长租公寓作为地产存量市场的新兴产品之一，受到各大地产商、酒店公司的青睐和追捧，目前已有大量产品面世。睿信咨询认为，当前国内市场上的长租公寓产品从房源获取和运营模式角度来看，可分为集中式和分散式两大类。
集中式长租公寓
公寓运营商拿下整栋或整层物业，通过统一的设计、改造、装修，注入运营商品牌后对外出租，并提供一定的增值服务。
集中式公寓多以公寓、工业改造房、快捷酒店改造为主要房源获取手段，房源本身即有较好的分段，方便做出隔间；对外则整间整套出租，房间之间相互影响较小，同一房间一般能实现两人居住。
由于集中式公寓是整栋或整层进行管理，通常有一定的公共空间。运营商会利用公共空间提供公共服务，如公共厨房、会议室、洗衣房、茶吧、放映厅、台球室、健身房，并组织各类公共活动等，注入一定的社交或主题元素。
在运作模式方面，自持物业（收购）的模式沉淀资金太大，一般很少有运营商采用该模式，而是采用前期投入少，易扩张的租赁物业模式。租赁物业一般是与物业持有者签订5-10年租约，每隔几年上涨一定租金。而对租客最长1年一签，续租涨价可能性较大，如此模式设计，公寓商可较准确测算未来收益水平。
分散式长租公寓
公寓运营商在市场上获取分散房源（一般是住宅小区的出租房），通过统一的设计、改造、装修，注入运营商品牌后对外出租。
分散式公寓大部分是从个人房东手中租赁闲散房源，以“N＋1”（一般是将客厅改造成隔间）的模式进行隔间改造后出租。房屋内的租客一般会共享厨房、卫生间等套内空间，生活相互影响程度也较大。并且，分散式公寓的房源来源异常分散，通常并没有可供企业利用的公共空间。
两种模式对比
集中式公寓、分散式公寓各有特点，企业在进入行业时，一定要根据自身条件和状况进行模式选择。
集中式公寓的资产增值效率更高：集中式公寓对资产是整体收购或整体租赁，统一管理，能发挥协同效应，对于商办物业、工业厂房具有明显的提升溢价作用；而分散式公寓则更有利于个人房东获益（房屋空置风险由公寓运营商承担）。
集中式公寓对运营商的改造运作能力要求更高：集中式公寓会涉及到旧楼改造，一定程度上公寓运营商相当于小型开发商，要对于楼宇要有充分的理解；而分散式公寓并不存在这种情况，初期发展难度相对较低。
分散式公寓对管理能力要求更高：集中式公寓房源集中，服务半径小，管理难度相对低，人员配比不高（一般百间房配1个房管员）；而分散式公寓的房源异常分散，服务半径较大，人员成本耗费大，在这种情况下，信息化管理手段的应用就更为重要。
分散式公寓房源的选择灵活，选择面宽：分散式公寓产品层次丰富，跨度大，租客选择面更宽，潜在客户更多，市场容量也相对较大；而集中式公寓对房源要求较高，合适选择的房源相对较少。
集中式长租公寓的选址模型
集中式长租公寓的选址要求，需要考虑的因素更为复杂。一家集中式公寓门店能否盈利，90%取决于门店选址，特别是物业租赁成本的高低。
1）物业产权：物业的产权一定要清晰，有房产证或国家认可的其他证明；若是中间方运营转租的，一定要有合法的转租手续；特别是要确定物业没有抵押或查封。
2）物业地段：物业位置，或是靠近轨道交通或公交站点（步行时间不宜超过15分钟），或是靠近大型工业园区、创业园，或是靠近大学城、成熟商圈等；且物业周边步行范围内有菜市场、银行、餐饮等日常生活配套设施。
3）物业类型：可以选择独栋或整个层面的物业，具备改造条件的旧厂房、仓库、工业园区配套房屋，最好是传统经济型酒店、家庭旅馆、浴场、会所等物业。
4）租约条件：合适的租赁面积在3500㎡-10000㎡之间（租金特别优惠可另外考虑）；租期一般为10--20年。
5）硬件条件：单层装修后净高不宜低于2.6m；有露台可以做晾衣区；有不低于100㎡的公共空间（市中心物业可以另考虑）；外立面有可做广告牌的展示空间。
6）财务测算：集中式公寓的财务测算一般采用“433”模式，其中，“4”指拿房成本，即拿房成本不超过项目总租金收入的40%；第一个“3”指装修成本，即装修成本要控制在项目总资金输入的30%；第二个“3”，则是最终运营成本费用和毛利。
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作者：韩志方