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壹|NO.1

资金奔流,楼市汹涌,光下房地产的泡沫都是金色。调控重拳,紧急刹车,遏止住人们对房地产的狂热窥视。

疯狂和激情褪去之后,此时厦门楼市上充斥着涨和跌的两种声音,那么房价到底要怎样才能降下来?

1.硬降

对新房销售价格、对住宅用地价格进行限制。限价已经成为目前调控的主流手段,厦门新房的销售价格已7、8个月没有涨了。低价地项目的销售价格被摁住了,那么高地价楼盘就肯轻易亏本卖吗?

厦门目前土拍采取的是限价+竞配模式,依然未能阻挡开发商的拿地热情。于是土拍模式升级:限价+竞配+一次性拿预售,不给开发商任何涨价的余地。

如果这招不管用,肯定会继续升级土拍模式,总之这个降地价不可能一次完成,任重而道远。

2.供地

近几年来,厦门楼市一年的新房去化量在300万方,住宅用地的供应仅有100多万方,连年的缺口加大了供需矛盾。

要完全解决这个问题,一年的供应量至少要在300万方,而且要连续3年的放量供应。因此,增加这么大的供应量绝非易事。

而且土地是不可再生的资源,不可能长年放量,但是开发商的规模还在不断扩大,尤其是都普遍看好一、二线的房地产的市场。

因此,厦门只要一有住宅用地出来,不管是本地房企还是外来大鳄都蜂拥而上,得多少地才能喂饱他们呢?

3.加息

看一下厦门各银行最新的房贷利率,信贷的绳索正在勒紧:

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仅是如此,已获得贷款的人无须担心,持有成本不增加,大部分二手房东不会急着抛售手中的房产。

房地产的泡沫都是钢做的,不主动刺破就很难破,加息才是刺破泡沫的利刃。加息使得已获贷款的人月供提高,将存量房变成烫手的山芋。

但是这一招涉及甚广,目前调控现在以收缩流动性、减少个贷为主,抑制住泡沫膨胀。

现在厦门房价想要疯是不可能了,会不会大跌?可能也没这么容易!

贰|NO.2

首先,你必须承认,你已经错过了厦门楼市的一个黄金期,在那个刚刚过去的5年,你就算是一个外地人,只要努力都会轻易找到机会置业。

其次,在调控周期内,厦门房产的投资将绝对是一个中长线的行为,短线爆炒几乎没有可能,因此我们必须放眼3-5年来看待厦门楼市

过去的历史经验告诉我们楼市的板块涨幅差别很大,例如2015年初的时候翔安的马巷房子均价1.2万/㎡左右,新店房子1.4万/㎡左右,如今马巷均价涨到了2.2-2.6万/㎡左右,而新店飙到了3-3.6万/㎡。

这样的例子还有很多,房价鸡犬升天的局面不在,分化趋势加剧,那么你现在买的房子是价值洼地还是深坑呢?

我想一些数据和现实会成为你做判断的依据。我们通常将楼市分成了六区22个板块:

厦门岛内几乎是存量房市场,土地出让基本分布在岛外。这样的情况与北京、上海很像,内环已鲜少有住宅用地供应,土地都在外环

外环、郊区不仅地价高企,且房价涨幅惊人,这是城市发展和房地产开发的结果。因此,北京和上海就出现了一个很有趣的现象【全世界最贵的郊区】。

厦门的岛内已基本饱和,跨岛发展成为了时代主流,我们最安全的做法就是顺势而为。随着土地、城建、地铁的开发,岛外存在着发展的空间,楼市“抬轿子”“水涨船高”的现象一定还会继续上演。

2016-2017年出让的住宅用地,要在2018-2020年陆续推入市场,看一下这些地块的分布:

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海沧土地出让较少,且分布分散,马銮湾板块也仅有一幅住宅用地出让,热度有所下滑。

集美土地出让量较大,去年灌口已有2幅住宅用地出让,今年计划新增3幅,周边楼盘有龙湖嘉屿城/嘉誉、龙湖新壹城、联发欣悦湾、招商莱顿小镇、翔鹭湖畔学府。

杏林湾将有2幅极为优质的住宅用地成为2017土拍的最大看点,周边的楼盘有住宅园博1号、国贸天悦、龙湖春江郦城、华润橡树湾、中航城国际社区。

同安土地分布在老城和环东海域,老城发展饱和,环东海域发展前景较好,已出让了5幅住宅用地,周边楼盘有保利叁仟栋、金都海尚国际、特房银溪墅府、国贸金沙湾、恒亿尚品湾、溢翔首府、欣盛丰森林海等。

翔安南部(新店-新城)是绝对的供地主力,已经出让了9幅住宅用地,计划还将有5幅地块出让,这些地块周边的楼盘有阳光城翡丽湾、明发半岛祥湾、世茂御海墅、首开领翔国际、禹洲卢卡小镇、首开领翔上郡、美地雅登等等。

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杏林湾、灌口、环东海域、翔安南部的房价得到土拍的支撑,这些板块的地价已超过了房价,楼面价甚至超过了周边房屋售价的10%-20%。

叁|NO.3

2016年高房价可以说是一种货币现象,偏金融属性。2017年开始,房子是“用来住的、不是用来炒的”的定位愈发明显,回归到居住属性。

我们在说在价格洼地入手,并非价格越低就是洼地,而是它目前房价与未来价值的匹配程度

首先,再次重申厦门买房的【安全区】范围:距市中心30公里辐射圈内,通勤时间不能超过1小时!

再来,厦门岛外的交通就是第一资源,交通优势越突出,未来的价值也就越大。

杏林湾不仅有杏林大桥、厦门大桥连接岛内,不堵车的情况下,驾车10分钟可以进岛。

1号线作为厦门首条也是最重要的地铁竖着穿过杏林湾,2-3个站即可进岛,十分方便快捷。6号线从杏林湾横着穿过,与1号线形成十字交叉,奠定了岛外“交通枢纽”的地位。

灌口有集灌路、灌新路两条快速路,极大地缩短了达到马銮湾、杏林湾两大新城的距离。地铁4号线穿过灌口,可直达厦门北站和翔安机场。

环东海域暂时没有任何桥梁与地铁直接与岛内相连,但是相比同安其他板块,交通已经是最为便捷的。有BRT与岛内连接,滨海西大道快速路连接集美大桥,还有地铁6号线经过。

翔安南部(新店-新城)依托于新机场,有密集的地铁布局,不仅有翔安海底隧道,第二东通道(翔安大桥)的前期工程也已启动,交通的优势和地位不断提升。

现在买入是高位接盘还是低位抄底?买房真没必要太较真,不要去试图寻找房价的“最低点”。

自己能够承受得起的价格就是“最低点”,未来还有增值空间,那现在就是“洼地”。

很多人说“厦门房价长期看涨”是一句正确的废话,因为短期看政策,中长期还是看资源和人口,大量需求的存在是支撑房价长期上涨的趋势。

资金和政策是影响楼市的两个核心变量,现在这两个风向变了,场内的成交、价格、情绪等都会发生变化。

不要被【大涨大跌】的大众思维所裹挟,投资者要放低回报心态,量力而行,做好3-5年持有的准备;自住买家,现在你有钱就买,差点就借,差太多就等,没钱就赚!

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厦门楼市疯牛时代已终结,你是继续跟风抢房还是会理性选择?欢迎留言讨论!

┃文章作者:王培

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