时至毕业正高峰，租房又将是一个火热的话题，
根据上海目前的租房市场现状，
到底是租是买，租在哪里更划算呢？
上海居，大不易。买房贵还限购，很多人被挤到租房市场上，当起了“漂泊感”很强的租房客。
Q：卢老师，之前有新闻称，毕业季来临，北京的房租却涨不动了，而与之同为一线城市的上海，目前的租房市场又是如何？房租是涨是跌？
A:一般情况下走势农历新年随着租赁旺季到来，量、价齐升。 今年这个动作不明显，从下图可以看出，2月份租金指数只涨了不到6个百分点。对比去年1、2月份，涨幅要小很多。而且3月后租金就持续回落，5月基本和去年年初水平相当。所以租金下跌的迹象还是比较明显的。
以普陀为例，光新板块租金及成交单数与4月基本持平，真如板块变化较为明显，租客量大约下滑1/3，各户型租金平均减少200-300元，目前1房租金在3,000元/月左右，2房租金4,500元/月左右，3房在7,000元/月左右。去年这里1房租金差不多可以达到3,300元/月左右
Q:那么，您认为导致目前这种市场现状，主要受哪些因素的影响呢？
A:看图说话，这张租金走势图显示出，今年上海整体市场租金是往下走的。
主要因素：
1、供应。今年租赁房源还是蛮充裕的，一方面是正常的换租房源，另一个是由于销售不畅，有1成到1.5成的打算销售的房源转为租赁房源了。供应充分导致市场不稀缺紧俏，自然不那么火了。
2、人口外流，需求减少。从统计局数据显示，2015年上海人口是净流出的，2016年流入相当微弱，也就是说市场没有那么多需求。举例子来说，有些地方产业搬迁，也会引起区域内供求关系，比如前面提到的真如，铜川路水产市场搬迁，曹杨路水产市场搬迁，区域内需求减少了。 另外，数据显示就业机会减少，2016年比2015年增加0.27万个，增量不明显。从趋势来看，估计今年毕业季增加的就业不会太多，所以今年毕业季租赁启动相当缓慢。原来像一些交通枢纽或者大学周边的房源在6月初就会有大学生陆续看房，但是现在这种租客数量不多。
3、经济因素。如果今年经济增长预期比较好，可能有人会提升居住条件，本来是合租的，干脆就独自租一房，有助于房源的流转，提高交易量。但是今年收入增长的预期好像不是很乐观。加上租金没怎么动，所以租客就安心续租了。
4、现在长租公寓多了分流需求。除了小业主外，现在还有长租公寓，比如青客，蘑菇等等。提供不一样的租赁体验。而且提供服务相对完善些，分流部分有要求的客户。
Q:但是现在又到了今年的毕业季，租房需求肯定会大幅度增加，对上海的租金价格肯定会有一定的冲击，您能分析一下上海哪些板块的房子性价比较高，租房较为划算么？
A:先告诉大家有哪几个板块租金相对而言是比较低的。比如闵行江川路板块，43.5元/平方米，浦江镇37.6元/平方米，泗泾32元/平方米。
以上这些都是外围区域价格相对便宜的地方。但是价格虽然便宜了，但是配套成熟度可能是短板了。有些区域，比如浦江镇什么虽然有轨道交通，但是万一加班晚了，轨道交通没了，自己打个车成本挺高。所以个人呢觉得，上海外环周边，有轨道交通的区域，相对还能做到价格和交通的平衡。 所以像彭浦、桃浦、三林、江桥等等都是不错的地方。虽然租金价格会比前面几个板块略贵些，但便利程度会有明显提升。
Q:说到租房，就不得不提租房市场中一直都存在的一些乱象，您觉得针对这些该如何整顿，如何保障租房市场的秩序？
