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【高级人民法院判例】
出租房屋内的装潢及设施设备因与房屋分离会严重损害其价值，承租人可向执行法院申请将上述装潢及动产设备与出租房屋整体拍卖
作者：李舒，唐青林，吴志强（北京市安理律师事务所）
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编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读。我们将从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。
裁判要旨：
房屋装潢、锅炉、消防设施、电梯等设施设备虽属于承租人的财产，但执行法院以出租人为被执行人执行该房产时，因涉案装潢、设施设备均为满足该房产从事酒店经营目的而进行购置、安装，如与房产分离会严重减损其价值，所以，承租人可对房产与装潢、设施设备申请整体评估拍卖。
案情介绍：
一、农行南通开发区支行与通逸公司、黄叶丹金融借款合同纠纷，南通中院判决：通逸公司偿还农行南通开发区支行贷款3000万元及利息，农行南通开发区支行在通逸公司不能履行义务时有权在2900万元债权限额内对黄叶丹所有的坐落于烟台开发区海滨路36号楼内1号的房产（下称“案涉房产”）折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿债权。
二、农行南通开发区支行申请执行，南通中院委托评估，跃龙评估公司作出通龙房地估（2013）字第119号《房地产估价报告》，确定估价对象评估价为3520万元。
三、案涉房产原承租人东古来大酒店向南通中院申请要求对案涉房产的装潢及附属设施进行补充评估，与不动产一并处置。南通中院经承租人同意，对装潢及附属设施进行补充评估，跃龙评估公司作出通龙房地估（2014）字第213号《房地产估价报告》，确定评估价为3684.16万元（房地产3520万元，装潢138.50万元，洗浴、锅炉、变压器等附属设备25.66万元）。
四、南通中院裁定拍卖案涉房产（另含利害关系人装潢及附属设施设备）。黄叶丹以案涉装潢所有权人未同意拍卖，评估程序违法为由向南通中院提出异议。南通中院作出（2014）通中执异字第0032号执行裁定（下称“通32号裁定”）：驳回黄叶丹的异议。
五、黄叶丹向江苏高院复议，请求撤销通32号裁定。江苏高院裁定：驳回黄叶丹的复议申请，维持南通中院裁定。
裁判要点及思路：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。
涉案房地产属于被执行人黄叶丹所有，涉案装潢、设施设备属于案外人东古来大酒店、海月公司所有。此前执行法院南通中院也仅是对被执行人名下的房地产进行评估，黄叶丹等即以“评估结果未包含装修及设备设施价值”为由向南通中院提出执行异议。涉案装潢附着于涉案房地产之上，涉案锅炉、消防设施、电梯等设施设备即是为满足涉案房地产从事酒店经营目的而进行购置、安装。故涉案装潢、设施设备如与涉案房地产分离即会严重减损其价值。且执行法院应依据上述司法解释规定确定评估拍卖财产的范围，而非以申请执行人的申请为准。
所以，南通中院对涉案房地产与装潢、设施设备整体评估拍卖并无不当。
实务要点总结：
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人判断是否应该“捆绑拍卖”应从是否可分或即便可分但会严重影响各自价值的角度展开分析。结合江苏高院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、本案执行法院将出租人列为被执行人，涉案房地产属于被执行人所有，涉案装潢、设施设备属于案外人房屋承租人所有。涉案装潢附着于涉案房地产之上，涉案锅炉、消防设施、电梯等设施设备亦是为满足涉案房地产从事酒店经营目的而进行购置、安装。故涉案装潢、设施设备如与涉案房地产分离即会严重减损其价值。所以，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，应当合并整体评估拍卖。
二、若部分动产在案涉土地上，且并非系与被拍卖土地在使用上不可分离的财产，而是属于可单独处置的财产，执行法院未拍卖上述设备的执行行为，并未导致设备的价值严重减损，故不应整体拍卖。但若如学校内的餐厅、锅炉房、小锅炉房在使用上与学校其他财产不可分，分别拍卖也可能会严重减损价值，在这种情况下，执行法院就应该予以整体拍卖。所以，当事人判断是否需要整体拍卖，需要从是否可分或即便可分但会严重影响各自价值的角度展开分析，不能一概而论地认为动产都应单独处理不动产都应整体评估拍卖。
