今年年初，为了有效遏制房价过快上涨、控制各类房地产过度投机行为、消除房地产泡沫，各地楼市调控政策不断加码，有的热点城市甚至出来了新房10年之内这样严厉的政策来限制炒房行为。时至年中，本轮楼市调控政策的效果对二手房市场的影响开始逐步显现，多个热点城市的二手房价格开始集体下跌，卖家不再坐地起价，买家也没有再疯狂抢购，楼市恐慌情绪得到缓解，楼市开始重回正常轨道。有分析认为，本轮楼市的调控政策使得二手房市场的寻租空间越来越窄，大批的房地产投机者开始黯然离场。
北京：二手房价格领跌全国 新增个人住房贷款大幅下降
随着北京楼市调控打出“组合拳”，房价和信贷调控效果逐步显现。据国家统计局北京调查总队日前发布的北京5月份住宅销售价格数据显示，5月北京新建住宅较4月份持平、停止上涨，而二手房市场则出现整体下滑。无独有偶，据央行营管部最新数据显示，5月北京新增个人住房贷款在各项贷款中的占比大幅下降，房地产贷款余额增速更是降至2016年9月水平。
据国家统计局北京调查总队最新数据显示，5月北京新建住宅售价较4月份停止上涨，其中144平方米以上的大户型新房价格环比出现了0.2%的下跌。同时，90平方米以下的小户型和90至144平方米的中户型价格较4月份略有上涨，涨幅为0.1%。受北京房价涨势放缓甚至止涨影响，5月北京新房价格与去年同期相比，涨幅也明显收窄。数据显示，今年5月小户型涨幅最低，仅为12.9%，其次是大户型，涨幅为14.5%;相对而言，90至144平方米的中户型涨幅最大，为16.2%。二手房市场较4月份则出现全面下跌，整体跌幅达0.9%。其中，小户型跌幅最为明显，达到1%;其次是中户型，达到0.8%;大户型跌幅相对较小，下跌了0.6%。面对史上最严格、最严密楼市调控，北京二手房市场上的投资投机现象明显得到遏制。
随着北京地区网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。二手房市场买卖双方的博弈关系开始逆转，市场正在向买方市场转变。“以前基本每天都有新增客户，现在一周能添一两个就烧高香了。”一位房产中介说，一边是看房客户大幅减少，另一边则是成交周期明显拉长，导致成交量很难上去。一些中介门店甚至出现了几乎“零成交”的窘境。
市民李先生几个月前办的二手房房贷，审批好不容易通过后，放款的消息却遥遥无期。记者了解到，像李先生一样等待放款的人不在少数。“没额度。”一家股份制银行的个贷部工作人员透露，几乎每个月压额度是新常态。随着半年末MPA大考临近，各家银行都在从严管控流动性，在排队放款的情况下，会优先考虑高利率客户。记者了解到，京城部分银行首套房贷利率已执行在基准利率基础上最低上浮10%，而在实际执行过程中还会存在议价。
止涨下跌的房价、紧缺的房贷额度直接导致个人住房贷款增幅不断下降。昨日记者从央行营业管理部获悉，5月末，北京市金融机构本外币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人住房贷款等)余额15559.3亿元，同比增长21.6%，增速降至2016年9月水平。其中，个人住房贷款余额9235.8亿元，同比增速自2016年11月的42.6%历史高点回落至35.9%，增速逐月回落。其中，新增个人住房贷款在各项贷款中的占比大幅下降。数据显示，5月末个人住房贷款比年初增加907.6亿元，新增额占各项贷款新增额的比重为28%，较2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分别下降9.3个、18.7个百分点。与此同时，北京个人住房贷款月度新增额整体处于下降态势。在严格执行首套房贷认定标准的政策作用下，首套房贷笔数占比由2016年12月份的95.2%降至2017年5月的89.5%。
深圳：5月二手房价环比下跌 创70周以来最低
报告显示，5月22至5月28日深圳二手住宅均价环比下跌5.0%，成交均价为48242元/平方米，这是深圳二手房均价70周以来的最低。数据显示，上周深圳新房成交341套，环比减少5%，面积共计37306平米,环比增加5%。新房成交均价环比上涨8.3%，为56893元/平方米。二手住宅方面，全市成交1912套，环比增加27.89%，成交面积16.19万㎡，环比增加28.77%。二手房成交均价环比下跌5.0%，为48242元/平方米。
