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【最高人民法院判例】
拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则该拍卖行为无效
作者：李舒，唐青林，吴志强（北京市安理律师事务所）
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编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读。我们将从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。
裁判要旨：
执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，该拍卖行为应为无效。
案情介绍：
一、新疆高院在执行新疆天山水泥股份有限公司（下称“天山公司”）申请执行新疆交通物资供应公司（下称“物资公司”）一案中，查封了被执行人物资公司名下位于乌鲁木齐市土地证号为乌国用（2000）字第0001798号的土地（下称“上述土地”），并委托新疆嘉盛拍卖有限公司将该土地进行拍卖。李辉竞得该宗土地，新疆高院作出（2008）新执字第4－2号执行裁定书（下称“4-2号裁定”），确认该宗土地使用权归买受人李辉所有。
二、被执行人物资公司就上述拍卖行为，向新疆高院提出执行异议，认为：上述土地属划拨用地，且未将土地使用权与地上建筑物等一并处理，故请求撤销新疆高院（2008）新执字第4－2号执行裁定书及对该宗土地的拍卖。新疆高院作出（2011）新执二监字第10号执行裁定（下称“10号裁定”）：撤销4-2号裁定，撤销对上述土地使用权的评估拍卖行为。
三、李辉向最高法院申请复议，请求：维持4-2号裁定，撤销10号裁定。最高法院裁定：驳回李辉的复议申请，维持10号裁定。
四、新疆高院退还李辉拍卖款，天山公司、物资公司与新疆北方机械化筑路工程处三方协议将上述土地过户到新疆北方机械化筑路工程处名下。申请执行人天山公司向新疆高院申请终结本次执行程序，新疆高院裁定准予终结。
裁判要点及思路：
《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”
执行法院在拍卖土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。执行法院以执行行为违反法律规定为由，裁定4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。
实务要点总结：
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人注意房地分离时，单独处理房或地是否应遵循房地一体的处理原则结合最高法院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、当事人需注意执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分的，因造成房地分离的现状违反了法律的强制性规定，故该拍卖行为应为无效。此时，当事人可以向法院申请裁定撤销该拍卖裁定和裁定该拍卖行为无效。
二、因房地分离，即便当事人通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但因生效法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，且房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，所以在该当事人未依法领取土地使用权证的情况下，又将诉争房产出卖给他人的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。
三、此外，关于国有划拨土地转让的问题，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，当事人在转让国有划拨土地时，应注意国有划拨土地的转让须经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。
相关法律：
《物权法》
第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百九十条 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条第一款 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则该拍卖行为应为无效的详细论述和分析。
本院认为，“根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。
如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。
综上，裁定：驳回李辉的复议申请；维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新执二监字第10号执行裁定。”
案件来源：
最高人民法院：《新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书》【(2011)执复字第16号】
延伸阅读：
有关拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则该拍卖行为应为无效的问题，以下是我们在写作中检索到与该问题相关的案例及裁判观点，以供读者参考。
1、当事人虽通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但该法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，在该当事人未依法领取土地使用权证的情况下，又将诉争房产出卖给他人的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。
案例一：《上海某公司与南京某公司房屋买卖合同纠纷上诉案》【江苏省无锡市中级人民法院（2010）锡民终字第0974号】
