一个个小家庭为还余款几十年给银行打工；家户之间的财富差距因住房财产的不同而拉大，你如果不买房只顾埋头拉车，等抬头时就进入穷人队伍了；无论是国企还是民企，你如果就是忙产业，过不了几年你就发觉忙乎了半天不如人家倒几块地、盖几栋楼；被一些部委千挑万选入职的硕士生、博士生，一个月的薪水支付完房租后已入不敷出；一线城市的高房价和高房租正在逼退一些决定产业转型升级和创新成败的栋梁留下来；农一代、农二代无法在奔波了一二十年的城市落脚，除了基本公共服务的阻隔，高房价就使他们对落脚城市的梦都不敢做。
为了应对不断攀升的高房价，房地产的公共政策不断从需求侧和供给侧发力调控，结果众所周知：见涨就调，越调越涨！ 住房问题确实已不是单纯的住房问题，根子还在于以地谋发展模式。
2003-2008年，住房销售面积增加99%，住房销售额增加223.9 %，政府土地出让价款增加1791.87 %。
2008年到2014年，全国84个重点城市土地抵押面积增加了270%，土地抵押贷款增加了456.33%。
住房制度促成了以地谋发展模式，以地谋发展模式的强化和升级又加剧了住房问题，住房的市场化从最初的为了解决居住问题不断导向为了投资和投机。
房子是用来住的：住房政策的重大转向
从近来中央释放的信号和部门及地方已出台的政策来看，今后时期的住房政策确实与历次高度依赖房地产前提下对房地产进行调控有很大不同，出现一些重大转向。
第一，对住房功能的重新定位。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，作为一项带来根本变化的重大政策，房子是用来住的，都能理解，但是什么情况属于“房子不是用来炒的”？对个人来讲，我可能买下一处房子就是为了居住，但它在一段时间里也会升值，这种情形对许多只有一处房子的人就是如此，对其升值的部分承不承认其资产的属性？第二种情形是，他除了买一套居住，也可能在郊区、或在气候宜人、风景秀美的地方买一处房度假、养老，他就是为了居住，但期间房子资产也会升值，这种算不算炒？对于房地产商来讲，企业盖房就是为了获得利润，它在盖好一批房子后，预期未来会升值先不向市场出售，其行为是否算炒？
第二，以购租并举实现住有所居。
从最近出台的政策来看，从过去的买房加保障房转向购租并举是住房政策的重大转变。今后解决住有所居，主要是三个途径：1）市场化的商品住房，2）政策性的保障性住房，3）租赁住房。
租赁住房成为解决难以靠市场买房解决居住问题群体的重要途径。上海对此的表述非常清楚，即“商品住房供应稳中有升，保障性住房确保供应，租赁住房供应大幅增加”，在“十三五”期间上海新增住房供应总套数比“十二五”增加60%左右，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数的60%以上。
第三、租赁房提供以市场配置为主，政府提供基本保障。
国办39号文的表述很清楚，市场仍然是租赁房的主要提供者，一块是住房租赁企业和一些房地产企业，另一块是允许将现有住房改造后出租。广州市把城中村的村集体、经济联社纳入租赁经营“城中村”住房。
关于政府在租赁房的作用方面，一些政策导向有些令人费解。比如，有些地方提出由区属国有企业代表政府提供租赁房，增加政府持有的租赁住房比例，以起到“压仓石”的作用；九部委的试点通知明确提出将相关国有企业转型为住房租赁企业，租赁市场的运行也提出要搭建政府住房租赁交易服务平台。
租赁房不是保障房，目前的租赁市场就是按市场规则在运行，如果将租赁房提供搞成国有企业提供和政府持有，租赁交易平台由政府来搭建，不知这样的租赁住房市场如何运行？
第四、土地供应方式改革。
住房政策的改变，关键是供地政策要变。已经出台的政策主要是围绕租赁房用地的保障在做文章，如国办39号文提出靠三个办法解决，一是盘活城区存量土地，增加租赁住房用地供应；二是允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变； 三是新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中明确规定持有出租的年限。
广州市规定，以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，改建后的租赁住房不得销售。
九部委的试点通知鼓励各地在新建商品住房项目中配建租赁住房，以及在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
这些政策能否解决租赁住房的土地供应，背后取决与政府和企业在土地和房子利益实现的比较，实质取决于土地制度改革进展。
第五、租赁房的权利保障。
住房问题的本质是居住权利问题，但是，这一问题的背后是本地户籍和非本地户籍的权利问题。因此，国办39号文在这一点上的表述非常原则，“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”
具体到最近本热炒的喊出“租购同权”的广州市文件，明确限定户籍，不知道怎么会被解读成，一个租房者的孩子，可以跟购房者的孩子一样在所在学区上学。经历过孩子上学竞争的人都知道获得优质教育资源的不易，怎么会被如此天真地热炒和解读？
