网易logo

佛山一路攀升的高地价,终于停下来了

金羊网-新快报 05-19 07:06 跟贴 186 条
继广州后佛山首现竞自持拿地,楼面地价15666元/平方米。

  继广州后佛山首现竞自持拿地,楼面地价15666元/平方米

  继四月底万科、五月初融信在广州竞自持拿地,5月17日下午,佛山禅城区祖庙街道年内首宗地块开拍,广州华发有限公司以13.45亿元总价+2.1750万平方米配建人才住房+1.6750万平方米计容自持面积拿下该地块,折合楼面地价15666元/平方米(未算计容自持部分),成为佛山自持拿地首例。与近年佛山拍地情况相比,此次成交地块楼面价趋于合理,新的土地竞拍方式对调控高地价初显成效。至此,广佛两地都开启了“竞自持拿地”的时代,限期内不得销售的自持用地无疑也考验着开发商们的经营运作。

  A抑制高地价初见成效

  近两年,佛山老城区祖庙商圈都没有商住地推出,此次竞拍地块占地面积近2.7万平方米,前身是佛山市第二针织厂,位于祖庙街道与张槎街道交界,距祖庙门前广场约1.5公里,近白燕公园、白燕市场、白燕小学,2公里范围内有佛山妇幼保健院和佛山市中医院,配套设施完善,生活氛围浓厚。地块总起拍价为7.53亿元,吸引了华润、龙湖、碧桂园、招商、保利等14家开发商参与竞拍。为防止高价地出现,佛山政府在出让条件上予以限制,采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”四步走的方式。经过两个半小时92轮报价,华发以13.4542亿总价和2.1750亿万平方米配建面积及1.6750万平方米将地块收入囊中。

  扣除配建面积,该地块折合楼面价格1.5666万元/平方米(未算计容自持部分),在佛山近两年拍出的地块中不是最高。2016年11月24日,佛山禅城区奇槎片区地块被五矿地产拍得,折合楼面价1.5885万元/平方米,紧接着的28日,同片区的另一地块被绿城九龙仓置业有限公司拍得,折合楼面价1.6632万元/平方米,刷新纪录。可见,土地出让方式的限制有助于让低价保持在合理区间,从而有利于房地产行业健康长远的发展。

  记者从相关公示资料了解到,该地块规划用途为二类居住用地,兼容商业、商务、娱乐康体用地。其可建计容建筑总面积为10.7634万平方米,兼容的商业商务娱乐类建筑的计容建筑面积不超过2.1526万平方米,出让计收出让金的地下车库建筑面积为3.0695万平方米。后期需配套物业管理用房、配电房、通信基础设施、社区公共服务用房等设施,其中通讯基础设施、社区公共服务用房产权属政府,且建成后无偿移交。

  B祖庙商圈一手楼断货

  有数据统计,截至4月底,祖庙片区新增住宅供应为零,库存仅余6.88万平方米,去化周期不足2个月。此次拍出地块虽属于祖庙商圈,但所属区域内土地多数通过旧改获取,土地供应量紧张,因而新房供应也更少。据悉,该地块周边新房供应已断档有一段时间,距离最近的项目凯德天伦世嘉早在5年前售罄。佛山大道沿线的珠江罗马新都也在两年前清货,沿佛山大道南的明福国际广场、玫瑰铂金公馆和恒强春天里的住宅部分也均已售完。目前周边以二手房交易为主,均价在1.7万到2.2万元/平方米之间。

  此轮新板块入市,将为片区楼市提供新血液。方圆地产首席市场分析师邓浩志接受媒体采访时表示,此次土地出让楼面地价为1.56万元/平方米,而目前祖庙周边房价最高在2.5万元/平方米左右,该地块楼面地价相对温和。根据楼面价计算,未来项目售价3万元/平方米可实现盈利。