本院认为，“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，权属有争议的房地产或者未依法领取权属证书的房地产，不得转让；土地为出让性质的，应当依法交纳相应的土地出让金，并取得土地使用权证书方能转让房地产。南京某公司虽然通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但该法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，南京某公司至今未提供其申请办理土地使用权过户审批及支付土地出让金的相关证据。在未依法领取土地使用权证的情况下，南京某公司将诉争房产出卖给上海某公司的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。本院对上海某公司要求依无效合同取得无锡市人民中路199号无锡机电大厦裙房一至四层确认归其所有的上诉请求，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”
2、执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。
案例二：《赞皇县仁德房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行与河北日升昌科工贸有限公司、石家庄开发区华鹏实业有限公司等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【河北省石家庄市中级人民法院（2015）石执复字第00050号】
本院认为，“《物权法》第一百四十六条规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循此‘房地一体’的原则。本案中，执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后，执行法院以拍卖行为违反法律规定为由，裁定撤销该拍卖行为并无不当。”
3、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。
案例三：《南通三九焊接机器制造有限公司与南通三九焊接设备有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【江苏省高级人民法院(2016)苏民终997号】
本院认为，“涉案土地使用权证载明土地使用权类型为划拨土地而非出让土地。我国划拨土地使用权制度是把土地作为一种重要的社会公共政策资源，实现特定的社会公共利益。划拨土地系无偿取得，但土地使用权人对划拨土地使用权的处分受限。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。综合上述规定，国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。”
附：系列文章
编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读。我们将从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。
01：对学校教育用地和教育设施等也可以执行查封
02： 即使有抵押物,申请人仍可选择执行未设定抵押的其他财产
03：被执行人受让的债权在执行中不能直接抵销申请执行的债权
04：对存放于银行保证金专户的资金,法院不得强制执行
05 ：据以执行的法律文书是否存在错误,不属于案外人异议之诉的审理内容
06：案外人不能仅以物抵债协议阻却法院对房屋的强制执行
07：在保全程序和执行程序中重复提起执行异议的,法院应不予受理
08：对未初始登记的房屋不能因对其主张所有权而排除强制执行
09：关于超标的查封如何处理的13个重要裁判观点及典型案例
10：离婚协议关于房产分割的约定可对抗之后产生债务的强制执行
11：申请强制执行如何确定管辖法院?( 7个裁判观点汇总)
12：保全查封金额高于实际债权的,申请人应承担赔偿责任(8个重要裁判观点)
13：最高法院:案外人异议之诉必须有明确的诉讼请求才能中止执行
14：最高法院:执行程序中抵押权人如何应对抵押物上的租赁负担?附最新5个典型案例裁判观点
15：最高法院:期满未诉的诉前保全查封措施不会自动解除
16：最高法院:当事人无权对法院作出的协调决定提执行异议和复议(含不得异议情形汇总)
17：高法院:诉讼保全过程中存在程序瑕疵不影响保全和执行措施的效力
18：最高院:被执行企业未转入破产程序时如何确定普通债权的受偿顺序？民诉解释516条详解
19：最高法院:即使没有房产证,若实际占有期房的,也可排除法院强制执行
20：高院:对未取得房产证的期房,开发商可通过解除合同排除其他人的强制执行
21：高院:无论承租人是否善意,合同是否有效,"先抵后租"都不能排除法院强制执行
22：最高法院:担保合同能否由公证机关赋予强制执行效力?(9个典型案例)
23：最高法院:公证债权文书金额内容不一致的,债权人能否继续向法院申请执行?
24：最高法院:虽经公证尚未取得执行证书,就争议内容起诉的,法院应予受理
25：最高法院:对债权债务关系和给付内容不明确的公证债权文书不得强制执行
26：最高法院:部分内容违反强制性规定的公证债权文书是否具有执行效力?
27：最高法院:面对公证债权文书提出的异议,执行法院应全面审查以判断是否存在错误
28：最高法院:对权利义务关系复杂的债权文书另签的支付协议也可经公证赋予强制执行效力
29：最高法院:对已经强执公证的债权文书,当事人仍可变更协议并向法院起诉
30：最高法院:公司不能清偿债务时,可以申请执行其股东的财产(附详细条件)
31：最高法院:能否以公司与股东存在财产和人格混同为由追加股东为被执行人?
32：最高法院:无偿接受公司财产的股东,也可以追加为被执行人(含具体条件)
33：最高法院:被执行人是法人分支机构的,可追加执行该法人的财产(9个案例)
34：高院判例:被执行公司不能清偿债务时,可追加执行其出资不实原股东的财产(附条件)
35：最高院:对离婚前发生的债务,在执行程序中能否追加原配偶为被执行人?
36：高院:公司不能清偿债务,能否追加被冒用身份股东为被执行人?(政府抽逃也可被追加)
37：高院:离婚协议约定归一方所有的房产,会因离婚后对方负债而被法院执行吗?(有结论)
38：最高法院:具有金钱质押性质的存款,不应被采取强制措施(附:详细条件)
39：最高法院:商品房预售资金账户能否被强制执行?(18类不得执行的账户资金汇总)
40：高院:未过户的预售房屋可因购房人的负债被法院查封(附:与抵押登记冲突典型案例)
41：高院:首封普通债权与抵押权竞合时,如何保护抵押权人的优先受偿权?
