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独家 “不务正业”的信达地产 背后有个隐秘江湖

subtitle 地产壹线04-21 08:20

  导 读

  欢迎来到地产金融深水区。

  地产壹线 梁爽 发自广州

  过去两年,信达地产在全国的热点城市刷新了一波又一波“地王”记录,挥金如土。在土地市场刷完“存在感”之后,转身将项目操盘权交给同行,自己隐居幕后当一枚安静的投资者。

  有财政部控股、盘活不良资产起家的母公司中国信达撑腰,信达地产将自己的运作模式总结为“金融地产”。

  2016年,信达地产以169亿元的销售额跻身房企百强,同比增长61%,排名保持在90多位;营业收入同比增长42%至115亿元,首次突破百亿,一副岁月静好的模样。

  不过,网易房产发现,信达地产去年8.53亿元的净利润中,超过51%是出售重大资产和股权所得,其中,从一个地产基金退伙就为公司创造了3亿元净利润。这还没包括出售股票获得的2.23亿元收益。显然,投资行为创造的利润已经超过地产开发本身。

  这种投资收益是可持续的吗?信达地产总经理丁晓杰的回答是:“公司努力从原来单纯获取项目开发利润,向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。”

  面对外界对其开发能力的质疑,信达地产似乎并不打算死守传统的房地产开发来盈利。这家公司更像是一家有地产开发能力的金融投资机构,深入地参与地产的开发和融资全链条。

  地产是载体,金融才是核心。网易房产对信达地产的大量投资行为进行了层层梳理,发现信达地产在公开市场的高调表现只是其“金融地产”模式的冰山一角,水面下有更错综复杂的资本暗流在交汇。

  未来地产将越来越频繁地与金融交汇,同时,公开招牌挂市场竞争过热,房企的土地争夺战从公开招拍挂市场转向收购并购、一二级联动、城市更新等更为隐秘的市场。要看清信达地产的运作模式,不能停留在公开招拍挂市场,而要将目光转向背后这个隐秘的江湖。

  卖股票填补亏损?

  投资业务所创造的净利润,远超房地产开发的贡献

  信达地产今年有两笔重大的投资收益,一笔是从宁波汇融沁誉基金退伙获得4亿元(其中净利润约3亿元),还有一笔是出售股票获得的2.23亿元。此外,信达地产去年还出售了几项重大资产和股权,包括上海宝纳园置业、广州立成投资等公司的股权。加起来,这类“非主营业务”贡献了远超50%的净利润,超过房地产开发的贡献。

  其中,被卖掉的股票叫“宁波韵升”。这是浙江一家制造稀土永磁材料的高新技术企业,做八音盒起家,跟地产没有关联。信达地产持有该公司股份,与90年代的股改有关。

  信达地产早在“出生前”——90年代股改后就参股了这家稀土永磁材料公司,去年卖掉股票赚了2.23亿。

  至于从基金退伙获得的4亿元投资收益,则涉及深圳某个地产项目,但信达地产并非该项目的开发商。这一笔稍后会提到。

  对于上述资产和股权出售事项,信达地产称“属于公司正常经营范畴,不影响公司业务连续性”。事实真是如此吗?信达地产去年的净利润只有7.4%,同比下降2.6个百分点,已经达到历史低点。如果剔除上述资产出售的贡献,信达地产的净利润将降到3亿元以内,净利润率掉到2%上下。

  这个估算不够严谨,但值得引起重视:信达地产的真实盈利能力如何?作为一家房地产开发商,有足够实力保持核心业务的稳定增长吗?