三、当事人需要注意《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规范的是应当合并拍卖的情形，不能据此推断哪些情形不应合并拍卖。所以，被执行人请求排除整体拍卖的，应承担举证证明涉案财产纳入整体拍卖将侵害其权益，否则将承担败诉风险。
四、此外，本案中被执行人提出案涉装潢所有权人不同意整体评估的理由，因执行法院应依据法律法规规定确定评估拍卖财产的范围，而非以申请执行人的申请为准。所以，当事人在申请是否应整体评估时，一方面可以从所有权人是否同意的角度，另一方面还应多注意判断财产是否可分或即便可分但是否会严重影响各自价值。
相关法律：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第十八条 拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。
《民诉法》
第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
以下为该案在江苏高院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于承租人可否就承租房屋内的装潢及动产设备申请与房屋整体拍卖的详细论述和分析。
本院认为，“涉案房地产属于被执行人黄叶丹所有，涉案装潢、设施设备属于案外人东古来大酒店、海月公司所有。此前执行法院南通中院也仅是对被执行人名下的房地产进行评估，黄叶丹等即以‘评估结果未包含装修及设备设施价值’为由向南通中院提出执行异议。涉案装潢附着于涉案房地产之上，涉案锅炉、消防设施、电梯等设施设备即是为满足涉案房地产从事酒店经营目的而进行购置、安装。故涉案装潢、设施设备如与涉案房地产分离即会严重减损其价值。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。涉案房地产原承租人东古来大酒店向南通中院申请要求对涉案装潢、附属设施与房地产一并评估、拍卖。海月公司法定代表人黄振扬也同意对海月公司所有的设施设备进行评估拍卖。黄振扬作为海月公司法定代表人，其意思表示依法能够代表海月公司。在执行法院已对案涉标的物评估拍卖的情况下，海月公司对本案的执行未主张权利，故其后所谓海月公司股东会决议仅是公司内部决议，不具有否定其法定代表人黄振扬意思表示的法律效力。且执行法院应依据上述司法解释规定确定评估拍卖财产的范围，而非以申请执行人的申请为准。南通中院对涉案房地产与装潢、设施设备整体评估拍卖并无不当。”
案件来源：
江苏省高级人民法院：《黄叶丹、中国农业银行股份有限公司南通经济技术开发区支行与黄叶丹、南通通逸实业有限公司等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【（2015）苏执复字第00019号】
延伸阅读：
有关拍卖的多项财产在使用上不可分或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖的问题，以下是我们在写作中检索到与该问题相关的案例及裁判观点，以供读者参考。
1、餐厅、锅炉房、小锅炉房在使用上与学校其他财产不可分，分别拍卖也可能会严重减损价值，在这种情况下，执行法院予以整体拍卖符合法律规定。
案例一：《任丘市中意房地产开发有限公司与河北省任丘市育才中学建设工程合同纠纷执行裁定书》【最高人民法院（2016）最高法执监209号】
本院认为，“拍卖和以物抵债符合法律规定。餐厅、锅炉房、小锅炉房在使用上与学校其他财产不可分，分别拍卖也可能会严重减损价值，在这种情况下，沧州中院予以整体拍卖符合法律规定。申诉人主张不应整体拍卖的理由不能成立。沧州中院（2007）沧执字第147-5号执行裁定的性质为以物抵债裁定，系育才中学已评估财产流拍后，中意公司申请以该次拍卖的保留价接受流拍财产以物抵债而来，符合法律规定的条件。育才中学认为该裁定所依据的评估报告错误，以及拍卖过程中存在竞买人之间、执行法院与竞买人之间恶意串通的情形，但并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。”
2、被执行人的案涉房地产既有设定抵押的有证房地产，又有在抵押土地使用权范围内的无证房产、构筑物等，根据“房随地走”，“房地一体”处分原则，为最大化实现房屋价值，执行法院根据申请执行人的申请，将被执行人的案涉厂房、土地整体评估、拍卖有事实和法律依据。
