继上海抛出两块只租不售的土地后，广州推出的“租购同权”政策引起社会聚焦。在住建部宣布将为租购同权立法正名后，全社会对于租房市场的讨论达到了顶峰。这种调控本身意义不大，很多主流观点的想法基本上都是错的。事先声明，本文揭示的租购同权真相可能会令许多对未来重新燃起希望的人感到不适，如果接受不了还是不要看为好。
租购同权中同的什么“权”
租购同权中，“权”是问题核心。要谈租购同权，先看租购权利差异在哪？租房与购房的权利差异主要体现在行政权利与使用权利这两大类。
行政权利差异包括：是否能够落户、能否享受社会福利、能否享受社会资源、日常生活中是否有超额支出、是否拥有当地的政治权利。
使用权利差异包括：能否自由处置资产、能否自由支配房屋。
使用权利的差异往往可以通过洽谈、服务、合约进行约束和满足，真正引起人们关注的主要还是行政权利。
广州的租购同权中，同的权只是行政权利中很小的一部分——享受教育资源同权。此外，无锡、郑州、济南等多个城市相继推出或拟推出“租房落户”等政策。如7月28日无锡出台新政指出，在取消购房面积达60平方米以上准予落户政策的同时，增设专门条款明确将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅，即在无锡租房也可以落户。
租购同权中的“权”主要是指行政权利相同，其最终目标是行政权利相同。但是，这种改革也是有极限，不可能无止境的推行。以北京和上海为例，北京2300万人常住人口上限和上海2500常住人口上限是铁打不动的底线。仅这一项就决定了，北京和上海不可能实现行政权利相同的最终目标。这种规律可以套用到其他各个城市。现在一些次级城市之所以大力推行“租购同权”主要是为了吸引更多人才流入。
换而言之，“租购同权”只可能在部分城市人口不足的地区大力推行，对于已经处于饱和状态的大城市而言，不可能做到真正意义上的“租购同权”。
截至目前，国家已经出台的鼓励租房市场发展政策有：
2015年11月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有 房源向社会出租；
2016年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求支持租赁住房建设，培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费；
2017年4月，住建部与国土部联名发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求增加租赁住房有效供应。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源；
2017年5月，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，要求鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。
政府对于租房供给的支持力度很明显，这也可以称得上是房地产行业的供给侧改革。不过，对于政策的预期不能太过乐观。毕竟，政府调控的目的并非表面上看上去那么简单。
在中国所谓的买房与租房的使用差异并不大，其主要差异体现在行政权利方面。房产证上可是清清楚楚的规定了70年产权上限。也就是说，中国的买房等同于超长期租房。只不过，在这超长期时间内，没人会赶你走，也可以自由买卖。租房周期一般最长也就3年。如果有70年期的租房并推出配套行政权利政策的话，那么，在中国买房与租房其本质上就没有什么大区别了。而且，随着房产税的即将出台，买房投资的性价比肯定下降。国内的买房与国外的买房是完全两个概念。
租购同权对房价影响有多大？
对于吃瓜群众而言，最关心的恐怕还是租房利好政策出台后，房价会不会降？请注意，在政府明确给出了租房利好政策的情况下，老百姓关心的还是房价，而非租金。这说明什么？中国人骨子里对于买房的渴望没有消退。