  信达地产年报显示,这笔2.23亿元的股票投资收益归属到浙江信达地产名下。这再次引起网易房产的注意。

  浙江信达地产是信达地产重要的区域公司,由宁波、嘉兴、台州三地的地区公司于2015年5月整合而成,这3家公司过去承接建设银行的不良资产发家,在浙江深耕超过20年,发展比较成熟。在信达地产确立“金融地产”战略之后,浙江公司也是首个设置投融资部的区域公司。

  浙江公司去年在土地市场的表现格外抢眼,先后斥资33.9亿元、123亿元在杭州拿下南星地块、奥体地块两大“地王”项目,拿地后转身邀请竞拍对手滨江和融创入伙,合作开发项目。这种拿地手法是典型的“信达模式”(详见网易房产此前的报道:【深度】地产下半场,信达为什么敢拿地王?)

  2016年12月,浙江信达地产在杭州举行发布会,滨江、融创以合作伙伴身份受邀上台,三家企业共同往鼎里注水,有“鼎力合作”之意。

  某种意义上,浙江公司是信达地产开展“金融地产”业务的缩影。

  但浙江公司2016年的成绩单让人大跌眼镜:营业收入51亿元,在区域公司中排名第一,可是营业利润仅1.52亿元,远低于规模排在其后的上海、安徽分公司。更值得注意的是,浙江公司去年有2.88亿元的投资收益,包括卖掉韵升股票获得2.23亿元,以及在联营企业中获得的3000多万元。

  2.88亿元的投资收益是浙江分公司去年净利润的1.24倍,也就是说,如果没有这两笔投资,信达地产去年在浙江区域是亏损的。

  一边是“金融地产”的高歌猛进,一边则靠卖股票弥补亏损。浙江公司作为信达地产开展“金融地产”模式的排头兵,成绩单并不好看。不知道在信达地产管理层眼中,这算不算一个预警?

  “无金融,不地产”

  摇身一变,信达地产成了手持资金和金融资源的投资方,地产开发商的“甲方”。

  业内一个共识是,房地产金融化的趋势将日趋明显。这既表现在金融机构对房地产链条的干涉和影响力加强,也表现在房地产开发商下场玩金融、扩大投融资渠道。

  这个话题放在信达地产身上是一个伪命题。母公司有稀缺的金融牌照,让这家公司天生对于资本有灵敏嗅觉。信达地产比普通开发商更懂金融,又比金融机构更深入参与地产。如今金融和地产深度融合,为这家公司提供了异军突起的机会。

  网易房产发现,信达地产通过设立、参与夹层基金,构建起一个庞大的投资系统。从投资标的来区分,这些基金可以分成两类。一类投向信达地产自己的项目——一般在拿地时就设立基金,以基金联合体角色获取项目,这种安排为项目后续引入合作伙伴埋下伏笔。近两年来,信达地产在上海新江湾城、杭州奥体、杭州南星、深圳坪山、合肥滨湖、广州天河等板块创下的“地王”或者“准地王”项目,背后都安排了此类基金。

  高溢价拿地对开发商的资金链实力和产品打造能力都提出了非常大的挑战,即使信达地产的资金背景雄厚又热衷于引入合作方分散风险,但这种高溢价的拿地方式无疑于走钢丝。这点不容忽视,也是外界对信达地产拿地模式提出质疑的原因。纯地产开发这条路,门槛是越来越高,中小型企业要拿地存活下来时越来越困难。

  但信达地产还有另一条路可以走:设立夹层基金投资于外部的房地产项目。如今行业竞争加剧,传统的融资渠道收紧,越来越多中小房企和项目寻求资本合作,其中不乏潜力项目。这为信达地产腾出了不小的业务空间,也是诸多金融机构的兴趣点所在。

  “无金融,不地产,”浙江信达地产党委书记、执行董事张维民在2016年年底的杭州项目发布会上说,公司要“依靠中国信达金融资源为支撑,借助金融手段和资本运作,形成房地产开发和资本运作双轮驱动,并将公司的地产开发能力与信达资产处置相互结合,服务信达、服务同行、服务金融机构。”