案例二：《招商银行股份有限公司南京分行与常州市润丰新材料科技有限公司、江苏双欣环保材料有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书》【江苏省高级人民法院（2017）苏执复29号】
本院认为：“常州中院对被执行人润丰公司的房地产决定整体拍卖依法有据，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条‘拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖’的规定，常州中院应当对被执行人润丰公司的案涉房地产整体拍卖。本案中，被执行人润丰公司的案涉房地产既有设定抵押的有证房地产，又有在抵押土地使用权范围内的无证房产、构筑物等，根据‘房随地走’，‘房地一体’处分原则，为最大化实现房屋价值，也为免于分别拍卖可能严重减损其价值的不利后果，从最高最佳使用考虑，常州中院根据申请执行人的申请，将被执行人润丰公司的案涉厂房、土地整体评估、拍卖有事实和法律依据。事实上，常州中院决定评估、拍卖前，2016年6月16日被执行人润丰公司已在常州中院执行人员与润丰公司法定代表人付宝林、招商银行信贷中心委托代理人的《谈话笔录》中明确确认‘我们已协商好达成一致，共同委托鲲鹏公司对我润丰公司位于潞城镇政新村委颜家村8××号的厂房、土地进行评估后由法院上网拍卖。’”
3、未拍卖的机器设备，并非系与被拍卖土地在使用上不可分离的财产，而是属于能单独处置的财产，执行法院未拍卖上述设备的执行行为，并未导致这些设备的价值严重减损，故不应整体拍卖。
案例三：《三亚凤凰农副实业开发公司、鞍钢建设公司海南公司等与执行裁定书》【海南省高级人民法院（2016）琼执复30号】
本院认为，“本案的焦点在于执行法院在对涉案土地进行拍卖时未将锅炉等设备一并拍卖，是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条之规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，凤凰公司主张锅炉等设备建设在被拍卖的土地上，应与土地一并评估拍卖。在本案的被执行财产处置过程中，执行法院对凤凰公司名下的位于三亚市田独镇海榆高速公路边的工业用地30202．35平方米的使用权及该地上的建筑物7660.3200平方米［综合楼、饲料车间、产权证号三土房（1997）字第0761号］依法进行评估、拍卖。凤凰公司主张锅炉等设备与土地不可分，分开拍卖严重减损设备的价值，但并未提供有效证据证明其主张。且未拍卖的原料储存罐（锅炉）三座和机器设备（高、低开关柜16台，变压器2台），并非系与被拍卖土地在使用上不可分离的财产，而是属于能单独处置的财产。对于上述设备，海口市琼山区人民法院也曾委托评估机构进行价值评估，但因技术资料不全，评估机构无法评估。因此，执行法院未拍卖锅炉与机器设备的执行行为，并未导致这些设备的价值严重减损。”
4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定规范的是应当合并拍卖的情形，不能据此推断哪些情形不应合并拍卖，而被执行人还应承担举证证明将涉案财产纳入联合拍卖侵害其权益的事实及相关证据的责任，否则将承担败诉风险。
案例四：《海南国托科技有限公司、海南省地方税务局第一稽查局与海南国托科技有限公司申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【海南省高级人民法院（2015）琼执复字第42号】
本院审查认为，“关于多项资产‘捆绑拍卖’是否侵害国托公司权益的问题。国托公司引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定，即：‘拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。’以说明将本案查封财产纳入联合拍卖范围侵害其获得公平竞拍的权益。因上述规定规范的是应当合并拍卖的情形，不能据此推断哪些情形不应合并拍卖。而国托公司未能向本院提供将涉案财产纳入联合拍卖侵害其权益的事实及相关证据。因此，国托公司认为将涉案财产纳入联合拍卖侵害其权益的理由不成立，本院不予支持。”
5、案涉厂房、土地虽然分别登记在多个房产证和土地使用权证下，但集中于同一片厂区，如将各幢厂房分别拍卖，可能严重减损其整体价值，法院仍可以将上述财产整体拍卖。
