今天（6月20日），从香港传来一个大消息：香港政府的“第三把手”——财政司司长陈茂波对楼市发出了严厉警告。
“据彭博社报道，陈茂波说：香港房地产市场处境危险，很容易出现回调。他还表示，没人知道调整将有多深或适宜的调整力度。
为什么香港楼市很危险？陈茂波认为主要是两大原因：
第一，目前香港楼市基本上是全球最贵；
第二，香港没有独立的货币政策，港币跟美元是联系汇率制，也就是说，香港只可能保汇率，不可能保房价。当美元持续加息的时候，香港只能跟随。
众所周知，最近几年来，香港楼市不断上涨。今年以来，更出现了两个极端案例，和一个令人瞠目的新趋势。
案例一：5月16日，在香港中环美利道地块拍卖中，诞生了所谓“史诗级地王”，这块商业办公用地的楼板价达到54万港币每平米，相当于北京、上海同类地块的10倍。
案例二：6月，在港岛西营盘维港峰住宅区，一个稍微特殊点的停车位以518万港币成交，折合人民币每平米25.8万元。
新趋势：在2017年香港住宅用地的拍卖中，包括李嘉诚、李兆基在内的香港地产巨头被全面挤出市场，所有住宅地块全部落入内地开发商手中。我此前预言的“香港开发商将无法在香港买到土地”的局面，将全面到来。
从两个极端案例，可以看出当前香港楼市面临着巨大的上涨压力，事实上港府不断出台各种“辣招”，以遏制炒房热。在香港，当地人购买二套房，内地人购买首套房，仅印花税就达到房价的30%。但这仍然遏制不住购房者的热情。
为什么香港楼市会出现巨大的上涨压力？
其实上面那个“新趋势”再清楚不过地告诉了我们问题的实质：香港房价上涨，固然有供应量小的，港人实际需求旺盛的因素；更主要的因素是，热钱涌入的压力巨大。
但由于中美贸易存在巨额逆差，所以在特朗普政府的制约下，人民币汇率无法市场化。近期，还出现了升值现象。
禁止普通民众在海外投资，严格限制企业在海外投资，无论是居民家庭还是企业，都有强烈的配置海外资产的愿望。而香港是内地资金出境的第一站，港币资产被内地投资者理解为准美元资产，有强烈的购买欲望。
比如最近有报道说，让腾讯利润大幅上升的游戏“王者荣耀”的关键人物——腾讯副总裁、腾讯互动娱乐天美工作室群总裁姚晓光，在拿到大约2亿元年终奖之后，马上花了9800万港币在香港买入一套200多平方米的复式住宅，涉及税费1470万港币。
事实上，内地富豪在香港购房是不计价格的，而且专门买最贵的房子。在他们看来，现金才是最危险的，变成香港的砖头瓦块才能真正保值。因为香港的砖头瓦块，就是准美元资产！
那么，香港楼市真的像陈茂波说的那样危险吗？我觉得最大的危险其实未必是美元加息，和由此带来的香港加息。这当然是利空，但只要内地资金稍微增加一点，就足以抵消这个利空。
最大的风险来自中央的政策。内地资金南下香港，把“抢奶粉”变成“抢房子”，这对于香港的杀伤力将更大，也更容易引发民间的不满。
因此，中央政府必定会管控内地资金涌入香港楼市，甚至可能不惜通过一场下跌来教训这些资金。这时候，内地政策变化如果跟香港加息结合起来，就可能引发香港楼市的剧烈波动。毕竟，香港是一个资金来去自由的经济区，还是一个“只会优先保汇率，不会优先保资产价格”的自由港。
在6月15日美联储宣布加息之后，香港已经宣布跟随美联储加息0.25个百分点，而中国央行则按兵不动，由此可见两地货币政策的不同。
德银最近有报告认为，未来10年香港房价可能会跌去一半。德银的理由是，香港人口正在老龄化，而房屋供应量会增加，未来香港的房屋空置率将会由4%上升到9%。
这个预言会兑现吗？我觉得难度很大。因为政策都不是静止不变的，香港固然有老龄化的问题，但内地有多少人希望移民香港？而香港对于内地移民，一直是严厉管控的。香港目前的人口密度，只有深圳的60%，只要移民政策稍微放松，将有大量人口涌入香港。
而且，未来将有越来越多的资金，会千方百计进入香港。对这些资金来说，进入香港就是胜利，买到房子就是胜利，至于价格，他们是不考虑的。
香港楼市进入疯狂时刻
恒基兆业旗下子公司耀基发展有限公司以最高价232.8亿港元拿下香港中区美利道一块商用地，该地块无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录 。
该副地块位于香港中区美利道的内地段第9051号，占地面积31,000平方呎（2,880平方米），最高可建楼面面积达465,005平方呎（43,200平方米）。
换算成内地的楼板价：
约540,000港元/平方米
约47.4万人民币/平方米
每亩地价大概47亿人民币