  将自己视为金融机构的服务者,这是其“金融地产”模式的一个重要突破。

  浙江信达地产有限公司执行董事 张维民

  这也更契合“信达系”公司的投资偏好。网易房产发现,比起投资信达地产自己的项目,“信达系”公司更热衷于联手信达地产投资外部的地产项目。在这种模式里,信达地产不仅是投资者的一员,还有机会受委托参与所投资项目的监管、代建。

  好处是多方面的:信达地产可以丰富盈利来源,“信达系”公司得以加强对投资项目的管控,同时双方深度介入和盘活项目,更大化赚取利益。这是信达地产口中“金融地产”模式的精髓。

  神秘的深圳机场北区项目

  一个典型的金融投资+监管代建案例

  信达地产2016年从宁波汇融沁誉基金退伙,获得3亿元净利润。这就是一个典型的金融投资+监管代建案例。

  2014年,信达地产认缴2.3亿元成立宁波汇融沁誉基金。彼时信达地产并未公布该基金投资的具体项目,只透露基金主要经营地在深圳。同年,深圳信达置业成立。

  2016年1月,中国信达认缴10.5亿元成为基金的优先级合伙人,同时信达地产增资作为劣后合伙人,基金认缴规模扩大到15亿元。通过这笔关联交易,信达地产才交代了这个已运作两年的基金的具体情况:投资标的是深圳达菲地产项目,投资方式为基金受让项目公司90%股权并提供委托贷款,投资期限3年,可延期1年。期限内如未达到协议约定条件,则由原股东回购兜底,“信达系”获取回报并退出。这种股+债的方式,本质上是借债。

  基金成立时还约定,深圳信达置业受托对所投资项目进行开发管理,包括项目的营销、规划、设计、工程、前期物业、交付管理等各环节,按照销售总额的6%收取管理费。也就是说,信达地产从投资、代建、销售分成等各环节深度参与这个项目。

  深圳达菲地产项目涉及深圳机场北区的建设开发,但信达地产的公告中对此没有进一步交代,具体项目开发到哪个阶段,体量有多大,外界一概不知。

  但据网易房产了解,深圳机场的北区规划有大空港新城,新城的土地炙手可热,例如深圳新国际会展中心地块在去年年中首次拍卖,就引发万科、华润等多家巨头参与竞标,并诞生了310亿元的总价地王。

  另据网易房产调查,深圳达菲地产项目的实际控制人,在深圳经营着一家叫“美达菲”的投资公司。美达菲在深圳拥有多块土地,其中包括大空港新城辐射范围内、宝安区福永街道的“美达菲地块”,该地块在2014年还是工业用地,如今价值已今非昔比。

  做一个合理猜测:有没有可能,信达地产与“信达系”其他公司共同投资的项目,就位于深圳大空港新城一带?如果是,那么在这个炙手可热的新城之内,信达地产除了投资收益,还提前介入项目开发并获得后续销售分成,投资眼光独到。

  深圳机场北区是一个诱人的区位。如上图所示,机场北面规划有大空港新城,南面是深中通道——珠三角乃至“粤港澳大湾区”中意义重大的交通基建工程。

  在2016年12月,“信达系”公司集体从宁波汇融沁誉基金退伙,接手方是原股东的关联企业。且不论代建时约定的销售分成,在短短三年内,信达地产在基金实缴3.3亿元持股,以7.35亿元溢价出售,净利润达到3亿元,投资回报可观。

  “救火”苏州超高层

  通过基金委托贷款一年期利率高达21%

  参与地产项目的方式和渠道很多,信达地产可以是操盘方、合作方、“救火”方……也可以是多种角色的综合。

  2012年,信达地产跟上海金大地投资合作成立了上海信达汇融基金和“宁波沁伦”基金,在该年10月份以基金联合体的身份在苏州以以底价5.59亿元取得一块商业用地,用于建造一座超过300米高的地标式建筑。随后双方成立项目公司,并通过“宁波沁伦”基金引入一家信托公司共同投资,合计认缴8亿元对项目公司进行股权投资和委托贷款。

