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孙杰:该是打通三类住房产权壁垒的时候了

上海证券报·中国证券网06-16 01:27

  (作者系中央党校经济学博士后)

  由于我国的住房产权制度三轨并行,影响保障性与财产性两大功能的发挥。因此,需要从供给侧推进住房产权制度的改革。这是构建住房基础性制度的“牛鼻子”,是我国住房改革的“帕累托改进”,化弊为利,不存在负外部效应,改革阻力小,应尽快推进。

  新兴工业化国家的发展经验表明,一个健康的住房制度应具备两大功能:保障性功能与财产性功能。作为前者,政府能为中低收入家庭提供基本住房服务,缓解转型社会的居住痛点。作为后者,住房作为家庭的重要资产,伴随经济增长应具有一定的增值功能,新兴国家因此逐渐形成庞大而稳定的中等收入群体,他们成了社会稳定和谐的中坚力量。由于当前我国的住房产权制度三轨并行,这两大功能并没有完全发挥好。因此,需要从供给侧推进住房产权制度的改革。

  从产权角度划分,我国目前城镇住房有产权类住房、不完整产权类住房、保障类住房等三大类。产权类住房是指具有分户的不动产登记证书,可以落户和交易的住房,包括普通商品房、限价商品房、自住商品房等。这类住房的产权最清晰,交易性和流动性最强,是当下我国房地产市场的主体。不完整产权类住房以新建租赁房(主要指增量租赁房,即土地用途为租赁住宅用地,在土地出让年限内只能出租不能出售的租赁房)为典型代表,通常只有整栋建筑产权证,没有分户的不动产登记证书。根据现行政策,租赁住房在存续期内必须由企业自持,只能出租,不能出售。不完整产权导致租赁住房不能落户、交易和抵押,承租人也不能享受教育、医疗等基本公共服务。保障类住房主要由公共租赁住房组成,通常由财政拨款建设,所有权归政府,分配对象为低收入家庭。虽然公租房有效解决了低收入群体的阶段性住房困难,但保障房产权属性最弱,没有分户的不动产登记证书,不能交易和抵押,因此这类住房完全不具备财产性功能。据统计,全国公租房超过1100万套,其中政府全额投资的约占80%,共计850万套以上。

  商品房、租赁房、保障房之间的产权性质迥异。这种三轨并行的住房产权制度,在实践中产生了诸多负面后果,诸如政府住房保障能力大幅下降,大量投资形成沉淀资产导致巨大的浪费等等。

  三类住房的产权差异,也使政府无法在不同类型住房之间调丰补歉、相互调剂,全社会住房资源无法实现共享,降低了政府的住房保障效率。此外,政府承担保障房建设,庞大的财政支出压力也日益不堪重负。保守估计,政府仅用于公租房建设的资金就超过2万亿,加上配套基础设施和营运维护费用,财政压力进一步加大。

  由于租赁房和保障房的产权不完整,在金融上难以进行资产抵押和证券化。换言之,产权的缺失导致流动性丧失。其后果,不但社会资本和市场化企业失去了投资兴趣,而且大量的投资造成资产沉淀,资产沉淀形成僵尸资产,导致资源的巨大浪费。

  基于上述分析,笔者认为,住房产权制度改革的思路,应是打通产权类商品房、租赁房、保障房之间的产权壁垒。具体而言,大致可分为六步实施:

  第一步,取消土地划拨方式和集体土地作价入股方式。所有类型的地块均采用“招拍挂”的市场化方式出让,从源头上确保土地的产权清晰。

  第二步,改变财政出资的投资方式。采用公开招投标的方式,引入社会资本和市场化房地产企业进入租赁房和保障房领域,切实减轻财政负担。

  第三步,向租赁房和保障房赋权,这是住房产权制度改革的关键环节。租赁房和保障房在规定期限内(如15年),只能出租,不能出售。超过规定期限,给予这两类房屋租赁者的产权选择权,可以转变为保障性商品房,赋予这两类房屋产权明晰的商品房本质。

  第四步,充分体现保障性商品房的住房保障属性。将安置对象严格限定为低收入无房家庭,要坚持保本微利的原则,以成本加成的低价(而不是市场价)向低收入家庭出售。

  第五步,保障性商品房再次交易后转变为普通商品房。低收入家庭在经过一定期限后(如5年或8年),可按照商品房的市场价格,将保障性商品房上市出售或交易,转变为全产权的普通商品房。如果房屋有价值增值,需要向政府补交一定的价差(如30%)作为房价收益补偿款。

  第六步,政府通过动态的、阶梯式的年度土地供应计划、赋权规划、期限转让规定等,实现全社会的商品房、租赁房和保障房的持续供给和有序调剂,有利推进住房的供给侧结构性改革。

  此外,对存量租赁房和公租房,也可参照上述改革思路,通过补交土地出让金、房屋赋权、定向配售等环节,给予住房完整的产权属性,真正实现住房的保障功能和财产功能。

  产权制度改革,是构建住房基础性制度的“牛鼻子”,是住房改革的“帕累托改进”,化弊为利,不存在负外部效应,改革阻力小,应尽快推进。对低收入家庭而言,可通过“先租后售”的方式,低成本获得家庭第一套住房,实现家庭财富的增值,有助于形成稳定而庞大的中等收入群体;对市场化房地产企业而言,投资租赁房和保障房,能实现稳定、合理、有明确预期的利润,但能大大激发社会资本的入市热情;对地方政府而言,一方面,借助社会资本,培育和发展住房租赁市场和公共住房市场,推动了我国经济的市场化进程;另一方面,切实减轻财政支出负担,有效提高了住房保障能力;对资产而言,具有完整产权的房屋,通过抵押、担保、证券化,大大增加了资产流动性、收益性和安全性,盘活了存量资产,提高了投资效率。

原标题:该是打通三类住房产权壁垒的时候了

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