回归住房居住属性的政策选择
现在出现了解决住房问题的契机。一是关于住房的居住属性的定位，表明了切实解决住房问题的决心。二是目前的住房问题已经拖累国民经济，再不解决，经济转型、产业升级和创新都将落空。三是以土地、住房、货币支撑的以地谋发展模式难以为继。要真正解决住房问题，就必须痛下决心围绕“房子是用来住的，不是用来炒的” 定位，以住房制度改革为突破口，切实推进以地谋发展模式的改革。
一是根本改革以地谋发展模式，堵住住房资产价格过快上涨和泡沫化通道。住房成为主要的投资甚至投机品，根子在于以地谋发展模式。
二是在住房的居住属性和投资属性之间建立防火墙。
居住功能通过第一套房的购买和租赁房来满足，对于购买第一套房的家庭，通过低利率、长年限的利率提供贷款，但土地仍然通过市场提供；租赁房由政府租赁土地给房屋租赁企业盖房提供，租赁房不能转化为商品房。
改革保障房提供方式，各城市政府可以采取补贴和差别化政策对低收入者、产业需要者提供居住。
投资功能通过房屋套数区隔，规定第二套以上的购房属于投资，土地采取市场化方式提供，政府对第二套以上购房征收累进资产利得税。
三是多途径、多主体解决住房提供。现在的政府独家供地、房地产商独家供房的模式不利于住房居住功能的实现。允许城市规划区内的集体建设用地入市建设和提供租赁房，但不得盖商品房出售。允许将各类主体利用存量用地和旧厂房、旧物业改造出租。允许通过住房合作社盖房解决居住，享有共有产权。
四是将居住权平等纳入破除城乡二元制度改革框架。二元体制性障碍表现在享受基本公共服务的方方面面，核心是城乡居民不同权和不同地区的学区教育权利不平等。在这两个大的不平等没有解决的情况下，提购租同权，不具有可操作性。方向应该是，在实现城乡居民和城市内部不同人群的教育权利平等中，纳入购租教育平权。
孙不熟
来源丨城市战争 （sunbushu123）
不用太关心调控：除了聪明和勤奋，这个世界没有捷径可走
对此，我想谈一谈我的几点感受：
1、房子没以前好卖了：最近几个月来，房价虽然没有降，但大家普遍感觉房子没有以前好卖了，放盘三五个月甚至大半年都卖不出去，市场观望情绪浓厚，多空博弈正激烈进行中。杠杆高的人快要扛不住了，杠杆不高的人虽然有底气不降价，但眼看着楼市调控根本停不下来，也是寝食难安，害怕资金出不来。
2、变成现金装进口袋的才是你的：从纯粹的市场逻辑来看，房子仍然是这个国家最值得持有的资产，但问题是政策调控不可测，如果调控进一步升级，流动性是可能被冻结的，你的资金怎么出来？缺乏流动性的资产，即便价格再高，你也装不到口袋里。所以，房子虽好，可不要贪多，想卖的时候能卖出去才是王道。
3、这个社会没有捷径可走：从上海的“100%自持”、广州的“租购同权”到北京的“共有产权”，政策创新越来越多，但我已经没有兴趣分析政策细节了，而是越来越想强调一个常识：这个社会是不可能养懒人的，指望不奋斗就能轻松享用到房子、名校等昂贵资源的人，都是天真的傻子。
市场经济的根本原则是，只奖励那些聪明的人和勤奋的人，如果既不聪明、又不勤奋，只希望一个调控政策就能少奋斗20年？人生哪有那么容易啊。靠自己奋斗得来的东西，才是最靠谱的。
4、房价会降吗？回答这个问题之前，要先回答另外一个问题，那就是人类还有没有办法把高房价降下来？我认为是有的，比如大幅加息、大幅增加供应量，是一定能把房价降下来的，但这样干太激进、系统性风险大，政府选择的是另一种相对温和的方案——大幅增加租赁住房的供应量，并尝试赋予租赁住房同等的国民待遇。
长远来看，这个方案能够降低大众的购房热情，房屋炒作的素材和动力都会减少，房价会逐步回归理性，但要注意，“理性”不代表便宜，不代表人人买得起。不论世界怎么变，商品房的资产属性不会消失，即便在新加坡，商品房的价格也是坚挺的。
5、全世界最赚钱的资产仍然在中国：虽然李嘉诚他们在抛售，但这个不是普通人应该关心的东西，大佬的逻辑和普通人不一样，他们已经赚够了，不再需要开疆拓土了，不再追求利润最大化了，他们更需要的是理财，是确定性。所以他们去英国、去美国存钱，因为那里是全球最好的财富管理中心，但那里显然不是全球最好的财富创造中心，最好的财富创造中心仍然在中国。
中国经济目前仍在高速增长中，城市化仍在高歌猛进，只要这个国家还坚持市场经济，坚持对外开放，这里的资产就一定是全世界最好的资产。
6、主动拥抱流动性：任正非讲过，高铁与互联网的时代，是一个不知道中心在哪里的时代。毫无疑问，这是一个流动性越来越频繁的时代，过去，我们有“热钱”这个概念，意思是说资本不会停留在一个地方，而是像嗅觉敏锐的狼群一样四处流动，未来还会有“热人”的概念（金心异先生首创），人力资源会像资本一样高速流动起来，人们换城市就像换工作一样频繁，换工作则会像换衣服一样频繁。
按照倪鹏飞先生的话，这是一个“聚集＋流动”的时代，人们会高度地聚集在一起，但也会高速地流动起来，撤离北上广、撤回北上广都是家变便饭，不值得大惊小怪。在这样一个“聚集流动”的时代，不动产的价格会逐步回归理性，房屋租售比会越来越重要，就像一个成熟的股票市场，市盈率才是决定股价的关键因素。
在“聚集＋流动”的时代，最好的策略是主动拥抱流动性。
来源：澎湃新闻、城市战争
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