  如果一切顺利,信达地产和信托公司提供资金支持,金大地集团操盘开发,最后投资方按照约定的收益退出,三方共赢。

  但这个超高层项目涉嫌无证施工和扰民,遭到居民投诉上访,开发进程大受影响。2015年,项目传出开发商撤资的消息。该年年中,上海金大地通过华沪基金募集约1.5亿元资金,加上公司出资1亿元,共同用于溢价回购信达地产通过“宁波沁伦”间接持有的项目股份。

  故事走到这,似乎就是一个开发商撤资、超高层濒临烂尾的失败案例。但信达地产做了一步额外动作——2015年成立一家名为“宁波沁信”的基金,再次为该项目进行股权投资和2.9亿元的委托贷款,贷款一年期利率高达21%。一年后,信达地产又从“宁波沁信”基金中退伙。

  复盘信达地产的这场投资,先是通过“宁波沁伦”基金合作拿地,一年后溢价出售股权获利1亿元;之后又通过“宁波沁信”基金继续为项目提供资金支持,一年后退伙时虽没有股票溢价收益,但投资期间也得到至少4300万元的利息收入。

  这个项目名叫苏州金奥城市广场,是狮山路商贸区动工的第一个超高层综合体项目,目前还在筹备阶段。若不是对资金来源层层追溯,谁会知道这个地标式建筑的背后,有信达地产的参与呢?

  江苏金大地集团在苏州打造的金奥国际广场,是狮山路商贸区动工的第一个超高层综合体项目。

  资本暗流下的隐秘地产圈

  任志强冯好友,重庆“被打黑”商人,深圳潮商大鳄……

  类似的隐秘项目还有很多。在此透露几个。

  1、成都一个名为“御府天骄”的项目,由德商集团以7亿元总价、接近2倍的溢价率夺得,曾是成都单价第二贵的“准地王”项目。而德商集团是一家科技公司,8年前正式“跨界”做房地产开发。不知道这家名不见经传的公司是如何获得“信达系”关注的,总之,“信达系”成立了一个5亿元的基金投资此项目,其中优先级合伙人是信达澳银基金的子公司信达新兴财富。在这个基金里,信达地产负责对项目进行全封闭监管,并作为劣后级合伙人持股10%。

  2、重庆“唱红打黑”期间,当地希尔顿酒店股东、号称拥有百亿资产的彭姓商人因为涉黄涉黑被捕,公司资产被公安局没收托管。主导“打黑”的重庆官员落马以后,一些企业家的案件重新开审,资产被归还,该彭姓商人也在其中。但是,期间他的公司新增大量负债,启动新项目急需资金支持。信达地产就成了该“被打黑”商人旗下项目的投资方,成立一个12.4亿的基金并以债权方式投资于重庆一个高尔夫类项目,同时委托全资子公司重庆信达星城置业对项目进行管理并收费。中国信达作为优先级合伙人认缴3亿元,占基金规模24%。

  重庆从“唱红打黑”到“拨乱反正”的过程中波及一大批商人,重新启动项目需要资金。这个高尔夫类项目就获得了“信达系”的支持。

  3、立丰集团,西安资深的商业地产开发商,是1992年中国房地产市场开放以后第一批成立起来的房企,集团董事长颜明堪称中国房地产先行者,跟任志强、冯仑、潘石屹等人是多年好友。立丰地产与“信达系”合作了一个12.6亿元的基金,期限7年。其中信达证券为优先级合伙人,中国信达、信达地产为中间级合伙人。

