导读
随着房地产调控的推进以及货币环境的收紧，关于“楼市变天”的消息不绝于耳，楼市究竟变天了没？在多重调控因素叠加下楼市又会如何走？
走过限购限贷的传统线路，多地楼市开始探索针对销售端的调控手段，或直接限制销售价格，或为房屋“转手”设置时间门槛。
在业内人士看来，楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，未来实施限售城市或超过50个。
看点
01
万科不小心暴露了楼市的真相！
最近刚刚化解了股权纷争的万科，不经意间泄露了楼市未来发展的“天机”！
据澎湃新闻报道：澎湃新闻看到的一封由万科集团人力资源部于今年6月1日发布的内部邮件显示，“面对地产‘黄金时代’的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。”
据澎湃新闻，万科内部人士随后向澎湃新闻确认了上述邮件的真实性。
万科能够长期在地产行业中领跑，很大程度上有赖于其采准地产行业周期步点的能力。这种嗅觉上的敏感，可以说既是对市场情绪的一种准确捕捉，也是对政策惯性的一种深刻体会。正是因为万科的这种风向标作用，所以，历来万科发出关于行业发展的表态都是值得大家好好琢磨的。
其实，万科早就觉得地产行业黄金时代过去了，按他们的说法，行业进入了白银时代，然而，本次公开信，万科竟然又一次强调黄金时代结束，这似乎就有点不同寻常了。
这种措辞的“再强调”只能用业绩的变化来解释。5月，万科业绩出现大幅度的下滑：数据显示，2017年5月，万科录得今年以来月度最低销售额，为358.9亿元人民币（单位下同），同比减少1.35%，环比大跌14%；销售面积242万平方米。
所以，从对外到对内，措辞一致，都认为地产行业黄金时代结束，足以说明，万科对楼市后续发展的悲观预期！
看点
02
北上广房价环比出现下降
6月12日中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的监测数据显示，2017年5月一线城市北京、上海、广州的房价环比出现了下降。
上述城市5月房价中位数分别为每平方米61685元、54458元、22273元，分别比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。另外一个一线城市深圳房价中位数为每平方米50423元，同比上升0.5%。
一线城市一些周边地区房价也在下降。其中5月天津、石家庄、佛山、廊坊房价中位数分别下降了4.2%、0.48%、9.1%、8.4%。
如果按照房价指数来看的话，5月一线城市北京比4月下降4.09%，天津下降1.97%，深圳下降0.36%，上海上升0.44%。京津冀5月房价环比下降4.22%，廊坊下降8.54%。
房价指数（BHPI）由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据采自互联网的数百万条存量住房实际成交价数据，利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。
住房大数据监测发现，在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。北京房价环比出现首降，环京房价出现大幅下跌。但5月重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅仍然偏高。
业内人士认为，京津冀房价下跌，源于政府对住房投资需求的严厉管控。北京不仅要求“认房、认贷、认商、认离”，还调整了入学政策，对学区房炒作精准打击，环京各城市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。
据天风证券数据统计显示，截止2017年4月，一二线城市整体来看，多数城市年初至今价格普遍上涨10%以内。
截止2017年4月，一线城市中的北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房价涨幅超过10%，深圳房价年初至今负增长。
4月一二线城市新房销售面积和价格变化
猛然失血的楼市，让一线城市的交易骤降：
上海：在整个2016年经历了较大幅度的价量上涨之后，2017年的上海二手房交易面积连续负增长。
深圳：在2016年6月之后，交易量就开始了负增长。2017年4月，深圳交易量同比-67%，价格同比5%。
北京：2017年以来二手房成交面积已经连续负增长。
广州：是一线城市中唯一没有出现交易量负增长的城市，但交易价格同比仅为6%，向深圳收敛，远低于北上。
（数据来源：中指研究所，天风证券研究所。文末附北上广深二手房量价走势图）
从目前种种迹象来看，2017年，房贷市场再出现2016年般的暴增情况的概率几乎为零。
一个个信号渐渐浮出水面，越来越强化一个判断：楼市的黄金时代，的确已渐行渐远！
看点
03
36个城市限售，新房转手或等四五年？
虽说房地产商只是暂时被冻结住，不过这个冻结时间或许比之前都久，规模小一点的很容易被冻死。
今年3月的限售政策，迅速成为全国楼市调控的主流，甚至出现了“一日三地”齐限售的情景。5月20日，长沙、无锡、嘉兴三地相继出台限售政策，进一步加强楼市调控力度。
据中原地产研究中心最新统计数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。
尽管都是限售，但各地在政策细节上的考量却略有不同。
首先是限售年限的差别，大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让，且前提都是在限购的区域内；而保定白沟新城则将禁售期定为5年，时间较长。
其次，在限售对象方面，杭州明确限售对象仅为企业，提出企业购买杭州限购区域住房需满3年方可上市交易；保定白沟新城等地政策限制的是非本地户籍居民(家庭)；广州、无锡则对居民和企业售房设置了不同的“禁售期”；当然，多数城市的限售政策则面向的是全部住房交易对象。
未来在这些城市买新房，或许要在4-5年后才可出售。”中原地产首席分析师张大伟表示，由于限售城市很多还是以新房交易为主，从签约到拿到不动产证普遍需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转手”周期明显被拉长。
看点
04
楼市“去杠杆” 利好刚需购房者
“事实上，限售就是楼市的‘去杠杆’政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照4-5年的交易周期，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”中原地产首席分析师张大伟直言。
即使现在在限售城市购买新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位业内人士认为，限售明显打击了投机投资需求，降低房地产市场的投资属性，影响了炒房者短期获利的可能性。“对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大”。
短期投资风险增加，反过来看，对准备长期持有的刚需购房者却是利好。同策咨询研究中心总监张宏伟就表示，限售保证了市场的稳定发展，未来真正有需要的购房者才会买房，有利于楼市长期平稳发展。
看点
05
多位专家表示：楼市将全面降温
随着调控真政策的层层加码与货币环境全面收紧，楼市下一步会如何走呢？
上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与流动性紧缩，而这属于房地产业的外部环境！
中原地产首席分析师张大伟预计，在房贷利率全线上浮下，购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。
独立经济学家马光远称，北京房价下半年开始出现下跌也是合理的，因为交易被锁定，价格被锁定，流动性被锁定，这个市场不调整是不可能的；总体而言，去年的热点城市，绝大多数属于政策非常严厉的调控区域，如果政策坚持到年底，这些区域房价降温是必然的。
综合整理自暴财经（ID：icaijing123）暴哥、Wind资讯（windzxsh）、杨红旭楼市研究、北京商报、中国经济网、21世纪经济报道、第一财经资讯（yicainews）、天风证券研究所、财富大管家、九点半财经。声明：本文仅供参考，不构成投资建议，如有问题请后台留言，谢谢！
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