这意味着，即使租房供给增加解决了居住问题，也不会影响到购房欲望。如今房价的支撑因素中，炒作需求占据了主导地位，刚需对于房价的支撑并非主要因素。所以，即使解决以租代购解决刚需也不会对房价造成巨大打击。租购同权这种政策对于房价影响不大，真正能够决定房价变化的是对于炒作需求的控制。
开发商们对此也是心知肚明的。影响房价的主要因素不在于租房或是购房，更不在于刚需变化。无论租房政策怎么诱人，对于房地产交易市场的影响都是有限的。真正会威胁到房价的是抑制炒房的政策。
去年国庆之后，政府一系列调控组合拳明显与过往不同，笔者在此前多篇文章中也有提到。现在的房地产调控政策已经从根本上下手，切断房地产炒作资金的来源。央行对银行进行窗口指导、中国基金业协会发布4号文限制基金资金进入楼市、银监会要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为。同时，对于炒房者，各地相继出台了房产交易冻结期。对于炒房的打击态度已经很明确，老王恐怕也是注意到了这点，才悬崖勒马，开始调转万达船头。
受此影响，今年中旬，房价出现明显降温，最新数据显示，一二线城市房价量价齐跌。在刚需没有明显变化的情况下，因为此轮政策打压造成的影响十分明显。这也佐证了“炒房需求才是支撑当前房价的主要支柱”这一结论。
不过，由于房地产与金融体系长期捆绑所积累的风险已经超出可承受范围。当局是绝对不敢让房地产泡沫硬着陆的。如今，房地产调控的真正思路是利用租房解决居住问题，慢慢切断金融体系与房地产行业的关联，降低房地产泡沫的负面影响，把房地产行业回归正常所带来的冲击控制在房地产领域。因此，既要保证房价不创新高，又要确保房价不会发生崩盘。
为了达到这种目的，今年大部分城市土地供给明显增加，这既是为了增加供给平抑房价，也是为了支撑经济。别忘了，我国GDP中有一大部分功劳要归功于房地产。如果要保住6.5%——7%的经济增长区间的话，房地产就不能倒。
另一方面，从消费者角度考虑。租购同权看似给买不起房的人群带来了福音。但仔细琢磨一下，情况并非如此。
以广州的租购同权为例，其同权的只有教育资源部分，其他如医疗、社保等权利并不在列。在此情况下，学区房的火爆是可以预见的，学区房租金的上涨也是不用怀疑的。因为学区房的核心是学校而非房子。学区房的房价一定是跟着学校走，教育资源越优质的学校，其周边学区房价格必然越高。不过，优质教育资源本身就属于稀缺资源，周边是否还有可供出租的学区房值得怀疑，这种学区房即使放到市场上交易也是热门资产，在租售比高达1:500至1:600的情况下，一次性买卖的收益完全高于出租。相信，如果炒房客手中有相关房源，他们肯定愿意交易而非出租。同时，由于资源的稀缺性，必然会引发市场竞价，其结果也是人为的炒高租金使得一批人依旧被挡在门外。
笔者在此预言，不完全的租购同权将引发大城市中租房市场的两极分化。政策扶持惠及到的地区租房价格将会上涨，其余地区的租房价格将会下降。因为，享受到政策扶持的房源，其内在价值本身就因政策因素获得提升，而其他房源则会因为整体供给过剩而引发租金下跌。根据中国房地产数据研究院2016年数据显示，中国整体房屋空置率在20%——25%之间，大城市情况稍好，但也好不到哪去，即使连上海这种国际都市也有10%的空置率，整体房源供给是过剩的。在大力发展租房市场的政策指引下，租房供给上升会导致价格下跌，中国人口自然增长率只有千分之五，无法与供给增量相提并论。
总结一下，租购同权对于房价影响有限，因为决定房价的主要因素是炒作。部分享受到政策红利的地区，其周边租金会上涨，其余没有政策覆盖的地区租金将下跌。
扶持租房市场醉翁之意不在酒
政府出台的这一系列扶持租房市场的政策表面上看是为了解决买不起房的人居住问题，但深层次原因并没有那么简单。笔者从两方面进行论述：人口、消存量。
人口