  4、“信达系”6家公司在2015年共同发起设立“深圳信达城市发展”母基金,经营期限为5年,第一期认缴规模高达51.01亿元,其中信达地产认缴7亿元,占基金规模的13.72%,主要投资于深圳的城市更新改造、安居型商品房、房企并购类项目及区域位置较好的拿地项目。目前,该基金已下设2个子基金独立运作,合作方大有来头。其中“深圳信庭一号”基金,投资于深圳皇庭集团的两个房地产项目。皇庭集团何许人也?创始人郑世进,潮阳人,是深圳地产和金融圈大鳄,深圳最早的建设者之一,被称为深圳的拓荒牛。如今公司实际控制人为他的儿子郑康豪,以侵略性的资本运作手段,成为深圳地产和金融圈new money。另一个“深圳信瑞丰”子基金的合伙人中出现深圳瑞鹏的身影,该公司开发有深圳知名豪宅项目深圳湾一号。

  5、深圳的宝能科技园南区,顾名思义,由深圳的另一位潮商大鳄——宝能集团开发。这个项目背后也有“信达系”基金参与。人们惊讶地发现,原来不仅地产商之间需要合作联姻,表面上看似互不相干且实力雄厚的资本大鳄,也会在地产项目上有交集。

  宝能科技园是深圳龙华区首席科技园区,北区为写字楼。“信达系”投资的南区主要承接生活功能,包括8栋人才公寓、5A甲级办公楼、实验室、五星级酒店、购物中心等。

  6、……(太多了列不完)

  在这里留下一个问题:你觉得信达地产在“信达系”的投资决策中有主动权吗?另外,如果一家地产公司的业务模式本质上围绕着金融投资打转,你是否依然把它视为房地产开发商?

  “地产秃鹫”重现?

  母公司放话:“未来向信达地产注入不良资产会是常态。”

  经历了激进扩张的2016年,信达地产管理层为2017年设立的销售目标停留在160亿元,相对去年169亿元销售额而言非常保守。计划土地投资额145亿元,也比去年大大收敛。

  信达地产总经理丁晓杰表示,随着房地产周期的变化,行业并购重组和特殊机遇投资的机会将不断涌现,公司与母公司的协同业务领域还将继续延伸,只要未来有合适的协同项目,我们都会争取抓住机会。

  “这里说的特殊机遇投资机会是指包括并购重组类、破产重整类、一线及二线城市旧城改造类、旧楼宇的更新改建投资类、工业用地收购变性类等业务机会。”丁晓杰说。

  丁晓杰似乎有意扩大了“特殊机遇投资”的内涵。对于拥有不良资产投资背景的企业而言,“特殊机遇投资”一般指的就是不良资产类业务。

  信达地产2017年开年后第一份公告即宣布筹划重大重组事项停牌,后转入重大资产重组继续停牌。停牌至今近2个月。根据3月17日的公告,信达地产此次重大资产重组的交易对手方初步确定为中国信达或其指定的对象,并可能包括其他相关方。

  在地产开发业务高调扩张、投资型地产业务猛增的同时,信达地产最为独特却又沉寂两年的不良资产盘活业务,终于传出了新的风声。

  业内猜测此次重组或涉及中国信达将旗下烂尾楼北京东直门项目注入信达地产。信达地产董秘石爱民回应称:“对于媒体报道中的未经确认的信息,建议投资者以公司披露的信息为准”。

  这种既不否认也不肯定的态度是暧昧的。若猜测属实,信达地产很可能再次发挥“地产秃鹫”本色,承接母公司的不良资产项目进行盘活。

  但有必要提醒一句,信达地产2014年从母公司承接的广东嘉粤集团不良资产包,如今还躺在土地储备列表里未有进展。不良资产的鸡肋之处在于,盘活极其困难,而且前几年会拖累上市公司财务报表。

  在推进不良资产类业务协同这点上,母公司的表态极为关键。在中国信达的业绩会上,总裁陈孝周对于与子公司信达地产重组进展不予透露,但他表示,未来向信达地产注入不良资产会是常态。

  可以预见,经历过风风火火、争议不断的2016年之后,2017年依然会是信达地产不平静的一年。

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