去年，上海拍出全国最贵地王，地块位于静安区中兴路，楼板价不过10万出头。
据悉，该幅美利道商业地批租时间为50年，现址为美利道多层停车场大厦，已在本月关闭，前身曾作为廉署总部、公众停车场用地。
有报道称，美利道地块的推出可谓“二十年一遇”，是香港政府于1995年招标出售中信大厦现址后，首幅推售的中区商业地块。
该地价打破地价打破鸭脷洲利南道临海住宅地于2月录得的逾168.55亿港元，成为香港史上最贵地王。
此次参拍的公司包括恒基兆业，长实地产，九龙仓，恒隆地产，南丰发展，华人置业，新鸿基，及信和置业、新世界发展联合体，香港本地企业占大头，内资仅有中渝置地和世茂房地产。
而同时拍卖的九龙启德住宅用地则吸引了万科、龙湖、合景泰富、深圳（楼盘）控股、龙光地产等内资，由此可见，中资房企对于香港住宅地更有兴趣。
恒基兆业地产副主席李家诚表示：
会将项目打造成继中环国际金融中心后又一标志性的商厦。他说，现时中区写字楼需求殷切，空置率非常低，每呎租金可观，投得的地皮价钱合理，预计项目约于2022年建成，总投资额逾260亿元。
上图中的矮楼，就是新地王所在地，背后就是有“大砍刀”之称的中国银行香港总部大楼。
虽然“香港新地王”在香港反响一般，但在内地却造成了空前震撼，这超出了很多人的经验范畴。在一般内地居民眼中，香港最近几年比较衰，两年前楼市还爆出了地价下滑的新闻。
另据报道，香港中环上一次出售商业地块是“国际金融中心”地块，由恒地以及新鸿基地产等财团于1996年夺得。国际金融中心第一及第二期平均楼面呎价2300港元，即2.4万每平。也就是说，中环地价在过去20年上涨超20倍。
那么问题来了：香港的商业办公用地，为什么价值超过住宅，也远远超过北上深的商业办公用地？
第一，香港中环在全球写字楼市场具有超然的“至尊王者”地位，高地价、高租金一直是常态。
根据仲量联行的最新数据，香港中环片区的甲级写字楼租金遥遥领先伦敦西区和纽约中城区。按照每平方英尺的年租金计算，香港中环为302美元（折合每月每平方米1866元人民币）、伦敦西区为197美元、纽约中城区为194美元。
每月每平方米1866元人民币，这个价格超过内地一线城市很多旺区街铺的价格，令人叹为观止。香港中环片区写字楼价格之高，让很多跨国公司都难以承受，连摩根大通都把办公室迁往了九龙东地区。
近年来，中环、金钟、湾仔地区写字楼市场出现了一个显著的变化：内地企业不断把区域总部迁移到这里，抬高了租金价格，降低了写字楼空置率，把很多西方跨国公司挤了出去。民生银行、上海银行等出手阔绰，一租就是一整层。而恒大地产、光大控股则整栋购买写字楼，一出手就是100多亿。
在旺盛需求的推动下，香港甲级写字楼的租金一直处于跳涨的态势之中，这是此次单价地王出现的大背景。
第二，这幅土地的确非常稀缺，中环地区已经22年没有商办土地出让。而这块地的位置又非常好，处在中国银行香港总部大楼对面，距离香港政府大楼、美国驻香港领事馆、汇丰银行总部都不超过500米。
第三，香港近期有重大利好。
今年7月1日是香港回归20周年，央行昨天刚刚宣布了“债券通”将开通，接下来中央会出台“粤港澳大湾区”的规划，香港的金融、航运、商贸等中心地位会进一步加强。而去年下半年以来，香港的楼市、股市都有走强的迹象。
第四，内地资金在加速流入香港。
在人民币贬值预期下，海外资产配置成为近年来的热点。香港是中国联系世界的重要经济门户，也是内地资金出来的第一站。更何况，“深港通”、“沪港通”是少有的内地资金合法投资海外的渠道。所以，内地热钱近年来蜂拥流入香港，迫使香港多次出台楼市调控政策。我此前在专栏里预言过，弄不好香港本地的开发商将被挤出香港的土地拍卖市场，因为内地的开发商更有钱，而且面临着资产荒。
那么，香港此次土地拍卖，是不是预示着内地商办用地将面临一个价值大发现？因为北上深的住宅价格，已经有接近香港的迹象；但北上深的商办物业价格，距离香港显然差距巨大。
我的看法是：由于内地一线城市商办用地供应量太大，物业的库存太大，再加上近期政府的打压，所以在北上深“甲级写字楼只有高档住宅价格一半”的局面，可能长期存在。
但香港的这次土地拍卖提醒我们：商办物业价格跟豪宅的长期倒挂，早晚会发生变化。至少这种差距不能再拉大了，因为两者的租金回报率已经出现了逆转。
此外，这次土地拍卖还告诉我们：一线城市的土地是稀缺的，上涨是常态；一个城市的房价里，不仅有发展机会、环境、公共资源的溢价，还有制度的溢价。香港的高房价里，就有明显的“完善的市场经济制度溢价”。