另外，业主报价近期波动比较频繁，由于预期不稳定，呈现震荡走下的趋势。目前深圳尚未出台新的政策，受周边地区政策频繁出台的影响，深圳楼市预期波动性较大。
新房市场5月成交自第一周后持续走低，5月批售和推售项目只有4月的一半，特别是5月下旬无住宅公寓推出。深圳中原地产认为，目前政府调控预期更为强烈，预计市场观望情绪会更加浓厚。
上海：二手房成交量大幅萎缩 外围区域跌幅居前
同样作为一线城市的上海，二手房交易市场也严重受挫。数据显示，5月上海二手房市场成交量继续萎缩，处于近五年来同期成交量的较低水平，不管是挂牌量还是成交量均出现明显下滑。记者调查发现，5月成交量下滑最明显的是金山、崇明、松江三个外围区县。市中心中高端房源成交萎缩也相当严重，有门店甚至一天也没有一个上门客。受信贷政策影响，整个贷款周期延长，导致很多以改善需求为主的连环交易中断。
数据显示，2017年5月，全市二手房共计成交1.66万套，环比下跌5.76%，同比下跌23.52%;其中二手住宅成交1.46万套，环比下跌5.31%，同比下跌23.92%。这已是上海二手房市场连续第二个月出现成交量滑坡。从历年同期的成交情况来看，今年5月1.66万套的成交量，与楼市低谷期的2012年同期较为接近，大大低于2015年3.81万套、2016年2.17万套的同期成交量。值得一提的是，自2011年以来，大部分年份中，5月二手房成交量均要高于同年4月，唯有2014年和今年，5月的二手房成交量反而低于4月。
从区域来看， 5月绝大部分区县的二手住宅成交量相较4月出现下滑，其中金山、崇明、松江等上海外围区县环比跌幅居前，均超过10%。记者从当地中介机构了解到，这些外围区域二手房成交锐减，主要是受到新盘的冲击。中原地产青浦区域经理向德营告诉记者，青浦目前二手房成交出现明显分化：总价250万元以下的房源成交加速，而总价300万元以上的改善型房源几乎成交停滞。
中介人士普遍反映，在诸多调控政策中，信贷政策对置换型购房交易的影响最大。由于贷款审批从紧、放款速度慢，交易周期拉长，很多连环交易中涉及至少两套房源、三组客户，只要一个环节出问题，整个交易链就出现中断而无法进行下去。有分析认为，目前上海二手房市场买家观望心态浓厚，入市意愿不高。市场调整预期已经确立，议价范围普遍有3-5%，所以买家不急于入市，期待更大的议价空间。另一面，房东心态趋于稳定，目前主动往下调低售价的房东不到两成，更多的二手房东也是置换客，不愿意让价过多，导致绝大部分房源报价维持坚挺，成交停滞。
投机客开始逃离楼市 普通购房者的春天即将到来
今年调控新政不断，先是各地收紧限购，之后有陆续出台了认房又认贷、限售等一系列的政策，尤其是限售政策的出台，可谓是压倒投资客、炒房者的最后一根稻草。在此轮全国性的“史上最严”楼市调控政策倒逼下，投机性的热钱流动已经发生了变化。由于此次楼市调控政策是将限购与限售结合在一起，部分投资客和炒房已购房的由于没有及时卖掉手中的房子，导致这部分热钱在相当长一段时间内被“锁”在楼市难以变现;另外，由于目前楼市的投资价值已经较弱，且短期难以恢复。
对于普通购房者来说，由于没有闲置的资金去买房，只能眼睁睁的看着房价慢慢涨起来，而毫无办法。他们唯一能做的，就是在心中期盼，有一天房价能够降下来，然后这一天一直也没有到来。今年等明年，明年等后年，结果自己的积蓄离凑够首付越来越远。如果说不调控，那么相信炒房者会继续炒下去，而普通人买不起房的现象也会持续存在。这样的话，房子已经失去了居住的功能，而彻彻底底的沦为一种商品，一种被不断倒卖的商品。而这与“房子是用来住的，不是用来炒的”是完全相悖的。
目前来看，房价快速上涨的势头已经得到了遏制，在限购尤其是限售政策的联合作用下，住房交易后的再次转让得到了限制，增加了住房持有成本，同时也防范资金快进快出，有力打击了各类炒房和套现的现象。各类投机客在这般严厉的政策的围追堵截下，最后的选择也只能是黯然离场逃离楼市，普通购房者的春天将要到来。（巨丰财经综合自北京日报、上海证券报等媒体）
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