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北京通州一手住宅转冷 世纪鸿台湖拿地4年未开盘

证券日报-资本证券网04-18 05:46 跟贴 210 条

  昔日一个楼盘一日释放近800套房源,引千人购房的热潮已退去,如今的通州台湖新城,即使在阳光晴好的周末,也是一片寂静。

  然而,这片寂静的楼市背后,潜藏着一股热潮。4月15日,《证券日报》记者在调查走访中获悉了一个买房排号的小故事。在通州台湖新城某楼盘销售中心,一位销售员告诉记者,他的一个客户患上了“买房恐惧症”,症状表现是怕买不到房,在该项目可以排号登记的前一天夜里,这位客户没有回家,在售楼处外面,自己的车里睡了一整夜,为的是能够随时冲出去排第一个购房号。

  事实上,通州定为北京副中心规划出台后,房价一路水涨船高,虽实施了严厉的限购政策,但以5年前仅仅有基础配套,当地村镇居民逛个街还需要去通州城区的小镇台湖为例,2011年土地出让楼面价5000元,房价1.5万元。到如今,70年产权商品住宅房价每平方米涨至7.7万元,这甚至是在限价政策限制之下获批的价格,若是按照开发商的定价法则来,个别房源每平方米售价可能要冲破8万元。

  一手住宅供应锐减

  四年前,通州房价尚未真正迈入“3万元时代”。彼时,绿城中国在运河边上开发的京杭府,(即现在的通州运河核心区内),2013年开盘,当时一期报价3万元/平方米,市场皆惊。

  两年后,北京副中心“来了”。之后的通州楼市,在新房板块,商住房集中入市,一时间房价水涨船高,直接传导至二手房市场,多个二手小区成交均价快速突破3万元/平方米。

  直至2015年8月份,通州实施了当时被称为”史上最严”的限购政策,到当年底,通州房价较为稳定,但想在通州买新建住宅的购房者马上发现,可供选择的一手70年产权住宅越来越少,首次置业的刚需几乎已经被挡在通州楼市门外。转过年来的2016年一季度还没过完,换房购房者几乎都慌了神儿,他们发现年前没换房的,此刻换房动辄一套房上涨了数十万元,甚至上百万元。

  成交量锐减,商住房不允许卖给个人抑制投资需求的政策出台后,过去一手市场的主力——商住房成交陷入冰点,通州楼市开始相对转冷。

  值得关注的是,北京副中心的规划出来之后,过去的睡城不再是新建住宅的集中供应区。

  对于现在整个通州商品住宅市场来说,据《证券日报》记者根据北京市住房和城乡建设官网统计,2017年至今,北京通州的新建商品房期房,仅有3个项目拿到了预售许可证,总房源不足300套,包括于3月18日才能开盘销售的房源,其中一个拿证项目一期开盘房源已售罄,另一个项目仅有几套房获得预售证。换句话说,仅有一个位于六环外的项目有相对较多的新建商品房期房在售。

  此外,截至4月17日,目前通州区在售期房共计不足10个项目,其中绝大多数房源已经在走交易程序,真正可销售的房源不足300套。

  《证券日报》记者在调查中也发现,有个别现房项目正在申请销售许可证,准备入市,但鉴于开发商定价和相关部门限价的博弈和房价的水涨船高,开发商似乎并不着急销售。

  一手住宅转冷

  4月15日,《证券日报》记者在通州台湖新城走访发现,于今年一季度获得预售许可开盘销售的万科翡翠四季项目,一期已经售罄。偌大的售楼处,已不见来访客户。鉴于住宅售罄,目前该售楼中心主推的是办公产品,但即使是分割成30平方米-40平方米的小户型,也少有人问津。

  而关于二期住宅产品,该销售人员向记者表示,“不知道推出时间,也不知道价格。”不过,该销售员直言,一期高层均价5.7万元/平方米,叠拼均价7.7万元/平方米,二期售价一定比一期高。

  而与之一街之隔的台湖银河湾项目,8栋住宅新房已经盖好,“现房发售”条幅赫然在挂。《证券日报》记者辗转该楼销售中心后,一位销售人员告诉记者,现在正在排号登记,预计5月1日前后能够销售,因为正在申请现房销售许可。

  “小区一共8栋楼,总计600多套房源,户型主要以55平方米和82平方米户型为主,销售价格还没定。”上述销售人员告诉记者,第一次开盘一共推出208套,如果市场不动荡的话,预计均价7.5万元/平方米左右,但现在来看,价格则充满了不确定因素,预计55平方米户型总价预计约400万元,82平方米户型预计总价600万元左右。

  值得关注的是,该销售人员向记者直言,“认房认贷”限购政策之后,只要有贷款记录,在购买住宅就算作二套房,“普宅”首付比例为六成,“非普”住宅首付八成。但实际上,仅在通州台湖区域,超过3.9万元/平方米的住宅,如果有贷款记录,首付比例就是八成。“决定 普宅 和 非普 住宅的关键要看单价、总价和容积率,有一项超标,就会判定为 非普 住宅。”该销售人员称,预计目前除了公租房之类的政策性房,在一手商品住宅市场,几乎找不到“普宅”了,房价又太贵,大部分想买房的人都“死在”这个政策下。

  “对5月1日前后将推出的208套房源而言,目前意向登记客户已经超过一半,如果不出限购政策,意向客户会远远超过入市房源。而首付从四成一下子提升到八成之后,大多数客户都被挡在门外了。”该销售人员进一步透露道,现在登记的客户中,有不少老业主是基于投资需求购买的。

  拿地4年才准备入市

  在采访过程中,《证券日报》记者了解到,台湖银河湾项目开发商为北京世纪鸿房地产开发有限责任公司(以下简称世纪鸿),包括台湖银河湾在内,目前该公司在北京仅开发过两个住宅项目。

  而在通州台湖新城板块,该公司几乎可谓下了重注。2012年底和2013年5月份,世纪鸿分别在台湖拿下了三块地,总价27.65亿元。据记者了解,三块地楼面价分别为12804元/平方米、13136元/平方米和13601元/平方米。

  值得一提的是第三块地,当时有媒体报道称,该地块经过108轮激烈竞拍,楼面价达到13601.1元/平方米,溢价率高达242%。

  据悉,该地块在正式开拍前就已经获得7次报价,竞拍价格也由3.04亿元上升至3.1亿元,可见其热度。而在竞拍现场,主持人曾三次修改竞拍阶梯价格,最后升至1000万元。整个竞拍过程主要在泰禾、世纪鸿、北京城建三家之间展开,三家此前都有在台湖拿地记录,均表现出势在必得的气势,频频举牌,整个竞拍过程也陷入了持久战,达半个小时之久。其中泰禾在第91轮败下阵来,此后由世纪鸿和北京城建交替争夺,最终世纪鸿如愿竞得该地块。

  然而,同在该区域的泰禾集团、首开万科这几家开发商所拿地块也几乎与世纪鸿处在同一时间段内,但开发速度却大大不同。目前来看,泰禾集团的几幅地块都已变现,在售房源并不多,首开万科住宅产品曾销售过一期高层建筑,当时售价仅3万多元/平方米,目前尚有两期住宅待售。

  而世纪鸿拿地4年后才准备入市,虽然每平方米精装修标准是7000元左右,但是1.3万元/平方米的拿地价格,如今每平方米有可能售价达到7万元左右。

  对此,台湖银河湾的销售人员称,“我们只卖现房,公司一不缺钱,二不着急卖,随行就市而已,不是刻意捂盘”。

  作者:王丽新

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