2016年，中国人口自然增长率（出生率-死亡率）仅为0.5%，出生率与死亡率缺口进入窄幅震荡。如果没有二胎政策的刺激，自然增长率将更低。在长期计划生育政策后，国内积压了一批生育需求。在二胎政策全面开放后，近几年将是这批生育需求的爆发期。可是，反过来思考一下，连需求井喷期都只能达到稳住局势的程度，在积压需求释放完后，二胎政策的效果必将逐渐减弱。届时，浪潮褪去后，二胎政策的真实影响力自然会浮出水面。
笔者在6月29日发表的《低欲望社会——中国的明天》一文中揭示了现今的中国正在步日本后尘，“越来越多的中国人不愿意生孩子，甚至连婚都不愿意结。中国的低欲望社会现象中大部分人群是因为对于未来过于悲观所产生的反应。高房价正成为扼杀年轻一代的杀手锏。”造成国人生育率低下的主要原因是越来越多的人买不起房，对于未来没有安全感所致。政府现在希望通过以租房替代购房的形式解决居住问题，从而增加人口出生率，进而解决人口老龄化问题。
不过，笔者认为，国人长年以来对于“家”的概念早已根深蒂固，租房的确能解决居住问题。可要改变人们的居住理念，不是随随便便就能完成的任务。因此，租房能否改变国内的婚嫁现状值得商榷。
消存量
“去库存”这个词相信大家不陌生。但是，笔者相信很多人概念中的“库存”并不是政府所指的“库存”。在政府概念中的“库存”是指那些开发商手里卖不出去的代售房地产；民间所理解的“库存”恐怕是没人住的房地产，这种房子应该叫存量房。政府要解决的是开发商手里的房子，而非民间空置的房子。
“去库存”的根本目的是为了帮助开发商回笼资金，确保房地产行业长期发展。如今，开拓租房市场则是为了盘活社会上堆积的存量房。据《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报此前针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，一线城市空置率22%，二线城市24%。按照国际标准，10%以内的空置率才是正常的，这说明我国空置率水平已经明显超出正常水平。
有这样一批空置房存在，房地产市场没有泡沫才叫奇怪，租售比数据也摆在那（租售比是指单位租金回报与售价的比值，反应投资该房地产的租金回收周期，从而衡量房地差真实价值）。房地产大而不能倒，泡沫破了就一定会引发系统性风险。少数人群手握多套房闲置，多数人群需求无法满足。解决这两个问题的最好的方法就是把这些空置房租推销给需要住房的人群，虽然租金收益无法与交易收益相比，但至少比资产闲置要好的多。
此外，高房价剥夺了大部分人群的居住利益。没有剥削，利益集团怎么赚钱呢？政府并不希望房价崩盘，现在正在执行的房地产改革就是向新加坡模式转型。一方面用租房确保基本住房需求得到满足，另一方面让商业化房地产自由发展。在大部分人的概念中，挤压泡沫就应该是降低房价。实则不然，在通胀背景下，抑制房价上涨也是挤压泡沫的方法。只不过，一味追求通胀会是什么结果，笔者在前一篇文章中已经详细描述。而且，因为中国房价水平已经远超国民收入水平，这种等待恐怕需要很长一段时间。
实际上，仔细考量“租购同权”不难发现，政策利好并不多。民间之所以会对此寄以厚望，希望政策能够打压房价，终究还是一厢情愿的希冀。政府宏观调控的核心还是围绕稳定展开。人口增长稳定（去年底，新华人寿保险股份有限公司董事长在公开活动中透露，未来20年，社保缺口将达到几十万亿元。如果没有稳定的人口增长，社保体系必然崩溃）、社会稳定、经济稳定、产业稳定……
眼前的根本问题是，利益集团的欲望超出了吃瓜群众的底线。利用房子剥削一代人不够，还要继而奴役第二代、第三代。吃瓜群众自然不愿永世为奴。结果就是消极抵抗、不婚不育，久而久之引发社会问题。其实，老百姓很简单的，只要安居乐业，谁当皇帝根本无所谓。利益集团如果能控制好自身欲望，不要失了分寸，许多问题完全是可以避免的。如果真想得寸进尺，那就只有等到智能机器人正式登上历史舞台后，经过一轮血腥淘汰后，理想中的乌托邦才会到来。否则，忍耐终究是有底线的，越过了这条线，那就只有被颠覆。
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