  近年来,随着广州购房需求外溢,佛山一度成为广州买家落脚点。据佛山中原地产研究中心数据,2016年1月份到10月份,广州买家在佛山购房成交套数约为5.54万套,占总成交量的37%。在各镇街广州买家占比中,南海里水镇最高,广州买家占比约90%,其次是南海东部的大沥镇和桂城,以及顺德北部的陈村和北滘,占比约达70%,中心城区禅城广州买家也约占一半。但今年3月份佛山出台楼市调控新政,要求无佛山户籍的买家要在佛山连续缴纳一年以上个税或社保,这无疑提高了广州买家的购房门槛。但新政同时也还保留了两个窗口:非限购区域楼盘和二手楼盘。有中介人员表示,去年3月份,三水一手楼成交均价为五千到六千元/平方米,而今年3月份已经破万,他们在这一区做了这么多年都有点不敢相信。而二手楼方面,4月份佛山二手房持续升温,最高报价接近4万元/平方米。但中介人员也提醒,目前这些较火的区域和二手楼,多为投资型买家,刚需买家应慎重入市。

  C 自持地经营模式有待探索

  此次土拍中竞得自持部分按规定10年内不可办理销售许可,也不得转让,需待自持期满方可按相关规定办理分割销售。土地可以说是地产商的“命门”,但如今拿下土地却伴随着比例不小的自持地块,对开发商们的土地经营、转型是个不小的考验。

  就自持地块的出路问题,新快报记者采访了中国城市产业发展联合会主席陈宝存,他表示开发商不用担心自持地成本回收问题。现在有许多企业有资金升值需求但无法直接投资房地产行业,如保险企业,这些企业就会选择资产收购。土地自持只是暂时的,在自持阶段,开发商只需做好前期的项目开发建设,如搭建养老生态城等等,随着项目升值及达到自持期限,自持资产可以打包转让给这些有资金升值压力的企业去运作。

  而在广州万科看来,自持地是对房企资产运营能力提出了更高的要求。广州万科助理总经理喻敏锋就曾表示,房地产经营不再只是拿地然后再卖掉的模式,需要结合自行经营。去年12月底,万科首个医疗项目蕙心医院在广州天河智慧城开业,标志其开启探索康复医疗普及和推广的道路。今年4月底,万科分别以55%和50%的自持率拿下来黄埔区和白云区两地块,继续铺开其泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等城市服务版图,寻找新的盈利增长点。

  佛山近年主要土地拍卖楼面价一览

  拍卖时间 归属 位置 开发商/项目 楼面价(元/平方米)

  2013年10月25日 南海 桂城金融B区B10-13地段 中铁国际公馆9418

  2015年12月23日 南海 海三路南侧 时代名著9662

  2015年12月31日 南海 金融高新区 当代万国府 1.1539万

  2016年1月22日 南海 金沙洲 时代水岸 1.5298万

  2016年6月28日 顺德 北滘新城人昌路南侧 美的地产 1.0782万

  2016年6月28日 顺德 北滘新城人昌路南侧 合景泰富 1.1258万

  2016年9月7日 顺德 顺德新城德胜中路以南,观绿路以东 万科 1.1082万

  2016年10月13日 顺德 陈村金锠路南侧 招商地产 1.0195万

  2016年11月24日 禅城 绿景东路南侧,规划十二路西侧 五矿地产 1.5885万

  2016年11月28日 禅城 奇槎规划十二路东侧 绿城九龙仓 1.6632万

  2016年12月12日 南海 狮山华涌村苦草岗 新城控股 9853

  2016年12月19日 南海 里水镇邓岗地块 时代地产 1.2688万

  2017年1月16日 南海 狮山小塘三环东地段 时代地产 9869(未含600平方米配建)

  2017年1月16日 顺德 北滘新城人才公寓地块 万荟人才 1.5908万

  2017年4月17日 顺德 北滘水口村 金辉地产 1.1万

  2017年4月20日 顺德 德胜河南岸 金辉地产 1.3517万

  2017年3月21日 顺德 陈村金锠金属交易广场南 万科 1.3827万

  2017年3月30日 顺德 北滘新城地块 美的地产 1.5万

  2017年5月11日 禅城 绿岛湖板块禅港路东侧 世茂地产 1.4888万

  2017年5月17日 禅城 祖庙地块 华发 1.5666万(未算计容自持部分)

  来源:广州房产

  作者:林超菁

原标题:一路攀升的高地价,终于停下来了

热门跟贴
打开网易新闻,查看更多跟贴
大家都在看