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开发商任性拍地,凭什么让购房者买单?

subtitle 楼三姐05-19 12:16 跟贴 422 条

  去年东莞拍出的多宗高价地,让许多人坚信东莞的房价不会跌,这也是许多开发商和中介人士向市场宣扬房价会继续上涨的一个重要因素。然而,房价虽然和地价有一定的关系,但是一定是由地价决定的吗?当面粉价高于面包价时,新做出来的面包却不一定能够卖出比原来的面包更高的价格。

  从上一轮2007年土地交易热潮来看,根据东莞中原的统计,2007年开发商高价拍下的地块当中,仅有一宗是赚了钱的,其它的地块销售情况并不好。其中有一个很突出的案例,2007年的一宗高价地历经十年开发后,目前仍然在售,而且定价比周边项目要低。这在东莞并不是个案,在2007年高价地项目当中,有的项目要么是不赚钱,要么是销售周期长达七八年,要么是迟迟不开发,最后转手其它房企,而接手的房企也直到前两年市场好转,才能够全身而退。从东莞的楼市历史来看,地价并不是决定房价的唯一因素。

  去年,东莞进入了第二轮土地市场交易热潮。但是从地块来看,这些地块的起拍价并不高,不少起拍楼面地价在2000元/平方米左右,但却最终被拍出1万多元/平方米的楼面地价,拍出高价的主要原因是“僧多粥少”,多家品牌房企竞争,在激烈的竞争中抬高了地价。同时,也出于房企对于市场的策略需求,如借拍出高价地来抬高同一区域楼盘的定价,以获得更高额的利润。

  针对市场的火热情况,今年3月21日,东莞市政府发布房地产新政对限购政策进行加码。新政提出,加强全市房地产用地规划调整,适当增加住房用地比例。供应偏紧、库存量少的区域,增加住房用地量,商品住房库存量较高的区域,控制住房用地供应量。从源头上改变“僧多粥少”的局面。

  东莞新政还提出,申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等,东莞中原认为,这将对开发商的资金实力和要求更高,政府将会严格监管企业购买土地的资金来源,打击开发商加杠杆购地的行为。

  与此同时,紧锣密鼓的“三旧改造”正在进行当中,今年东莞主城区就有多个三旧改造住宅项目入市,城区住宅供应量不断增加。此外,今年东莞还将大力推进东城黄旗南片区、万江龙湾片区、麻涌滨江片区、茶山东岳-珀乐片区、樟木头樟洋片区等5个连片组团式改造试点,进一步改善此前供应量紧缺的局面,抑制房价的快速上涨。

  当然,这一切的改变将是长期的、漫长的。而对于去年拍下高价地的开发商而言,他们所面临的问题迫在眉睫。在市场转入淡季,进入买方市场的情况下,今年的困局正是去年的任性带来的后果。在笔者看来,开发商任性的拍地行为和投资客跟风买房时的性质是一样的,因为看好后市而在市场行为下高价拍地,就要有心理准备去面对政策收紧、供应量增加、利润减少甚至亏本的风险。投资客也一样,面对房价快速上涨时能够获得巨额的回报,而当市场下行,房价下跌,被套牢的风险也需要自己去承担。投资客因为房价下降而退房自然是无理的要求,而开发商任性拍地,自然也该由自己去买单,承担后果。

  文: 广州日报 楼三姐

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