A:首先要健全相关法律法规，没有制度如何去规范市场？ 其次，增加处罚力度，提高违法成本。做到房东不敢随意涨租金、赶租客走，租客不敢拖房租。又比如，规定要登记备案，现在大部分是不备案的。以后不但要查，查到还要重罚。 最后，可以建立诚信体系，可以让租赁双方都能知根知底。 比如，有的房客经常拖房租，还不爱惜里面的设施设备，有的房东随意赶租客等等，是不是有个类似网购一样的评价体系，下次做租赁大家可以查对方是不是有不良记录，把一些问题屏蔽在合约开始之前。
Q:那么对于前段时间国家出台的住房租售条例，您认为其对于租房市场能起到稳定的作用吗？
A:会有一定帮助，尤其是对租赁市场还不是很健全的地区。而上海现在比较健全了，所以政策效果可能不是太明显，对上海而言是起到完善完备的过程。
2014年后政府倡导租售并举，今年是租赁相关制度陆续出台的密集期，说明对这部分市场的重视。相对发达国家而言，我们在租赁这块是偏弱些的。比如德国，房东不再租房子给租客，至少提前3个月，如果租客连续接10年以上至少要提前1年，这种保护性措施做了非常强。相信在一些制度下，租客的利益会得到最大保障。
Q:现在房地产进入到存量时代，租赁市场成了万亿级的蓝海，“机构房东”“长租公寓”正在加速形成，您认为这种趋势，对于未来的租房市场会有怎样的影响？
A:对规范市场，提升租赁体验感有帮助。当前租赁市场还是以个体小业主为主流，提供的服务水准是偏低的，可能有些房东负责点，租客居住体验好一些，有的啥都不管，租客的一些权益得不到保障。企业型租赁可以提供标准化，相对规范的服务，租客会比较省心。 由于新的形式出现，市场上会有鲶鱼效应，也会带动小业主提高他们的服务理念。另外，由于这些房源的介入，可以分流市场需求，某种程度也会起到稳定市场租金的效果。
Q:近几年调控政策频发，如今楼市买卖双方进入博弈阶段，转售为租情况也越来越普遍，您是如何看待这一现象的？
A:售转租是投资者性选择。房子卖不掉，而且价格也卖不高，利益会受损失。与其长时期空关，不如借出去，一个月也有几千元的收入了。这反而说明另一个问题，现在手握多套房的人还是有一定比例的。那么一些调控措施可以早些出来，增加持有成本，挤压一些房源出来，二手房挂牌也是市场供应的一部分，供应增多也可以平抑房价。
今年楼市基本定型了，政策不会松动，所以下半年还是会延续不温不火的格局，但是4季度成交量可能会有所释放，但不会出现过热行情。从历史经验来看，政策出台后6-9个月是调整期，随后会逐步恢复。所以2017年下半会处于楼市底部区域，2018年上半年有机会逐步从底部爬出，但是如果政策没有任何松动的话，恢复的速度会比较慢。
Q:那么，处在当前的楼市形势之下，如果手头有100万，是选择买房好呢还是选择租房+投资？
A:100万首付，用足杠杆可以买将近300万的房子。300万新房现在只能在远郊买套房子，如果是二手房可以买近市区的地方，但很有可能是老破小了。而且去年老破小的涨幅是比较明显的，有些房子可能有泡沫。 现在再接盘，风险就大了。当前市场行情来看，房价再要涨是不太可能了，而且今年如此，明年情况可能也不会太乐观。现在外面短期理财，都5个点以上了，今年房价再涨5个点的可能性几乎为0 ，所以投资来看，现在肯定选投资好。如果想要投资的，我会选择今年年底或者明年年初，应该是这轮行情相对底部区域。
从卢老师的分析来看，今年上海的租金相比去年同期偏低，并且这几个月都有明显持续的回落，租房的好时代正在向租客靠拢，这对于即将毕业步入社会的大学生们来说，确实是一个好消息。
以上整理来自上海中原地产资深分析师卢文曦老师在上海腾讯房产频道的直播。
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