案例五：《江苏银行股份有限公司淮安分行与淮安中亿包装有限公司、淮安市申华能源有限公司等执行裁定书》【江苏省高级人民法院（2016）苏执复79号】
本院认为，“淮安中院合并拍卖案涉厂房、土地，符合《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定。根据该条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，案涉厂房、土地虽然分别登记在多个房产证和土地使用权证下，但集中于同一片厂区，如将各幢厂房分别拍卖，可能严重减损其整体价值。为最大化实现房屋价值，从最高最佳使用考虑，淮安中院根据申请执行人淮安江苏银行的申请，将案涉厂房、土地合并拍卖，具有事实根据和法律依据。”
附：系列文章
编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读。我们将从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。
01：对学校教育用地和教育设施等也可以执行查封
02： 即使有抵押物,申请人仍可选择执行未设定抵押的其他财产
03：被执行人受让的债权在执行中不能直接抵销申请执行的债权
04：对存放于银行保证金专户的资金,法院不得强制执行
05 ：据以执行的法律文书是否存在错误,不属于案外人异议之诉的审理内容
06：案外人不能仅以物抵债协议阻却法院对房屋的强制执行
07：在保全程序和执行程序中重复提起执行异议的,法院应不予受理
08：对未初始登记的房屋不能因对其主张所有权而排除强制执行
09：关于超标的查封如何处理的13个重要裁判观点及典型案例
10：离婚协议关于房产分割的约定可对抗之后产生债务的强制执行
11：申请强制执行如何确定管辖法院?( 7个裁判观点汇总)
12：保全查封金额高于实际债权的,申请人应承担赔偿责任(8个重要裁判观点)
13：最高法院:案外人异议之诉必须有明确的诉讼请求才能中止执行
14：最高法院:执行程序中抵押权人如何应对抵押物上的租赁负担?附最新5个典型案例裁判观点
15：最高法院:期满未诉的诉前保全查封措施不会自动解除
16：最高法院:当事人无权对法院作出的协调决定提执行异议和复议(含不得异议情形汇总)
17：高法院:诉讼保全过程中存在程序瑕疵不影响保全和执行措施的效力
18：最高院:被执行企业未转入破产程序时如何确定普通债权的受偿顺序？民诉解释516条详解
19：最高法院:即使没有房产证,若实际占有期房的,也可排除法院强制执行
20：高院:对未取得房产证的期房,开发商可通过解除合同排除其他人的强制执行
21：高院:无论承租人是否善意,合同是否有效,"先抵后租"都不能排除法院强制执行
22：最高法院:担保合同能否由公证机关赋予强制执行效力?(9个典型案例)
23：最高法院:公证债权文书金额内容不一致的,债权人能否继续向法院申请执行?
24：最高法院:虽经公证尚未取得执行证书,就争议内容起诉的,法院应予受理
25：最高法院:对债权债务关系和给付内容不明确的公证债权文书不得强制执行
26：最高法院:部分内容违反强制性规定的公证债权文书是否具有执行效力?
27：最高法院:面对公证债权文书提出的异议,执行法院应全面审查以判断是否存在错误
28：最高法院:对权利义务关系复杂的债权文书另签的支付协议也可经公证赋予强制执行效力
29：最高法院:对已经强执公证的债权文书,当事人仍可变更协议并向法院起诉
30：最高法院:公司不能清偿债务时,可以申请执行其股东的财产(附详细条件)
31：最高法院:能否以公司与股东存在财产和人格混同为由追加股东为被执行人?
32：最高法院:无偿接受公司财产的股东,也可以追加为被执行人(含具体条件)
33：最高法院:被执行人是法人分支机构的,可追加执行该法人的财产(9个案例)
34：高院判例:被执行公司不能清偿债务时,可追加执行其出资不实原股东的财产(附条件)
35：最高院:对离婚前发生的债务,在执行程序中能否追加原配偶为被执行人?
36：高院:公司不能清偿债务,能否追加被冒用身份股东为被执行人?(政府抽逃也可被追加)
37：高院:离婚协议约定归一方所有的房产,会因离婚后对方负债而被法院执行吗?(有结论)
38：最高法院:具有金钱质押性质的存款,不应被采取强制措施(附:详细条件)
39：最高法院:商品房预售资金账户能否被强制执行?(18类不得执行的账户资金汇总)
40：高院:未过户的预售房屋可因购房人的负债被法院查封(附:与抵押登记冲突典型案例)
41：高院:首封普通债权与抵押权竞合时,如何保护抵押权人的优先受偿权?