42：高院:首封法院冻结股权未办理工商冻结手续的,其效力及冻结顺位应如何确定?
43：最高法院:多债权人对同一财产申请参与分配的,同一顺位债权如何清偿?
44：最高法院:查封在先法院的执行措施的效力不能当然由其后查封的法院承继
45：高院:人寿保险保单的现金价值可被强制执行(附:保险金及退休金被执行实例)
46：终于搞明白了!首封债权在执行程序中到底能不能优先得到清偿?(有图有真相)
47：最高院:对强制执行分配方案有异议时,债权人应如何维权?(附:顾雏军维权案)
48：高院:债务人进入破产法院立案审查开始,其他执行法院就可以中止执行程序
49：与"执转破"有关的法律法规、疑难问题、裁判观点和10个典型案例(一图了然)
50：高院:顾雏军出狱后高调维权,提出执行异议为何均被法院驳回？(详解)
51：高院:债权人对申请执行回转的财产能否享有优先受偿权?(有限制)
52：最高法院:执行分配中建设工程款优先权应不以法律文书明确规定为前提
53：最高法院:优先债权所产生的利息和违约金能否在执行分配中优先受偿？
54：最高院:出资不实股东对公司享有债权时,在执行中不能同等受偿(首次借鉴深石原则)
55：高院:在执行案件财产分配中,职工工资(含垫付工资)到底有无优先权
56：最高院:能否因担保人在执行和解协议中的担保承诺直接追加其为被执行人?
57：最高院:达成执行和解后,能否申请继续执行原生效法律文书?(系列问题梳理)
58：最高院:被执行人若迟延履行和解协议,即使已付款,债权人仍可申请恢复执行原判决
59：最高院:和解协议中未明确放弃的债权,债权人仍有权申请继续强制执行
60：最高院:夫妻一方擅自签订执行和解协议放弃债权是否有效?(附:9个案例)
61：最高法院:即使股权代持合法有效,也不影响债权人对被代持股权的强制执行
62：最高院:申请执行人无公示信赖利益,非显名股东可排除其对股权的强制执行
63：有结论!债权人到底能否申请执行代持显名股东的股权?(25个典型案例和裁判观点)
64：最高法院:终结本次执行程序期间是否应该继续计算迟延履行利息？
65：中止执行期间,是否应继续计算迟延履行期间的逾期利息?(系统梳理,有答案）
66：最高法院:迟延履行期间利息的起算和截止时间如何确定？
67：搞明白了!最高法院:执行清偿顺序究竟应"先本后息"还是"先息后本"？
68：有公式了!高院:执行案件中如何计算和确定迟延履行期间加倍利息的基数？
69：终于搞懂了!高院:迟延履行期间的"一般债务利息"如何计算?
70：注意!在执行回转中,原申请执行人逾期支付的,也应承担加倍部分债务利息
71：清晰了!最高院:执行案件中能否以违约金为基数,计算迟延履行利息？
72：最高法院:司法拍卖中即使已签订成交确认书,法院也有权撤销该拍卖程序
73：最高院:执行拍卖所得标的物有瑕疵的,竞拍人能否要求撤销拍卖或核减价款？
74：最高法院:执行案件当事人能否因拍卖评估价值过低要求重新评估拍卖？
75：最高法院:执行案件当事人能否因评估拍卖程序有瑕疵要求重新评估拍卖？
76：最高法院:司法拍卖中网拍系统发生故障的,拍卖结果是否合法有效？
77：高院:执行法院刊登拍卖公告是否属于履行了对优先购买权人的通知义务?
78：高院:在执行司法拍卖中应如何保护承租人的优先购买权?
79：重磅!最高院:对执行拍卖结果不服时,如何才能申请撤销拍卖?(附:9个典型判例)
80：最高院:拍卖资产价值发生重大变化,继续执行显失公平的应如何处理?(含以物抵债执行问题)
81：高院:被执行房屋承租人能否申请将装修设施等一并拍卖并受偿?
关于我们
作者简介
李舒律师 唐青林律师
北京市安理律师事务 所高级合伙人
均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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