关注“公寓次世代”，关注中国存量房市场的未来
租房分期当下做的梦，也不再是当初那个“巨头梦”，更重要的是“活久见”。
整合：消费金融行业评论、一本财经
公寓次世代综合整理
都说租房分期是最早觉醒的“场景+分期”消费金融。伴随长租公寓行业起来的租房分期，受益于长租公寓的蓝海红利，也曾风生水起，几十家企业一夜冒出，但也受困于长租公寓的盈利难、门槛低、政策不透明等等，自媒体一本财经的报道中写到“一年多的厮杀，行业急速猛冲，风控缺失，技术粗犷，行业理解太浅，一度出现大规模潮退：平台或倒闭，或退场”。
我们整理了一些观点，试图看清租房分期何去何从。
租房分期的底气
依然看好租房分期市场的声音并不小，且来头都不小，中心论点是“长租公寓市场的巨大前景”。
其一，蓝海市场。这个数据已经反复说道，“3万亿体量的租房市场，2.3亿租房人口”。
其二，从国家到地方，密集的政策。在租售并举的大潮流中，据统计17年的半年内，中央及地方发布与租房相关的政策条文近20次。
去年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，奠定了发展租房行业的纲领性政策。
今年5月19日，我国住建部向社会公开征求《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，再度重申鼓励规模化、专业化的住房租赁企业，依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
毫无疑问，政府在培育和发展国内的住房租赁市场这块“很认真”。
其三，房企、酒店、中介、旅游业等不同领域的巨头都已布局。比如房企前30名近一半都布局了长租品牌或事业部。
其中，万科最给力，在今年的“万亿大万科”战略中，把长租公寓列为重要一席。据消费金融行业评论报道，近日在佛山一宗住宅用地拍卖中，给出了竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售，换句话说，基本上就是出租。
这不是万科第一次拍下70年期限100%自持土地，在今年4月接连拿下广州两宗住宅用地，其中自持面积超过50%、总配建面积达2250平方米，规划是将推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务，寻找新的盈利增长点。
同时，万科入股链家，链家的核心业务是二手房、租房。早在15年，万科已经定下3年15万间的目标，能否实现另说，但发展长租业务，开发商们是认真的。
最后，租房市场预期成为主流。
首富马云曾力劝年轻人不要买房，预测未来“房子如葱”，认为8年后中国最便宜的就是房子，亚洲首富李嘉诚也说年轻人不要急着买房，10年后房子会一文不值，因此，租房市场最值得期待。
如德国、日本、美国等发达国家，租房率在某些地区或全国超过一半人口，其共同特征是：
高房价是住房拥有率低和住房租赁市场发达的重要诱因；
住房租赁市场的发展离不开法律保障体系建设，法律是保护承租人利益、维护住房租赁市场健康发展的有效手段；
多渠道开拓房源活跃住房租赁市场，既有政府提供的公共租赁住房也有政府鼓励企业或私人建设可供出租的住房；
通过租房补贴、减税等间接调控手段鼓励租房经济行为，维护和保障广大居民的居住权。
国内似乎也在经历这个过程，租房万亿级大市场将持续火下去，且不论租客还是房东，都有庞大的金融需求，租房分期发展的土壤十分肥沃。
租房分期的困局
然而，市场远大，困境却在眼前，陆续几个租房分期企业倒下，第一个“死讯”来自斑马王国，这个曾在北京市场风云一时的租房分期企业，存活不到2年，随后是丁丁白条。
经历过的都知道，早期的租房分期产品相对单一，一般是半年、一年的分期产品，简单来说，租客付一押一，房东一次性拿到一年或半年的租金，分期平台从房东或租客手里获取一定的服务费或利息。大多数分期平台都切房东端，当时在种种利好之下，大的小的房东或运营商都野心勃勃扩张疆土，切B端的好处还在于可迅速扩量，一个房东几十到几千房源不等，租约量大且随着新房源开发又有新租约，而C端往往一次性买卖，不稳定。
其中，最难的是风控关。租房行业进入门槛低，且目前许多规则（政策、规范等）尚未明朗，大多数做出租房生意的是个人而非企业，出现多起“伪造租房交易，钱一到手就跑路”的事件，分期平台却难追责。
据相关知情人士表示，斑马王国之所以在市场高峰时迅速跌落谷底，在于“坏账”大批量爆发。而就在今年，陆续几家租房分期平台，也停掉了一年、半年付的分期产品，转做其他业务或切C端。
“甚至有一家最初做分期金融的企业，转型爱屋吉屋模式，养了大量经纪人，向房东出租收佣”，小杰，某租房分期平台负责人表示，尽管爱屋吉屋已接近“完败”。
关于租房分期的未来
租房分期有没有未来？
一本财经：实际上，租房分期市场实在是一个薄利市场，除非规模效应，否则谈盈利，就是妄想。
似乎并没有这么悲观，“事实上，存活下来的租房平台普遍是盈利的，我们的租房分期业务足够养活我的团队，纯做金融比较容易盈利”，小杰（化名，某平台租房分期业务负责人）表示。
这在于从一开始就已经更深入地把控B端业务场景，比如，结合公寓SaaS管理系统可有效获取公寓运营商的房客源、账务信息，既是准入条件，又可提前预警风险。
新的进入者，例如2016年的磐谷分期，除了背靠大树，还自带一款“SaaS系统”，进入门槛已非当初。
同时，租房分期这块蛋糕不断被分化，运作模式越来越灵活，品牌公寓与银行直接合作已是常态，分期产品从切B到切C，从切租约到切项目切整个产业链。
但这些企业里，并没有出现巨头的迹象，相反，在最初一轮轮烧钱大战之后，留下来的“要么背靠大树，要么资金雄厚”，以及“要么已经盈利，要么垂死挣扎”，这个领域确实没有“屌丝”，但短期内也很难在某个领域做到垄断，这也是租房场景决定的。
首先，租房市场体量庞大，租房分期的开发还不够深入，此外，长租在国内有着太过明显的非标特性，即使是上海、北京、深圳、广州几个一线城市，差异性也比较大，一家公司要同时进入多个城市的租房圈子并非易事。传统的二房东对“资金”十分敏感，他们的圈子往往又相对封闭，依靠B端去推动租房分期将是一个漫长的过程。从C端也不容易，C端群体分散，且推广成本较高，稳定性不强。
租房分期当下做的梦，不再是当初那个“巨头梦”，更重要的是“活久见”。
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