42：高院:首封法院冻结股权未办理工商冻结手续的,其效力及冻结顺位应如何确定?
43：最高法院:多债权人对同一财产申请参与分配的,同一顺位债权如何清偿?
44：最高法院:查封在先法院的执行措施的效力不能当然由其后查封的法院承继
45：高院:人寿保险保单的现金价值可被强制执行(附:保险金及退休金被执行实例)
46：终于搞明白了!首封债权在执行程序中到底能不能优先得到清偿?(有图有真相)
47：最高院:对强制执行分配方案有异议时,债权人应如何维权?(附:顾雏军维权案)
48：高院:债务人进入破产法院立案审查开始,其他执行法院就可以中止执行程序
49：与"执转破"有关的法律法规、疑难问题、裁判观点和10个典型案例(一图了然)
50：高院:顾雏军出狱后高调维权,提出执行异议为何均被法院驳回？(详解)
51：高院:债权人对申请执行回转的财产能否享有优先受偿权?(有限制)
52：最高法院:执行分配中建设工程款优先权应不以法律文书明确规定为前提
53：最高法院:优先债权所产生的利息和违约金能否在执行分配中优先受偿？
54：最高院:出资不实股东对公司享有债权时,在执行中不能同等受偿(首次借鉴深石原则)
55：高院:在执行案件财产分配中,职工工资(含垫付工资)到底有无优先权
56：最高院:能否因担保人在执行和解协议中的担保承诺直接追加其为被执行人?
57：最高院:达成执行和解后,能否申请继续执行原生效法律文书?(系列问题梳理)
58：最高院:被执行人若迟延履行和解协议,即使已付款,债权人仍可申请恢复执行原判决
59：最高院:和解协议中未明确放弃的债权,债权人仍有权申请继续强制执行
60：最高院:夫妻一方擅自签订执行和解协议放弃债权是否有效?(附:9个案例)
61：最高法院:即使股权代持合法有效,也不影响债权人对被代持股权的强制执行
62：最高院:申请执行人无公示信赖利益,非显名股东可排除其对股权的强制执行
63：有结论!债权人到底能否申请执行代持显名股东的股权?(25个典型案例和裁判观点)
64：最高法院:终结本次执行程序期间是否应该继续计算迟延履行利息？
65：中止执行期间,是否应继续计算迟延履行期间的逾期利息?(系统梳理,有答案）
66：最高法院:迟延履行期间利息的起算和截止时间如何确定？
67：搞明白了!最高法院:执行清偿顺序究竟应"先本后息"还是"先息后本"？
68：有公式了!高院:执行案件中如何计算和确定迟延履行期间加倍利息的基数？
69：终于搞懂了!高院:迟延履行期间的"一般债务利息"如何计算?
70：注意!在执行回转中,原申请执行人逾期支付的,也应承担加倍部分债务利息
71：清晰了!最高院:执行案件中能否以违约金为基数,计算迟延履行利息？
72：最高法院:司法拍卖中即使已签订成交确认书,法院也有权撤销该拍卖程序
73：最高院:执行拍卖所得标的物有瑕疵的,竞拍人能否要求撤销拍卖或核减价款？
74：最高法院:执行案件当事人能否因拍卖评估价值过低要求重新评估拍卖？
75：最高法院:执行案件当事人能否因评估拍卖程序有瑕疵要求重新评估拍卖？
76：最高法院:司法拍卖中网拍系统发生故障的,拍卖结果是否合法有效？
77：高院:执行法院刊登拍卖公告是否属于履行了对优先购买权人的通知义务?
78：高院:在执行司法拍卖中应如何保护承租人的优先购买权?
79：重磅!最高院:对执行拍卖结果不服时,如何才能申请撤销拍卖?(附:9个典型判例)
80：最高院:拍卖资产价值发生重大变化,继续执行显失公平的应如何处理?(含以物抵债执行问题)
关于我们
作者简介
李舒律师 唐青林律师
北京市安理律师事务 所高级合伙人
均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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